最近，在小學擔任教職的林明宏，將父親身後留給他的一筆在彰化鄉下共200坪的土地，以新台幣2000萬元賣掉。可是林明宏拿到這筆看似龐大的現金財產，深覺若只是放在定存利率頂多2%的銀行，每月只有3萬多元的利息可領，實在不划算。林明宏想到了老家的三叔公，在市場周邊投資了5間店面，每個月租金收入就高達20萬元，一家子三代都不愁吃穿。只是，林明宏生活在商圈繁華的台北市，店面總價往往3000萬元起跳，5千萬、上億元的店面更是所在多有，要靠手上的2000萬元搶到金店面，實在不容易！
#@1@#2003年， 台灣爆發了SARS疫情後，沈寂10年的房地產市場，在行情跌到谷底後，吸引嗅覺敏銳的投資客進場，加上國際熱錢大舉湧進台灣，房市呈現V型反彈，其中店面的漲幅就高多達3成以上。「投資房地產，以投資報酬率來看，土地的獲利以倍數算，店面以成數算，一般住宅就只有趴(％)數計了。」房地產專家、同時是大聲行銷顧問執行總監田大權說。而像林明宏這種手上有筆閒置資金、又想追求較高收益的投資人，轉手獲利大的店面的確具有吸引力。不過，正因為台灣房市甦醒，既墊高了投資店面的成本，也增加轉手賣出不易的風險。「但這種制式想法，其實沒掌握到店面投資的核心，也就錯失賺錢的新機會。」一位資深房地產行家說。
#@1@#「人潮」正是這位行家所指的店面投資的核心，而近年來，隨著新捷運系統路網成形，建商造鎮與興建大型社區所創造的新生活圈，以及政府逐步開放大陸人士來台觀光的政策，象徵「錢潮」的人潮（見表1），正從城市鬧區向捷運沿線、郊區等地移動匯集，於是傳統「金店面」的定義正在改寫中！其實，許多人都曾看過、走過正在崛起的新「金店面」。在電視台工作10多年的梁正，與妻子好不容易買下臨近新店碧潭河濱公園的社區住宅，不但生活品質不因有房貸支出而打折，生活機能也不因位處市郊而東缺西少。工作忙碌的梁正夫婦，回到居住的社區裡，可到日式涮涮鍋來二客小火鍋止饑；假日時，則不必出遠門，就可在社區旁的大賣場逛街兼補給；至於教育問題，就交給社區雙語幼兒園，安全又方便，萬一臨時要加班，也不用急著趕回來，幼兒園會幫忙看顧到晚上8點；若不幸傷風感冒，也有診所可以就近看診；社區巴士每10到20分一班，一天開出87班，四通到小學、市場、捷運站及慈濟醫院台北分院。
#@1@#一應俱全的生活機能，使得今年被台北縣政府評選為大型優良社區第一名的新店湯泉，吸引了人潮進住。目前社區住戶數高達2000多戶，以一戶2.5人計算，代表每天有多達5000人進出，「若選對業種，光是社區生意就作不完了，」「社區生意是東方不敗，」新店房屋湯泉店店長王玉金如是說。在91年11月湯泉一期完工交屋就設店的東森房屋湯泉加盟店鐘文熙表示，目前湯泉一期共817戶，進住率達9成；二期共1258戶，也有7成進住率。另外，三期的湯泉首席有200多戶，自成一個大聚落，加上住戶的素質高、消費力強，潛在的商機也十分驚人。也因此，湯泉目前是全新店房屋和店面交投最活絡的社區。一期房價在SARS時曾一度跌到一坪15萬元，SARS之後，每坪以18萬元起漲，目前每坪的售價約在28至30萬元左右，漲幅近1倍；店面售價最低跌至每坪25萬元，這波自每坪29萬元起漲，目前已有人喊價喊到每坪45萬元，漲幅更是驚人。但湯泉只是大型社區帶動投資機會的一個縮影。近幾年來，建商不斷在林口、三峽、中和等地進行造鎮，動輒推出上千戶的大型社區，由於投資客搶進，以致店面物件「一店難求」，周邊店面也大幅上漲（見表2）。
#@1@#不過，投資社區店面，成敗關鍵就在社區的進住率。若社區規畫不完善、入住的住戶不多，維持生意不易，店面便易閒置「養蚊子」。其次是，若承租店家經營的業種未做區隔，形成「早餐街」，或是「洗衣店街」，則店面的價格恐怕難有漲幅。由於位於林口的「未來市」及中和的「元氣大鎮」等新社區，均採取「先租後售」的經營模式，即由建商進行在預售時進行店面規畫、業種選擇，先行出租一段時間之後，再賣斷，以維持品質。遠雄建設未來市行銷副總張麗蓉表示，位於「未來市」一樓及地下室的複合商場、面積達8000坪的「未來之丘」採先招商、後銷售的方式進行，為店面承購者及商家經營者量身訂做投資計畫。像生鮮食品、生活用品等是住戶日常所需，所以便利商店、超市、藥妝店及餐廳等是優先招選業種，而即使是便利商店也都要經過遠雄集團面試徵選。預計，明年6月啟用後，將大幅提高林口當地的生活機能，讓住戶人潮更喜歡留在當地消費。
