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2020-03-31

房市染疫恐現拋售潮?64893

原本備受期待的台灣房市,今(二○二○)年飛來新冠肺炎疫情的黑天鵝,隨著疫情在全球升溫,確診人數高達四十多萬人後,看壞後市的悲觀氣氛漸增,有人擔心會引發房市拋售潮,但也有人認為,政府祭出不少企業疏困政策,台灣對疫情還hold得住,不用太悲觀。

確診案例升 民眾看壞景氣

台灣因境外移入確診人數在三月份急增,截至三月三十日的統計也突破三百例至三○六例,另累計已有五例死亡。

面對人數逐日增加,猶如處於「大悶鍋」的心情更加恐慌,最近很多line的群組,都可以收到一個「共情傷害」的心理學概念。

意思是當你長期大量地關注災難,同情心導致的代入感,會傷害你的心理健康,會讓你抑鬱、焦慮、憤怒甚至精神崩潰;而為了避免共情傷害,發文者建議大家在家可多讀多看有益身心健康的詩書,做做體操,唱唱歌等,讓心情保持在較好的狀態。

不過,這種「共情傷害」卻在房地產界慢慢形成一種悲觀情緒,根據永慶房屋調查消費者對第二季國內景氣的看法,有六五%的消費者看壞第二季景氣,看壞景氣比例較上一季上升二六%;而對第二季房市看法,有六三%消費者認為新冠肺炎會使房價下跌,幅度約五至一○%。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析,在疫情持續擴散的情況下,許多國家採取封城、斷航及鎖國政策,以減少疫情擴散的機會,不過上述政策也使仰賴民間消費的產業受到嚴重的衝擊,並有部分公司傳出歇業、放無薪假等消息。



除此之外,原物料供給短缺、製造業缺工的狀況也層出不窮,在產業供給面及需求面受到雙重打擊的情況下,重挫全球對於經濟前景的信心,民眾看壞景氣也是理所當然。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,二○二○年全球經濟在新冠肺炎黑天鵝的影響下,經濟擴張面臨下行風險,各國紛紛降息甚至再次祭出擴大購債規模來救市,但疫情蔓延全球逾百國,且目前仍看不到盡頭,全球大流行,對於全球經濟與相關產業供應鏈之衝擊不容小覷。

上半年成交棟數較不樂觀

葉凌棋補充,觀察六都今年一至二月交易量在疫情尚未大爆發的影響下,較去年同期仍有六.二%的成長,雖三月購屋需求不減,但民眾信心面難免受到疫情衝擊,預期三月房市交易較二月稍減,而今年第一季全台交易量預估在六.三至六.六萬棟之間,較去年同期在減少二%至成長三%左右。

葉凌棋指出,美國聯準會三月已降息六碼,幾近零利率,其他國家紛紛跟進,央行也降息一碼因應,創下歷史新低紀錄,超越金融海嘯時期。

而超低利率環境的出現,對於自住需求民眾或多或少具備吸引力,但目前想購屋的民眾都是抱持著「撿便宜」的心態,同時也普遍期待房價下跌,加上疫情威脅看來至少會持續到今年第二季,恐加重國內中小企業無薪假、倒閉、歇業等狀況,都可能讓民眾荷包縮水,消費、購屋能力受限。



因此,在疫情發展尚未明朗的狀況下,民眾購屋信心恐再受衝擊,另有七二%消費者認為,疫情對於房市的影響會持續到今年第二、三季。

台灣經濟研究院也就房地產研究指出,營造業方面,二○二○年二月因春節過後各工地陸續投入興建,況且政府已示意對於工地在人物料作業針對疫情皆有因應對策,因此執行進度無虞,故有八二.五%的營造業者認為景氣持平。

盼剛性需求穩定

展望未來,雖然基建投資動能相對穩健,但廠辦投資與房屋修繕等細部工程市況反倒多變,故營造業未來半年依舊有七二%的廠商認為僅有持平。

而不動產業方面,二○二○年二月六都建物買賣移轉件數月增率達到一六.四%,主要是地政單位工作天數高於一月,另二月國內疫情控制仍得宜,加上此波房市剛性需求穩定所致。

不過,短期內受到疫情尚未見到轉折向下的衝擊,國內不動產開發商於三二九檔期推案操作趨向保守,疫情也多少會衝擊民眾外出看屋的意願,導致交易量的表現恐將未如預期,故有六五%的廠商看壞未來半年景氣。

