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2021-01-21

市場上質疑,每年都增加那麼多餘屋,為什麼房價仍居高不下?主要有兩大因素:(1)餘屋一波波增加,同時也一波波消化,(2)新屋受青睞,空屋量由新餘屋轉移到舊老屋。

中央銀行在去(二○二○)年底公布房市四限貸措施,緊接著各部會在輿論壓力下紛紛提出打炒房計劃措施。當然打炒房顧名思義就是防止市場炒作,但事實上有炒作行為就是市場先形成有炒作空間的環境,才會被短線投資客做為獵屋炒作的現象,所以打炒房,基本上是防堵措施,防止房價過度波動飆漲,但仍然無法抑制房市因資金利率因素所形成的上升趨勢,使得在建築相關產業通膨的環境下,房市朝向剛性需求的發展方向前進,簡單的講打炒房是可以減少炒作現象,但無法改變房價持續上漲趨勢。

建商餘屋是囤貨還是存貨?政策打餘屋會影響建商推案量嗎?

就事論事,建商只會囤地不會囤屋,所以筆者界定建商的餘屋是存貨而非囤貨,尤其是先建後售的殷實建商,要他們一年內出清現貨否則課徵囤房稅,論理是有點牽強。而政府的態度是期望建商要能控制推案量,以免造成大量空屋,供給過多當然無益於房市,問題是建商會因為政府限貸餘屋就推案縮手嗎?答案當然是否定的,主因在於這十年來大部分建商都十足獲利,建商口袋夠深加上平均銷售率達五成,就會勇於推案,在房價上升趨勢中,建商完工後的餘屋就會只有三成左右,這三成餘屋透過積極促銷,所剩餘屋受到限貸與囤房稅的影響就非常有限,因此在房價仍然續漲的情況下,推案量仍然有增無減。

餘屋不斷輪動與消化 建商勇於推案

市場上質疑,每年都增加那麼多餘屋,為什麼房價仍居高不下?主要有兩大因素:

(一)餘屋一波波增加,同時也一波波消化

近年來,每年餘屋增加量應在三萬戶以上,總餘屋量約九萬戶,但每年餘屋的消化量也不少於三萬戶,尤其在房價上漲時,餘屋只要建商價格讓利,就會慢慢出清,也就是說餘屋量是一波波的輪動去化,實際市場上並沒有餘屋去化不良的壓力。

(二)新屋受青睞,空屋量由新屋轉移到老屋

首購及自住的年輕族群喜愛新屋是不爭的事實,回顧民國六○年代,四代同堂轉型,都會公寓型態改變為高樓大廈林立,中古屋幾乎無人問津,這是當時的重大時代轉變。

而今又逢兩代不同堂趨勢盛行,加上新屋的建築規劃不斷創新,年輕族群購屋傾向在交通便利的基礎上,優先考慮新屋,尤其中南部的年輕人買不起透天,當然就考慮新建的公寓大廈,因此,屋齡超舊的中古屋,未來若沒有都更機會,在需求沒增加,新屋又不斷的排擠下,就很可能慢慢變為空屋,簡單的講,未來的空屋市場,會由新建餘屋轉為老舊的房屋。

市場機制會說話 銷售率決定推案量

當市場景氣不佳時,預售市場平均銷售率往往在30%上下,建商推案信心會下滑,自然推案量就會保守;當市場平均銷售率由30%上升至40%,建商推案量就會持續遞增;當市場平均銷售率達到50%,且不斷有100%完銷個案出現,就代表市場全面回升,建商獵地積極,地價不斷飆高,市場的推案量就會到達高峰。然而,供給一旦無限量增加,且含帶過多假性需求,一旦景氣反轉,就會出現多殺多的市場危機,這就是市場機制。

另外,值得觀察的就是開工量與使照核發量消長關係,目前,開工量持續向上,與使照核發量乖離有逐漸擴大現象(見附圖),若乖離過大,市場就有隱憂,一旦開工量趨勢線向下,使用執照核發量(完工量)趨勢向上,呈現死亡交叉,房市向下反轉的趨勢就不遠,值得注意。

市場若不過度炒作 未來三年房市將溫和上漲

政府一連串的打炒房措施,對假性需求與紅單炒作會產生抑制效果,中南部房市在剛性需求為主流的市場中,漲幅應該會收斂,全台房市在經濟成長帶動與建築相關產業通膨的簇擁下,房價若每年平均5-7%漲幅,整體房市將可維持三丶四年溫和上揚局面,但若中南部土地仍然暴漲,房價持續二位數上漲,並且產生價漲量縮的價量背離現象,那未來房市榮景勢必會縮短,非房市之福,也非全民之福。