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2020-03-19

房市度小月 疫情延燒看不到盡頭64824

由中國大陸武漢地區向外蔓延的新冠肺炎,仍在全球持續擴散中,連WHO也宣布為「全球大流行」,對於全球經濟及產業的影響難以準確估算,美國道瓊指數連日大跌,害得台股也受影響,重挫兩千多點,跌落一萬點整數關卡。

股市大跌 房市難獨善其身

台灣這次在防疫動作上,因為把關嚴謹,而被各國所稱許,不過,經濟面也難敵新冠肺炎在歐美地區大爆發的衝擊,台股跟著美股一樣大跌,更讓原本就沒什麼行情的「三二九房市」更加要度小月了。

據住展雜誌統計,今(二○二○)年北台灣房市三二九檔新成屋、預售屋推案預估量約為一六○六.三五億元,較去年同期減少六百多億元,年減幅約二七.六%,更創下二○一二年以來同期新低量。

永慶房產集團指出,今年開春便遇到首隻黑天鵝「新冠肺炎」,疫情已延燒全球逾百國,封城、停工、空中交通管控等措施,讓相關產業鏈恐有斷鏈危機,全球經濟受創,各投資機構紛紛下調全球經濟成長率,美國、英國等國家也降息救市。

新冠肺炎對於房地產市場的影響為何?根據永慶房屋今年第二季網路會員調查,有六三%消費者認為新冠肺炎會使房價下跌,其中以小幅下跌五%至一○%為大宗,占比四九%。除此之外,有七二%的消費者認為新冠肺炎對於房市的影響會持續到今年第二、三季。

疫情延燒看不到盡頭

永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析,在經濟情勢險峻的情況下,全球金融、投資商品皆受到衝擊,美股重挫進入熊市,更觸發熔斷機制,在全球新增病例尚未趨緩的情況下,疫情造成的影響恐怕無法短期內結束,導致民眾恐慌情緒上升。即便房地產有價格波動較小的特性,消費者對於房價的看法仍轉趨悲觀,主要是疫情延燒「看不到盡頭」!

永慶房屋另調查消費者對第二季房價趨勢的看法,認為房價會下跌的比例,由第一季的三○%,直接跳升到五五%,看跌比例更創二○一八年以來新高,而看漲及持平比例皆下降逾一成,顯見與中美貿易戰相比,新冠肺炎對房市的影響更甚。

謝志傑表示,受到疫情的影響,國內觀光業、航空業首當其衝,而餐飲住宿與零售業也大受影響,關店、歇業與無薪假等消息頻傳,將影響消費者的消費能力,因此,大多數的消費者認為第二季房價將下跌,也是合情合理,但在台灣疫情尚未失控,且低利環境持續的狀況下,房價大幅度崩跌的機會不高。

而七都受疫情的可能影響,又以科技業居重心的新竹及台中地區看跌比例增加幅度最明顯,分別較第一季增加三四%及二九%(如附表)。

住展風向球連五個月下滑

謝志傑指出,台北市為台灣的經貿中心,對於景氣的變動較為敏感,看待房價的波動也相對較大。新竹及台中則是台灣科技業及製造業的重鎮,大多數的產業鏈與中國製造業密不可分,在中國封城停工的狀態下,供應鏈面臨斷鏈風險,成為受到疫情影響較大的都會區。

此外,根據代表北台灣新建案市場概況的《住展風向球》,今年二月總分續落至二八.九分,較前一個月(二九.七分)減少○.八分,已連續五個月下滑,對應燈號則已連續三個月亮出藍燈。

住展雜誌研發長何世昌表示指出,風向球六大觀察指標中,僅來客組數一項下跌,其餘預售屋與成屋供給、廣告批數、議價率與成交組數等五項分數全都持平。他談到,雖然二月風向球受到新冠肺炎疫情而下滑,但整體市況於二月下旬止跌走揚,顯示我國因疫情控制得宜,民眾購屋意願似乎逐漸回升。



何世昌指出,雖然二月份來人量減少幅度甚大,但成交量卻僅微幅萎縮,顯示目前願意出門看屋的消費者,買房誠意度較高,多數建案的成交比反而往上升。

他也認為,疫情已經蔓延且衝擊到全球主要經濟體,可能會因此拖累到台灣經濟,國內就業市場展望疲弱恐對房市不利。

但不安情緒升溫,利用不動產避險的比例卻升高,根據中信房屋近期透過網路調查,有六三.一%的受訪者面對當前經濟局勢,會選擇以不動產(三五.二%)、保留現金(一四.四%)、黃金與貴金屬(一三.五%)作為保值抗跌的投資標的。

其中選擇「不動產」的比例較去年第二季成長了七%,「黃金與貴金屬」則成長了一%,顯示在經濟後勢充滿疑慮的當下,民眾對於資金的運用也採取較為保守,抱持「現金為王」的態度。