有人擔心房市拋售潮

此外,因防疫首次舉行視訊記者會的戴德梁行董事總經理顏炳立則對房市「示警」,還語出驚人地擔心,房市恐現拋售潮。

擅長用歌曲形容房市的顏炳立說,去年房市大好,原本今年房市可望「春花望露」,卻被新冠肺炎這隻「黑天鵝」干擾,導致第一季房市高唱「春天哪會這呢寒」外。

他說,若第二季新冠肺炎疫情能止住,則房市依舊會走「量增、價溫、落底盤整」,則還可樂觀看待,但萬一疫情沒止住,就擔心第三季出現恐慌性拋售潮。



顏炳立此話一出,馬上讓原本就忑忐不安的房地產業者,心情更加擔憂,怕疫情若沒止住,房市買氣又要急凍了。

不過,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮卻直言,房市不可能會有拋售潮。

李同榮表示,房市若處於高點,風吹草動都會讓高高在上的房價搖擺不定,但台灣房市從二○一四年緩跌四年,房價已適度修正,並在軟著陸當中逐漸消化餘屋。

從近年使照量降低,開工量增加呈黃金交叉,就發現二○一八至二○一九年房市價量已持續回溫,且支撐市場的都是剛性買盤而非假性需求與短線投資,因此就算疫情持續擴散到五丶六月,房價只會降溫,也不可能有拋售潮會出現。

新冠肺炎疫情讓一般房市悲觀氣氛濃厚,且因疫情存在未知數,而未知所帶來的恐慌,也讓二○一九年轉夯的商業不動產的交易受影響。

普華國際不動產公司總經理田揚名指出,第一季不動產交易市場遭疫情突襲,商用不動產投資市場也從去年突破近年新高,但今年第一季僅成交六十三億元,較去年第四季的二五八億元,衰退近六成,另和去年同期相比亦衰退五五%。

不過,高力國際資本市場執行董事黃正忠認為,本次新冠肺炎疫情使得投資人觀望期較長,影響決策速度,但在市場持續盤整下,商用不動產反而有較大的議價空間。

南山人壽真給力 搶下世貿三館

雖然商用不動產投資動能受到疫情衝擊,但土地買氣仍相對強勁,高力國際研究部統計今年第一季成交總額因有世貿三館地上權案的挹注,單季土地成交額高達八四二億元,為調查以來歷史新高。

國有財產署於三月三十日決標信義區指標大案世貿三館地上權案,該案共吸引四家金融壽險業進場,最後由南山人壽以三一二.七六億元順利得標,換算每坪地上權單價約六四四萬元。

這也是南山人壽繼南山廣場,以及去年信義行政中心後,再次搶進信義計畫區,合計南山人壽連下三成,已斥資七四一.四五億元的購地成本於信義區獵地。

高力國際董事總經理劉學龍認為,土地為長期儲備的操作策略,尤其世貿三館又是台北市信義計畫區內稀有的地段,加以基地方整商業開發可塑性高,本次順利吸引四封標單,仍代表投資人及開發商對於長遠的商業開發仍具信心,而未受到短期疫情紛擾的影響。

此外,高力國際研究部董事梁儀盈分析,土地為建商及廠商生產長期必備原料,較不受短期衝擊,因此土地交易依然熱絡,尤其六都土地交易更貢獻了全台九六%的交易量,顯見各方人馬持續布局六都的企圖心,尤其精華地段更是如此。

根據第一太平戴維斯統計,今年第一季大型土地交易總額達八○二億元,季增率七三%,而商用不動產市場則是觀望氛圍濃厚,投資型買氣銳減,第一季交易總額僅有一三六億元,比去年同期減少四一%。

超「疫」外建商持續獵地

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示,雖然疫情為整體經濟帶來相當大的衝擊,但建商對於住宅市場仍保持高度信心,認為待疫情受到控制後,遞延的住宅買氣將會迅速回升,因此持續補進土地庫存。

以今年第一季土地交易達到八○二億元,其中建商購地即占四四二億元,不僅興富發集團今年累積購地金額已達到一四七億元,遠雄及新潤建設亦分別斥資四十七億元及三十七億元購入台北市土地(如附表)。

此外,多個土地標售案反應熱烈,包括高雄市政府第一季的十筆土地標售案全數脫標,溢價率超出二成;另外,達新工業的台中七期土地標售,則由興富發建設以八三、七六億元得標,溢價率一五%,也改寫台中土地最高總價記錄。