住在新北市板橋地區,出社會努力工作多年後的小陳,決定與女友步入禮堂,但希望在結婚前能先有房,並考量到以後有小孩,空間不能太小,經過一番討論後,兩人向房仲業開出條件:「江子翠附近、以新建案為主、至少三房,坪數約三十坪上下,每坪約四、五十萬元,總價在二千萬元以內」。
21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示,江子翠位在板南線的捷運江子翠站,到台北市僅一站之隔,到板橋車站也僅兩站距離,交通相當便利,並且外圍整體生活機能不輸捷運周邊,民眾購屋用捷運站Google賞屋,「江子翠站」、「新埔站」的指名度相當高,因此,捷運周邊的新建案都會以「捷運宅」或「類捷運宅」為房市的賣點,不少江翠北側重劃區的推案建商也是如此。
四年帳上獲利三四○萬元
小陳從二○一七年開始認真看房,但房仲介紹的新建案,每坪開價都超過六十萬元,而總價若在二千萬元以內的中古屋,他們又不喜歡,後經親友推薦,逐漸往江子翠外圍的北側重劃區去看房,總算在宏國路上看到滿意的新建案,公設不高、總價更低,且距離捷運站也近。
小陳後在21世紀不動產幫忙仲介下,在二○一八年以每坪五十萬元,總價接近一千七百萬元,購入八樓的三房房型,且在短短不到四年內,該路段目前最高已漲到每坪破六十萬元,也就是一坪賺十萬元,以其三十四坪的權狀坪,四年的帳上獲利是「三四○萬元」。
不過,更賺的還大有人在,大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,若是買到江翠北側重劃區第一個推的預售案「江翠ONE」,當時建商喊出「破盤價」,每坪四字頭,新建案比附近的中古大樓六字頭還便宜,讓當初買到的人,如今都會「偷笑」。
郎美囡表示,政府打炒房,於二○一六年一月一日上路的「房地合一稅」,因為四五%的高稅率,讓房市急凍,當年並創下年移轉棟數僅二四.五萬棟的新低紀錄。
當年,北台灣的房市因漲多拉回整理,下修幅度都有一至兩成,而不少建商都喊出「讓利」,要把消費者吸引進接待中心,其中,最給力的是甲山林廣告幫茂德建設在江翠北側首推案「江翠ONE」,每坪只要四十萬元不到,吸引一些早鳥進場,有人的成交價還有到三十八、三十九萬元的,即使後面的成交價可能賣到四十二至四十五萬元,都比現今的價格來得低。
郎美囡表示,現今該社區實價登錄的成交價都接近六十萬元,若以三十坪買在四十萬元左右的人來說,持有六年的每坪獲利達二十萬元,帳上獲利達六百萬元。
此外,一些面水岸河景的建案,有些開價更直指七字頭及八字頭,直追新北市核心的「新板特區」房價。
江翠北側被打造成「新大直」
江翠北側重劃區的發展也是板橋人「始料未及」的,591新聞組組長畢務潔指出,「江翠北側重劃區」的命名,源於江子翠、新埔、社後地區總稱為江翠,該重劃區又位於板橋最北側,故以此定名。該重劃區屬自辦市地重劃,沿河岸開發,共分A~G等七個開發單元,早期地貌雜亂,卻具大漢溪第一排景觀優勢,被喻為新北市的「新大直」。
畢務潔指出,「591新建案」曾分析江翠北側的優缺點,其優點包括:一、主打水岸優勢,擁長達5700米河岸;二、新案多為主流二至三房格局,打出四字頭破盤價;三、重劃區鄰近華翠橋、萬板橋、華江橋、大漢橋及新海橋等五座橋樑,近新北環快、台64快速道路,聯外交通機能佳。
