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2019-11-28

台北市有七成大樓幾近滿租64335

商用不動產交易持續火熱,而信義計畫區內因可興建的土地愈來愈少,使得政府一釋出「地上權」案,就吸引開發業者爭相投標,權利金額更是屢創新高。

以十一月二十日決標的「信義行政中心」五十年地上權案,得標者為南山人壽,得標權利金額高達一五九.八一億元,信義全球資產經理王維宏指出,若換算每坪權利金單價為七四四萬元,容積單價一三二萬元,創下信義地上權案歷史單坪新高。

南山人壽登地上權案地王寶座

但若相較南山人壽於二○一二年以每坪五○九.一萬元權利金標下現今南山廣場,已創當時新高的情況,二十日的搶標權利金額又登上信義計畫區地上權案地王寶座。

不過,只有五十年權利的地上權,不比七十年地上權案好,南山人壽竟然飆高價搶地?引來外界質疑他是用買所有權的價格在買地上權案,不太值得!

但相信南山人壽自有算盤,就以現今的南山廣場來說,當初每坪權利金額高達五○九.一萬元,也有人說貴;惟南山廣場落成後,每坪租金一舉越過四千元,高樓層還直奔四千五百元,更一舉超過台北一○一大樓頂級商辦行情的情況來說,不難想像南山人壽用高價搶標「信義行政中心」地上權案的企圖心。

王維宏指出,信義行政中心被台北一○一大樓及南山廣場圍繞,地段極佳,而基地總面積二一四七坪,可適用﹁危老條例﹂,容積率五六○%,未來若開發成辦公大樓,租金有望挑戰每坪五千元以上。

頂級商辦租金行情「話語權」

住商不動產企劃室經理徐佳馨指出,就像台北一○一大樓在國際上貝有指標意義般,雖然南山人壽現有的經營規模遠遠不及國泰金控及富邦金控集團,但以國泰金控目前在信義計畫區只有松仁路總部及忠孝東路五段的國泰置地廣場,而富邦集團在A25也有塊地上權案,但對外可出租的坪數,未來將遠不及南山人壽來說,除非兩壽險公司未來能標得世貿三館的地上權案,否則,南山人壽可望在信義計畫區成為壽險業的老大。

再以南山廣場一登場,租金就把台北一○一大樓「比下去」,而未來,一旦再加上「信義行政中心」改建的新大樓案,則在信義計畫區的頂級商辦影響力來說,南山就掌握到影響租金行情的「話語權」。

因此,當外界在看他得標金額過高的背後,若再深究南山人壽想在信義計畫區擴大版圖的企圖心來說,那個「高價」,根本不算什麼。



高力國際董事總經理劉學龍另指出,台北市商辦租賃需求持續熱絡,而且續增的需求及緊縮供給將激勵北市租金全面上漲,空置率續探底,以頂級商辦平均每坪租金行情為三千二百元,空置率為四.七%,A辦行情為二三六七元,空置率為四.一%(如附圖)。

根據高力國際針對北市商辦租賃市場進行調查,可供租賃的樣本棟數為二百五十三棟,總供給租賃面積為一六一.七萬坪,空置率僅四.一八%;換句話說,待租坪數不到六.八萬坪,也就是近一百五十五萬坪都有企業承租。

空置率低 近七成樓滿租

若進一步調查整棟滿租情況,則高達一百七十六棟,也就是說,有近七成大樓都處於滿租狀態。

劉學龍指出,台北市商辦租賃市場已經連續十一季,單季淨去化量超過五千坪,主要是企業門面升級及擴編需求、營運整併、彈性工作空間進駐及科技媒體電信產業的擴張為租賃主力。

但供給部分則持續緊縮,興建中大樓仍以自用為主,至二○二二年僅有三萬坪可釋出租賃市場,整體市場已轉為「房東市場(指房東決定租金行情)」,大面積選擇有限,預計年底空置率將跌至三.三%,因此,房東漲租企圖心強。

劉學龍認為,明(二○二○)年頂級大樓與信義計畫區的租金,都將面臨嚴厲「漲租」挑戰。