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2021-03-04

近年各大都會區房價普遍上漲,並且各大建商爭相搶購土地,請問莊教授,此一發展趨勢對豪宅市場之影響為何?

根據住展雜誌統計數據,2020年北台灣推出的建案共有269個完銷,比2019年大增逾二倍,其中新竹84個居首位,桃園66個第二,台北市50個排名第三,其次,新北46個,宜蘭地區23個,基隆二個。值得注意的是,最近二、三年房市呈現預售好賣,新成屋滯銷之異常情況,尤其2019年台北市第一季豪宅零推案更是跌破不少專家眼鏡,揆其原因,主要係錢多利率低,再加上台商回流之資金效應影響。

其實,如就近年稅制改革角度加以觀察,自從2014年7月1日台北市率先實施囤房稅,再加上2016年1月1日公告地價與公告土地現值大幅提高,並且房地合一稅也在同一天實施,2017年5月12日更將遺產贈與稅由10%單一稅率調整為10%、15%、20%三級距,在持有稅與交易稅大幅提高情況下,房價隨之下跌實乃必然趨勢,惟最近這一波資金浪潮所掀起的熱絡景況,連台中市、高雄市豪宅都大幅漲價,唯獨台北市交易遲緩,其因在於台北市房價太高,台中市與台南市基期較低,加以台商回流不少資金投注中南部所致,其最明顯者為中科與南科周邊房價動輒上漲二、三成。

以下再針對台北市、台中市與高雄市之豪宅市場價量予以分析,以供參考。

十四、豪宅市場:北部銷售遲滯,中南部交易熱絡

一、台北市豪宅最高每坪260萬元

One Park Taipei 信義聯勤﹂每坪260萬元,蟬聯豪宅王

台北市由於好地段建地一地難求,導致大安區與信義區豪宅雖然去化遲滯,卻一直維持高價待價而沽,影響所及,不僅地價節節攀升,連帶中古屋亦跌價不易,而這也正是多年來最令主管機關頭痛之一大議題。

依台北市政府地政雲揭露資料顯示,2020年台北市豪宅成交單價最高為「One Park Taipei信義聯勤」,每坪高達260萬元,其次分別為帝寶259萬元、潤泰敦峰239萬元;其後依序分別為為文心信義、聯合大於、西華富邦、冠德信義、琢白、水綠清翫及聯合大哲(詳請參閱附表一、附表二)。

此外,在前十名豪宅中,就有八個建案單價超過二百萬元,更值得關注的是,2020年更有不少豪宅採現金交易,由此顯見高資產階層口袋有多深,而另一值得深思的是,貧富差距更是導致年輕人購屋不易之主要來由。

另外,現階段銷售中每坪超過二百萬元之建案有五個(詳請參閱附表三)。

由以上之分析可知,台北市未來房市將逐漸趨向兩極化發展,除東西區域之外,新舊住宅價差與坪數亦將逐漸擴大,而這也正是貧富懸殊所使然。

二、台中市豪宅每坪高達70萬元

─台中市每坪40萬元以上住宅建案逐漸增加

2020年台中市十大豪宅以大陸建設七期重劃區豪宅「宝格」售價最高,其次為寶輝秋紅谷69.6萬元,寶璽天睿67.5萬元,由鉅大恆64.4萬元,富邦天空樹63萬元,亦即前五名都超過60萬元,六至十名也都超過50萬元(詳請參閱附表四),而在十大豪宅建案中就有八個建案位處七期,由此顯見七期豪宅之集中情況,惟自從台商回流影響,近年有不少購屋者轉進單元二,由此不難了解,這一波台商回流,不僅掀起廠辦市場,更進一步帶動頂級豪宅換屋與置產需求。

至於另一矚目焦點為十大豪宅中,大陸建設在七期以「宝格」、「丽格」這兩個豪宅建案之銷售量、單價與均價奪得「三冠王」;龍寶建設在七期也以「龍寶四季臻邸」與「龍寶謙臻邸」這兩建案創下高價紀錄。

此外,值得注意的還有三大重點,其一為品牌價值逐漸受到重視,另外是坪數逐漸擴大,再則是近年有逐漸朝﹁單元二﹂購屋置產之發展趨勢。

至於由豪宅帶動高房價案例彙整如附表五,以供參考。

三、高雄市超高大樓3年增加3倍

─房地價格高漲,超高大樓急遽增加

依台灣房屋就高雄市地政局新建房屋開工申報數據,統計近三年超過25樓以上的超高層大樓新建案,從2018年僅推出四棟到2020年增加至13棟,年增三倍最受矚目,隨著這些超高層大樓越蓋越多,高雄城市未來的市容景觀亦將隨之改觀。

最近三年,高雄市規劃興建中共有29棟超過25層以上的超高大樓,其中二棟為商辦大樓,其餘住宅大樓最高46樓,至於興建區域以三民區六棟最多,其次為鼓山、前金區各有五棟,前鎮與苓雅區則各有四棟。

此外,最近推出位於亞洲新灣區高達68樓的「THE ONE」,不僅是高雄市也是全台最高豪宅大樓,並且每坪也創下53萬元的歷史最高單價。

另外,近年隨著高雄房市發展進一步帶動亞洲新灣區、農16、美術館、澄清湖四大豪宅特區房價,例如亞洲新灣區「國硯」單價創新高至68.7萬元,農十六特區「京城King Park」也高達每坪66.2萬元;其次,美術館特區「高雄HH」每坪57~59萬元,澄清湖特區「景中泱」亦以55.5萬元擠進高房價豪宅行列(詳請參閱附表六)。

值得關注的是,未來高雄市不僅高房價會跨越每坪60萬元門檻,超高大樓亦將逐漸改變市容景觀。