四、周邊學區完整,距離學校也都不遠;五、單元AB擁435藝文特區,休閒選擇多;六、單元C近捷運環狀線新埔民生站,單元DE近捷運江子翠站,單元FG走到捷運江子翠站也近。
但缺點也包括:一、整體生活機能較缺乏,仰賴市區;二、市區進重劃區需經長江路,該路段多武市,街景較凌亂,且規劃進入重劃區的巷弄不多,稍顯封閉;三、新案大部分為單層多戶設計,住戶出入稍顯複雜,且小坪數格局衛浴多半沒開窗;四、單元AB距離捷運站較遠,單元C新海路部分路段近市立殯儀館的嫌惡設施。
某房仲公司人員指出,各地的新興重劃區向來都憑藉大好前景開出新高價,帶動區域房價,但江翠北側重劃區首推案卻遇上最差的時機─「房地合一稅」上路,房市急凍,建商要賣房就要「讓利」,而意外讓最早進場的購屋者,能買到比中古屋還低的新成屋房價,進而享受到後期快速增值的甜美果實。
曾經的房價凹區
畢務潔也談到,從二○○三年至二○一五年的大多頭行情,讓板橋的房價水漲船高,以江翠北側文化路兩側的高樓大廈,中古房價都在六、七字頭,但二○一六年「單元E區」的新建案卻出現四字頭房價,頓時成房價凹區,吸引板橋當地,以及中永和、台北市萬華區及大同區的民眾來買。
甲山林廣告為江翠北側重劃區的房價開了第一槍,因為賞屋民眾擠滿接待中心,也讓其他建商有勇氣來此推案,雖然要辛苦地從四字頭、五字頭,向上挺進,但基本上,當時的氛圍是「房子賣得動」就好。
迄今,包括立信、茂德、遠雄、興富發、信義房屋、新潤、亞昕、華固等建商在這六年來都陸續在單元A-G等區進場,有不少建案主打「年輕首購」的主力客群,因此,規劃主流二至三房格局。
畢務潔就單元A-G的各區特色表示,率先市地重劃的西側「單元AB」,走路十分鐘就到中正路、國光路商圈,採買選擇多,雖是舊商圈,但生活機能最齊全。
此外,除了文丘公園、藝香公園、雙社公園,區內還包著435藝文特區,周邊還有國光公園、玫瑰公園等,休閒活動去處多。交通方面,開車民眾主要靠環河西路銜接台64、65快速道路,較可惜的是,該區五百米內沒有捷運站點,需到二公里處的新板特區才有板橋車站。
「單元C」東以大漢橋西側為界,西以板橋國中東側為界,採買機能仰賴四維商圈及早市朝陽市場,另外四維路上也有頂好超市,長江路一段則有全聯福利中心。
休閒運動方面,環河西路、新海路有望月公園,規劃涼亭、公園椅,可遠望新月橋,南側也有玫瑰公園、板橋國民運動中心、四維公園等。
聯外除了靠環河西路連結快速道路,新海路過新海大橋或民生路過大漢橋都可到新莊,另走遠一點可至環狀線的「新埔民生站」,或是騎YouBike可至捷運「新埔站」,比較需要留意的是,新海路部分區段鄰新北市立殯儀館,較具抗性。
「單元DE」為整個重劃區腹地最大,開發面積約二十六公頃,除了基本的聯外交通,單元DE靠近捷運「江子翠站」及「新埔站」,步行十至十五分鐘就能搭捷運,交通機能更優,選擇更多,且學區江翠國中與江翠國小,綠地石雕公園、農村公園等。
捷運通車也帶動雙十路商圈及文化路商圈發展,商家聚集,選擇多元,有美聯社、全聯福利中心及華江黃昏市場,上班族下班買菜也很便利。
「單元FG」區內多空地,現階段生活機能較缺乏,想要採買可就近到民治街商圈,或是走到文聖街一帶,商家才會比較多,另外也可步行約十五分鐘到雙十路、文化路商圈,採買選擇更多。
▲新月橋為單元ABC區房價加值。
面水岸房價坐七望八
