分享

       
瀏覽人次:1701

2019-10-24

購屋行為改變  將影響未來房市發展64161

二○一九年台灣房市走到第三季,無論是產、官、學都異口同聲房價確已回溫。自去年下半年起,中央銀行公布的當月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,均為新高紀錄,預料十月二十五日公布的九月餘額統計,將再雙創歷史新高,土建融月增也破二百億元以上,預料應是建商提早迎接第四季房市旺季做準備,包括建融或新成屋銷售周轉金,全部大幅增加,預期第四季房市買氣持續增加,全年交易量有望接近三十萬戶。

※房市現況分析:寒冬說法去年已破、春暖判斷年初已來、是否花開待看明年

當然,房價回溫,對有自住需求仍然在等待的購屋者不是好消息,這些觀望的買盤在失望之餘,在市場樂觀的氛圍簇擁下,無論是首購或換屋族,一旦加速其購屋決定與速度,那就是房市正式回春的時候。

自住剛性需求買盤民眾一直在質疑,市場到底是否擺脫八年寒冬陰影,是否真正會春暖花開?其實,早在二○一四年第三期大台北房價率先反轉向下及二○一五年上半年中南部房市跟隨反轉之刻,筆者已經預測台北市房價會緩跌至二○一七年第四季,中南部會緩跌至二○一八年第三季,全台房價於二○一八年第三季全面止跌落底,目前從數據分析確實完全得以驗證預測的精準度幾乎是百分之百。

當二○一七年第三季台北市中古屋(平均屋齡約二十四年)平均房價跌到每坪五二.五萬後,連續三季沒回跌,就已經確認台北市房價率先止跌,但是市場在止跌中一般民眾是無法感受到溫度,一直到今年初,各項數據包括土融建融餘額劇增、貸款餘額劇增、開工率與使照呈黃金交叉多時,大家才明顯感受房市回溫,離房市實際止跌點,為時已晚了一年。對於現況的房市表現,筆者的註解是:八年寒冬之說去年已破、房市春暖年初已現、若要花開待明年東風實現。



※六都新屋占比逐年遞增,主要因素為「喜新汰舊購屋行為」與「兩代不同堂新趨勢」

根據吉家網不動產對近十年來六都交易量分析中發現,二○一四到二○一八年六都新成屋交易與全數交易量占比逐年增加:

2014年:全年交易量320,598棟,新屋115,865,占比36.14%

2015年:全年交易量292,520棟,新屋126,772,占比43.30%

2016年:全年交易量245,396棟,新屋122,307,占比49.84%

2017年:全年交易量266,087楝,新屋110,449,占比41.50%

2018年:全年交易量277,967棟,新屋116,588,占比41.94%

新屋占比趨勢遞增,主要有兩大購屋行為改變所造成:

一、喜新汰舊的購屋行為

購屋行為朝向喜新汰舊,影響所及產生市場三項變化:



(1)新屋受寵,趨之若鶩:

一方面新屋抓住剛性買盤需求,無論總價與空間以及付款的需求,皆朝向低總價、中小坪數、輕鬆付款模式,獲得首購剛性需求的青睞。

(2)身分表徵買豪宅、企業實力展現買A辦:

台商資金回流加上租稅大赦元年啟動,豪宅A級商辦已成為市場新龐,豪宅代表個人身分表徵,將谷底翻身,A辦搶租風潮,代表企業實力展現,近年供給量有限,沉寂多時的商辦市場將由A辦領軍逆轉。

(3)老屋將不值錢,空屋會持續增加:

北市四十年以上屋齡將過半,加上有地震威脅,全省掀起新屋風。如同有錢要買新衣,舊衣堆滿衣櫥,老屋不值錢又捨不得丟,搶購新屋風潮將導致空屋仍會持續增加,只有老屋變得不值錢,部分老屋就會進租賃市場,因老屋價格降低,只有這種市場自由機制下的消費行為改變,長期配合社會住宅廣建就會紓解租金上漲,才會使老屋進入租賃市場,甚至包裝成商務中心,這是包租代管業發展的正確方向。

二、二代不同堂的新購屋行為

十年前家庭型態由三代同堂轉為三代不同堂,但近年來,兩代同堂型態更逐漸轉為兩代不同堂,年輕人成家立業就想自立門戶,一旦購屋就傾向新屋。過去年輕人購屋行為傾向蛋黃區寧願忍受舊屋,現在因交通發達因素,購屋行為改為傾向新屋而寧願忍受較遠距離,中南部更有捨舊透天厝轉購新大廈的趨向。



除了全台新成屋平均占比逐年增加外,六都交易量占比也由北向南遞增(如圖),主要有三大因素造成:

(一)中南部房價基期低,套牢風險較低。

(二)舊的透天厝轉購大樓趨勢明顯增加。

(三)交通建設進展,強化中南部購屋吸引力。

綜上所述,由數據分析發現近年來台北市交易量佔比逐年下降,主因就是人口外移。其次,剛性需求中以年輕首購族為主力的市場由北向南遞增,台北市因新屋與餘屋供給量較少,其購屋市場在首購為主的中小坪數供給量也遠小於其他六都,但若換屋市場逐漸恢復信心積極進場,台北市交易量與六都佔比才有望大幅提升。