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2020-12-24

房價持續上漲的核心在預售紅單與土地炒作,而打炒房政策的核心卻偏向剛性需求目前尚稱健康的成屋市場,整體政策打炒房,完全站錯位置、擬錯方向、找錯對象。

近年來房市過熱引發政策打炒房,受到輿論壓力,國發會所提方案幾乎清一色是防堵政策,各部會只有相互爭功、各自表現,卻沒有團隊協調步驟。中央銀行、內政部、財政部分別提出打炒房政策,包括央行的四項限貸管制、金管會對銀行放貸的強化稽核、內政部的實價登錄2.0升級、財政部的房地合一稅趨嚴政策…,在多管齊下各自為政的打炒房聲浪中,房市簡直是在上演一場多打一的群架,問題是,政府若不針對核心問題提出治本的解決方案,僅提出防堵的治標方針,整體房市的「打炒房」政策就儼然已成為「草打房」政策,混亂而無章。

筆者預期若持續如此毫無章法的打炒房政策,會得到兩個結果:(一)效果有限,(二)反效果,主要原因有三:

(1)政府不了解房產實務未能對症下藥

政府技術官僚體系中,缺乏對房地產市場深入了解的官員,以致瞎子摸象,未能找出房價上漲的核心問題,擬出的政策自然無法命中靶心。

(2)政策重防堵,只能治標不能治本

政府官員因不懂市場實務,未能徹底了解房價組成的結構,就把房價上漲原因完全歸罪市場炒作,殊不知市場炒作也是需要有炒作的大環境,尤其在資金集中、需求集中,加上利率偏低環境下,中小坪產品與單價低基期地區就成為炒作標的,這股熱潮與洪流若不經疏導,房價持續上漲仍然勢不可擋。

(3)政策打炒房,各部站錯位置、找錯對象

各部會打炒房一開始已站錯位置,國發會遲遲在本月初才提出十四項防範措施,中央銀行權責在金融風險控管,卻錯把後衛當前鋒,率先發難,提出四大限貸措施,才發現對房價影響有限。跟著,內政部把研擬已久被擱置的實價登錄2.0順勢提到立法院審議,但卻獨漏資訊透明化最核心的問題「租賃全面登錄」。緊接著財政部也不得不吭聲,居然想依據國發會提議,研議房地合一稅的嚴格版,計劃重稅時程,從二年延至五年,完全找錯對象。

殊不知房價持續上漲的核心在預售紅單與土地炒作,而打炒房政策的核心卻偏向剛性需求目前尚稱健康的成屋市場,整體政策打炒房,完全站錯位置、擬錯方向、找錯對象。

財政部研擬延長房地合一課稅時程,並未對症下藥,對房價影響有限

目前房地合一稅制對短期交易者課以重稅,凡是二年內出售都被視為短期持有。個人持有期間一年以內交易稅率為交易利得的45%;持有期間超過一年、未逾二年稅率為交易利得的35%;持有期間超過二年、未逾十年為交易利得的20%;持有期間超過十年為交易利得的15%。

行政院跨部會小組已就房地合一稅制改革研議,初步研議將短期持有定義由二年拉長為五年,趨於更嚴格。財政部、國發會各提出版本,財政部版為持有二年內出售稅率為交易利得的45%、國發會版本更嚴格,包括三年內出售稅率為交易利得的45%,財政部研議中打炒房政策包括加重囤房稅,衝著成屋交易而來,卻對預售炒紅單與土地炒作的核心源頭束手無策,倒是央行的土融限貸稍有打到擦邊球,但仍然並未命中靶心。

誤判房地合一稅效力 稅制打炒房將適得其反

據央行實證結果顯示,光以限貸措施對炒房抑制效果有限,須進一步採行租稅措施,尤其房地合一稅效果較顯著,央行認為若同時採行房貸與租稅措施,可創造最大效果。由此印證行政院跨部會小組打炒房,有意讓房地合一稅2.0版擔綱打炒房重砲。

筆者認為跨部會小組已經在誤判情勢,2012-2014年間房價持續上漲,交易量卻萎縮,市場已經呈現價量背離現象,埋下反轉的敗象,2016年的房地合一稅只是市場反轉下跌後的催化劑,若說上波2014年房價下跌是房地合一稅或囤房稅見效,那請問,目前囤房稅、房地合一稅仍然存在,為何房價會止跌回升?

道理很簡單,市場自由機制自有其景氣循環的興衰,用稅制打房,跌時雖會助跌,但漲時也會助漲,政府千萬別誤判,因囤房稅、房地合一稅鈍化就要加重囤房稅、延長房地合一稅,政策一旦開錯藥,再加重藥量成分,恐會藥到命除!

為今之計,針對房市炒作的亂象,政府必須重新整軍,國發會跨部會小組必須延攬市場實務專家參與研擬政策,勿聽信御用學者的華麗論文,學術治國導致學術誤國。打炒房就只有兩個核心:(一)遏止預售紅單炒作,(二)抑制土地囤積炒作。