畢務潔指出,根據「591新建案」的市場調查,因台商資金狂潮回台,帶動房市在二○二○年及二○二一年大漲,近年板橋區房價攀升,江翠北重劃區新案行情也一併起漲。
以目前各區房價來說,平價區塊如鄰近板橋殯儀館的C區,或是重劃區南側,距捷運較遠的AB區,平均行情仍落約五字頭左右,適合一般購屋族進場。至於D、E、F等區的新案,包括「立信天禧」、「江南STAR」,行情普遍都已坐六望七,不少鄰近水岸第一排的建案,價格更已站穩七字頭。
此外,雖然江翠北側重劃區生活圈仍在發展階段,不過由於擁有舊市區、捷運等生活機能支撐,房價普遍有撐,加上板橋市區推案量少,新案價碼更是動輒上看八字頭,因此除非是相中水岸首排景觀宅,房價普遍較高外,其他江翠北側重劃區當前的房價與板橋市區相比,仍具備一定的價格優勢。
21世紀不動產板橋特區加盟店襄理王炯明指出,江翠北側自從首案破盤價,獲得市場認同後,不少建商爭相湧入推案,加上重劃區最大的特性就是道路如棋盤式規劃,筆直又寬,整個重劃區的北邊都鄰大漢溪,具有水岸景觀。
近幾年來詢問江翠北側的大多是年輕人,他們指名要買新房子,要電梯大樓,對既舊又要爬樓梯的公寓房子不感興趣。
不過,價格仍是他們最在意的,因為是年輕首購族,他們以總價帶,設定在一千萬元上下,有的則可接受一千五百萬元上下的新房子為主,而能靠近捷運站更好。
但在了解,整個重劃區以單元DEF區較靠近「江子翠站」及「新埔站」的房價對他來說,可能超出負荷,有人就往單元AB區去找房。
中低總價帶吸年輕首購族
王炯明表示,建商會依據立地條件來蓋房子,加上房地合一稅上路後,房市都以自住的剛性需求為主,因此,屬於小宅的二房或二加一房的產品居多,主打「中低總價」,要讓年輕人買得起。
以單元AB區來說,此類房型最多,加上附近又有435藝文特區,且鄰近中正路整個舊商圈,生活機能不錯,即使離捷運站遠,但因設有YouBike的停靠點,很多年輕人騎著就能到「府中站」或是「板橋站」搭捷運通勤,此區房價約在六字頭上下。
而整個江翠北側的房價,以單元CD區最低,主要是有嫌惡設施的新北市立殯儀館,對房價較有抗性,但有些年輕人較不信邪,或是有些南部上北部求職的「北漂族」,累積多年積蓄才可以買房,但能力又有限,自然可以接受此區的立地條件。
不過,此區房價也會有落差,像上個月才仲介成交的「富江翠」,同一社區,從住家開窗,會不會看到殯儀館,一坪的價差可有五至十萬元間,而CD區的房價約在五字頭。
房價最高的區塊要以「單元EF區」較高,主要是最靠近捷運站,走到捷運江子翠站六號出口,只要十多分鐘,未來若騎YouBike更快。
破盤價區反成房價最高區
王炯明說,「單元EF區」的房價最具戲劇性,因為第一案「江翠ONE」在二○一六年推出時,只開四字頭,比長江路二、三段南側,以及文化路兩側的房價低太多,但將近六年時間,這一區的房價反而是整個重劃區最高的。
王炯明表示,重劃區的「房價」是較有想像力的,在後期隨著公共建設逐漸成形,加上代銷業者的推波助瀾,使得後推的預售建案的開價,從五字頭開始,一案疊一案,到目前推案約七字頭,一些看水岸的樓層還開八字頭,就有人說,這裡的房價已直追「新板特區」。
單元EF區的房型也是二至四房的格局,其二房加車位約二十多坪,原先預購總價約一千四百萬至一千五百萬元,一個車位看是坡道平面或機械,從一百五十至二百萬元間不等。該區不少預售屋主拿出來賣,對外都開一千七百萬元至一千八百萬元,至少加價三百多萬元要賣。