#@1@#永慶房仲集團總經理廖本勝表示，全台自今年開始步入大型社區完工交屋潮，人口的進住勢必改變當地消費及商圈結構，為區域內及周邊店面注入投資動能。但在下場投資前需先觀察其住宅實際銷售率、轉手率及入住率，及周邊商圈的成熟度及店面業種，以降低投資風險。其實，大型社區會不斷出現，主要是拜交通建設，尤其是捷運新路線所賜。所以，跟著捷運新路線走，一樣有錢賺。前一陣子，公館捷運出口就出現10坪叫價1億元的「天價」，雖市場質疑此傳聞真偽，但捷運店面的炙手可熱可見一般，「捷運店面幾乎一掛上網站，就立刻成交。」一位資深房仲主管表示。原本在西門町已經有一家彩券投注站的樂利得電腦彩券行老闆洪春洋，看好捷運店面的人潮，日前又在西門捷運站出口租了一個店面，打算在明年新彩券推出後，再增加一個店面賣彩券，但僅僅3、4坪的小店面，每個月租金高達10幾萬元，「這店面真的是鑲金的，」他心疼地說。不過，「10年之後，有20條捷運線、200多個站，合計1000多個出口，媲美公車站牌。」田大權表示，除了跟著捷運走之外，要走對地方，還要買在起漲點。「以後頂埔捷運站出口一定在這裡。」「不是啦，應該是在我的店門口。」11月30日下午，空中飄著雨絲，天氣有點涼，但土城中央路4段的店老闆卻爭得面紅耳赤。原來，行政院長蘇貞昌送給頂埔人一個大紅包，11月中旬宣布捷運土城線將延伸至頂埔，加上土城看守所將遷移，頂埔科學園區中，包括鴻海、大霸等高科技業的新廠房正加緊趕工中，明年新廠完工後，超過3000人進駐，加上捷運興建完成，頂埔將改變目前景象：天未暗就一片死寂，除了過往的車輛外，罕有人煙。從永寧投資店面獲利的小林，嗅到了頂埔的店面商機，已準備磨刀霍霍進軍，再拗個3、5年，他有信心賺到5成以上的獲利空間。
#@1@#此外，預計在2010年通車的南港線東延段南港、港墘及文德等三站是有潛力的新區位。不過，港墘、文德的店面售價已上漲至每坪70萬元到100萬元，只有忠孝東路7段附近店面，目前售價每坪只有30到45萬元，還有投資空間。交通動線可以帶動人潮位移，創造新的商圈；而觀光旅遊人潮，則可以為既有店面帶來新的成長動能。「我這裡的客戶10人裡有3名以上是來自日本、香港、甚至大陸的觀光客，」在士林夜市有2家店面，開了2、30年的服飾店老闆林武雄說。以前，士林觀光夜市的人潮，多以學生或本地客為主。但這2年，客人的「口音」變了；而且，不必等到「夜」裡，生意就不斷上門。每天下午，只要站在陽明戲院所在的文林路上，就會看到一隊隊跟著領隊小旗走來的日本、香港觀光客。依照旅行社規畫的行程，雖然會先帶著觀光客到陽明山、投溫泉、故宮博物院及士林官邸「遊覽」，但士林特有的小吃與「夜市」風情，反而成為此一行程、觀光客最期待的重頭戲。而據同團導遊說，年底，還可能加上一大票慕名而來的大陸觀光客。這一波又一波的觀光人潮，讓原本就搶手的士林店面更加難求。目前，士林夜市店面的成交總價自5千萬元起跳，到上億元金額，且絕大部分是地主戶，投資客想要在士林夜市分一杯羮，「除了三不五時要走動，耳朵也要利一點。」林武雄說。
#@1@#但對資金不是很雄厚的投資人來說，若攀不上士林的金店面，則高雄六合夜市的新金店面，或許是一個不錯的選擇。被打造成國際級美食觀光夜市的六合夜市，這2年，來自香港、日本的觀光客，較往年成長了2成。但目前在熱鬧的六合二路上，一間店面約1千多萬元，而雙店面也只要3千多萬元；由於相對於台北的觀光夜市的店面便宜，從去年開始，已經吸引一些台北投資客南下搶店。隨著2008年的到來，10年一循環的房地產市場已進入主升段，都會區精品及百貨商圈的店面投資高處不勝寒。但只要勤作功課，掌握大社區的商圈、選擇新捷運沿線起漲點及跟著旅遊人潮走，金店面主人也可以換人作作看。唯一提醒投資人的是，店面投資非立竿見影，要有拗上3、5年的心理準備，除非口袋「麥克麥克」，否則，要用小錢搏大錢，妥善的財務規畫絕不可少。