美國聯準會降息牽動台灣

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮則擔憂美國聯準會(Fed)的降息,他說,美國聯準會意外降息,將聯邦基金利率調降四碼至○%至○.二五%,近乎零利率,並且正式啟動高達七千億美元的量化寬鬆(QE)計畫,影響所及,台灣央行勢必採取跟進的降息措施,將導致游資充斥致使房市暴衝,對房市長線走勢會有不利影響。

李同榮表示,根據主計總處預估,今年超額儲蓄率將彈升至一三.五五%,高於前兩年水準,金額高逾二兆元,顯示國內閒置資金仍高,加上租稅大赦後持續回流的巨額資金,若無適當投資管道,資金將會充斥到氾濫成災。



他說,在超低利的環境刺激下,難防資金流入住宅市場炒作,導致房價不理性暴衝,此種跳脫供需基本面的假性需求,對整體住宅房市長線發展將有不利影響。

但他預測此波疫情風暴影響應會在六月前趨緩,對台灣房市交易量來說,中古屋交易量因疫情影響使得換屋族群暫時觀望,降息有助市場信心恢復,四月起交易量將持續穩中帶堅,今年全年交易量就會維持七%以上的成長。

新冠肺炎打亂三二九房市

希望新冠肺炎疫情不要拖太久的房地產業者也不少,他們談到,原本今年三二九檔期若能延續去年回溫走勢,可望出現一波大行情,但沒想到,飛來此波疫情的黑天鵝,根本就打亂了建商推案的計畫。

何世昌談到,今年三二九檔期推案量萎縮,主要是受到新冠肺炎疫情的衝擊,民眾不出門看屋,在來客數與成交量方面受到拖累,建商推案態度就轉趨保守,或者乾脆延後推案。

不過,從目前統計約一千六百多億元推案量的主流產品來看,依然以中、小坪數為主流,就連品牌建商也強攻這塊市場。

何世昌舉例表示,像以往建商在水岸第一排都會推大坪數的豪宅產品,但遠雄建設今年在華中橋西側重劃區水岸第一排推的預售案「遠雄百富」,卻是規劃中、小坪數,完全巔覆過去的慣例,顯見,業者也不想跟大環境相抗衡。

創意家行銷品牌公關陸宜針對三二九檔期房市表示,其實觀察國人對房市環境是有信心的!因為政策環境和長期低利率,近期賞屋人數,仍在非疫情時期可接受的波動賞屋人數範圍內(每周三至四百組);而近四周平均來人組數和總成交金額,都較去年同期成長超過一成,顯見市場真的在逐步升溫!

此外,創意家手中代銷,包括去年開始醞釀多個指標大案,都如期在三二九檔期新推案就有五個,合計總銷達三五二億元,較去年四案約七十五億元的規模,成長幅度逾三倍多!

百億大案逆勢推案

其中更有兩個百億大案,包括在北市信義區捷運麟光站正旁邊的「宏築信義」,以及在新北市適合年輕族群首購自住的汐止「未來樹」,陸宜認為,預估上半年會呈現「溫溫漲有市場、慢慢看會成交」的態勢。

此外,她談到,不少台商因新冠肺炎疫情而滯留在台,賞屋已經變成他們的生活日常,但也因為有時間賞屋,有別以往台商出手總是「快、狠、準」,現在考慮期反而拉長一至二個月。

而一般民眾則終於認清事實,相信這次疫情很難重演SARS房市打落低點,所以不再堅持要等疫情結束才購屋,也不會誇張砍價,尤其願意逆向思考的消費者,如果把握這個時機展現買房的誠意,建商亦會比較願意讓利或提供額外優惠。

台商滯留 反而下手買房

她談到,一位在柬埔寨金邊經商的台商,原住在大安區,小孩曾在永和讀書,因為中正橋改建計畫台北段已拆除,增加置產永和信心,他在「勝開大地」賞屋的隔天就下訂一戶三十坪,總價約三千萬元的新屋。

另有位六十歲左右的大陸電子業老闆,桃園人,這回考量大陸市場動盪,想撤回台灣,由於哥哥買在「皇璽」社區,想住在一期,也在今年買進一戶約六十四坪的房子。

一位三十歲出頭,原本在大陸上海經營寵物連鎖精品的男性台商,因為這波疫情,無法前去上海,反而趁空研究台灣房產,目前正考慮在「華山川」置產,購進一戶約六十坪的豪宅產品。

另有一位五十五歲左右的台商,在板橋起家厝旁找到「新板橋SKY」新成屋,家族置產要讓女兒入住,而因為趕著要回大陸工作,結果,三天內就來賞屋二次,最後簽約買下一戶二房產品,總價約一千七百萬元。

陸宜表示,雖然大環境不利房市,但有些建案卻都是個案表現,如交通便利的首購產品,或在市中心具指標的高價產品,都能獲得目標客群的青睞,加上這段期間,消費者預期業者有讓利心態,大都會加快購屋速度,而在不景氣中獲得不錯的銷售成績。