但也發現一個奇特現象,原先拿出來要賣的屋主,在政府喊出要禁止轉約的政策下,原本想「平轉」不賠錢就先逃命要緊,但卻突然縮手,讓買方找不到人,搞失聯。
根據了解,在工料雙漲,房價下來了的情況下,即使未來房子蓋好交屋,再持有過了二年高門檻(房地合一稅四五%)再賣,即使要面對三五%的稅率,他們撥了撥算盤「還是賺」,故不賣了。
另三房約四十至五十坪,預售屋主第一手可能買五十至六十萬元一坪,但開出七字頭及八字頭要賣,以一坪賺個十萬元,四十坪就四百萬元,甚至還可以賺更多。
而重劃區北側主流是二房好入手,假設入手一坪五十萬元,賣六、七十萬元,即使一年被課四五%稅,仍可獲利百萬元。
「單元G」因位於板橋往萬華方向之「華江橋」的右側,屬於重劃區的最尾巴,當初較不被看好,但目前的預售開價,也都在六至七字頭間。
雖然未靠近捷運,但開車族透過華江橋可進入萬華地區,或透過台64快速道路可至淡水、八里或另一向的新店,而環河道路也是可往中永和、新店,另一頭則往樹林浮洲去,有其交通利便性。
離捷運站較遠,對通勤族較不方便,唯拜YouBike之賜,住戶將來騎上YouBike到「江子翠」捷運站,仍相當快,加上可住新房子,房價又比市中心文化路兩側的房價低,故能吸引年輕人。
升息動見觀膽 首購族怕怕
永慶房屋江翠北側重劃區直營店店長李國煌,針對「升息」對該區房市影響指出,去年七月一日「房地合一稅2.0」上路,之前幾個月就有不少投資客先「逃命」,之後,隨著疫情解除三級警戒,交易也隨之增加。
江翠北側DEF區從去年四月至今年四月,近一年成交量約四五○件左右,平均每個月成交至少約三、四十件,成交非常熱絡。
但央行在三月十七日跟隨美國FED聯準會調升利息一碼,而日前美國又升息兩碼,且預期至二○二四年前都是「鷹式升息」,民眾開始擔心「升息」議題,使得四月下旬至五月的預估成交量約下滑一成多。
李國煌指出,升息幅度多少?速度為何?對一些受薪階級的房貸族「最有感」,以貸款一千萬元,每個月多約一千二百元還可以忍受,但若升息增加好幾碼,或是現在的基準利率為一.五六%,一旦升破二%或二.五%,對房貸族的付房貸壓力就升高,因此,也增加受薪客戶進場的猶豫度。
另美國升息動作以來,也見其對美股、台股的影響,台股已從「萬七」跌落「萬六」,目前正在進行「萬六」保衛戰。
另台幣對美元也因外資撤出台灣而出現貶值,一美元對新台幣的匯率,一月還在27.5左右,三月貶破28關卡,到五月更來到29.8附近,此對以出口為導向的台灣產業的獲利空間將被壓縮,錢少了,進股市就少,股市沒獲利,能轉出到房市的資金更有限。
江翠北側房價直追新板特區
他談到,今年一至三月的江翠的房市成交,買方還在追賣方的價格,但三月十七日央行升息後,部分預售及多戶屋主的價格已見輕鬆動,近期變成由賣方市場轉成多空交戰的局面。
不過,因全球持續通膨,工料雙漲,建商後期取得土地成本較高,也不會「便宜」賣,故一般認為,房價沒有大幅下修可能, 因此,對今年的房市可能在高檔震盪或微幅整理,一切仍要看市場資金動能而定。
至於江翠北側DEF區房價,現在平均站上六字頭,面河的開八字頭,但可站上七字頭,除非國內政府有更大的打炒房政策,或是全球政經大環境丕變,否則以目前來看,直追新板特區房價趨勢,則是正在走「現在進行式」。
▲江翠北側吸引多家建商進場推案。
▲江翠北側住宅大樓已一棟棟蓋起。