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2021-01-14

Q 2019年新冠肺炎肆虐全球,導致各國經濟大幅衰退,2020年國內房地產在台商回流、錢多利率低的經濟環境下,房市景氣逐漸呈現「南熱北溫」,並且出現投機炒房情事,導致全台房價再度反轉攀升,終致政府不得不出手「打炒房」,想請教莊教授,2021年房地產市場發展趨勢為何?

A根據經濟部統計數據,台商回流資金已超過1.1兆元,並且實際到位已有6,200多億元,此外,根據財政部公布資訊,境外資金匯回專法實施迄2020年9月30日,已引導2,254億元資金申請匯回,其中獲准並已實際匯回2,157億元,中央銀行也估計,該專法實施至今年六月期滿,預計匯回金額可超過4,000億元。

由此不難了解,當前在低利環境,加上新冠肺炎防疫有成,加以行政院主計處公布2020年經濟成長率2.54%全球名列前茅,同時每人GDP也提高至28,180美元。此外,更預測2021年經濟成長率3.83%,每人GDP將跨越三萬美元門檻至30,038美元,導致不少人爭相挹注資金於股市,股價指數也隨之再創新高超過15,000點,另外,更有不少業者預期未來房市將會複製過往經驗,再度邁入成長軌道,擬大肆購地推案而忽略流動性風險之重要性。

因此,就整體經濟情勢加以彙整分析,可將2021年房地產市場歸納為以下二十大發展趨勢,以供參考:

一、人口快速變遷,影響住宅供需結構

─日本少子化與高齡化問題恐在台灣重演

有關2020年人口變動主要數據如下:

1.人口總數比2019年減少4萬1,885人,年減0.18%,首度負成長。

2.出生與死亡人數正式出現「黃金交叉」,出生數16萬5,249人「創歷年最低」,死亡人數則為17萬3,156人,人口首度負成長。

3.結婚對數為12萬1,702對、結婚率千分之5.16,創10年來新低。

另由於戶數增加戶量降低,導致預售小坪數低自備款住家較為暢銷,另一方面,大坪數產品則面臨銷售瓶頸,因此,未來對於產品規劃設計應格外重視產品定位與價格定位。

近年有關人口變遷問題備受矚目,主要聚焦於少子化與高齡化議題,由附表一資料顯示,總人口數按0~14歲、15~64歲與65歲以上三段年齡組區分之人數與比例變化趨勢,可知不論是中央政府所擬定8年20萬戶或台北市8年5萬戶之公宅政策支票,都將面臨嚴苛考驗。

其次,如再就人口變動因素加以探討,總人口由2020年之2,356.12萬人急遽下降至2065年之1,735.3萬人(中推計),劇減620.82萬人;0~14歲由2020年之296.34萬人降至2065年之158.8萬人,減少137.54萬人;15~64歲由2020年之1,681.05萬人降至2065年之861.8萬人,劇減819.25萬人;65歲以上則由2020年之378.73萬人遽增至2065年之714.7萬人,大幅增加335.97萬人。

由此可知,未來由這三段人口增減變化所衍生之房地產需求與社會問題必然愈來愈嚴峻,尤其2065年65歲以上人口將會急遽攀升至41.2%,日本人口變遷所衍生大量空屋,以及年長者「孤獨死」之後遺症恐在台灣重演!

二、品牌價值漸受重視

─知名建商愈來愈重視產品定位、結構安全與工程品質

2015年房市景氣轉折以來,高房價與高銷售率的建商大都憑其長年累積的品牌認知、信譽和忠誠度,例如華固、遠雄、大陸、昇陽、長虹、龍寶、皇苑、鼎宇建設等公司所推出建案大都能夠高價順利去化,主要原因除地段區位較佳,例如台北市大安區、台中市七期重劃區、高雄美術館周邊之外,施工品質、結構安全、建材設備、準時交屋與售後服務都能獲得消費者的肯定,其中尤以結構保固15年甚或20年最受肯定。因此,未來品牌效應將會進一步延伸至都更、危老、長照、養老等相關領域,並且也會有愈來愈多的公司更加重視品牌效益,而逐漸形成良性循環。

三、預售推案量緩增

─整體銷售率依舊未超過50%

雖然2020年中南部市場出現價量齊揚,惟在市場原已處於超額供給狀態,今年整體市場在預售推案量緩增情勢下,應是朝「價量緩增」方向發展;值得注意的是,除少數交通建設與產業投資區域,銷售率普遍未超過50%的結果,將會導致新成屋數量愈來愈多之不利發展趨勢。

根據住展雜誌公布數據,2016年北台灣新成屋、預售屋總推案量8,132.59億元,2018年攀升至1.11兆元,2019年增加至1.13兆元,2020年則再增加至1.28兆元(請參閱附表二),主要原因在於台商回流投資擴廠,所衍生桃園以南部分地區,尤其是台南市在台積電南科設廠產業群聚效應下,2020年台南科學園區就業人數已超過7萬8,000人,因應台積電設廠,再加上台商回流需求,預估2年內將再增加1萬人的就業機會,導致南科周遭地區例如善化、新市、永康等地,房價從每坪15萬元飆升到25~28萬元者比比皆是,惟漲幅普遍超過30%,勢必又會帶動周邊房價跟著上漲;而更值得關注的是,城鄉差距拉大以及竹科效應所導致投資性需求逐年增加,房價居高不下之發展趨勢。

四、建商積極儲備土地

─一般企業與自然人也爭相囤地,待價而沽

一般而言,為維持永續經營,體質較佳建商通常都會儲備五年土地,尤其是在好區位好建地愈來愈稀缺情況下,必然會競相斥資搶購,而一般企業與自然人也爭相囤地,其最大後遺症必然又是房地價格居高不下。

根據信義全球資產統計,2020年前三季六都上市櫃建商累計土地交易金額835億元(請參閱附表三),估計全年可能超過一千億元,其中尤以台中市交易金額287億元超過台北市228億元最受矚目,另外,新北市與台南市也都同時出現建商大量購地儲備情況,由此不難了解二、三年來全台土地交易之熱絡景況。

值得注意的是,台南市去年前三季上市櫃建商84億元之交易金額,也已創下2015年以來新高,影響所及,未來部分地區必然會面臨大量推案,新成屋競價求售之不利發展趨勢。

另外,近年異軍突起的士林區與北投區建地,包括知名建商華固、國泰、長虹、遠雄、新潤等都積極超前部署搶地,截至2020年10月,累計總金額110億元,較前一年成長120%(請參閱附表四)。

由於台北市已無重劃區可開發,在一地難求情況下,近年台北市政府積極推動之士林再生計畫,未來將會有台北藝術中心、台北科學藝術園區、捷運環狀線北環段、捷運士林站TOD案、劍潭站TOD案、士林北投科技園區、T16~18智慧健康園區等重大建設,因此,一般建商也都一致看好這一區域的發展遠景。