台北市內湖區因為捷運系統的通車,讓內湖地區捷運沿線房價出現大漲,但是,捷運內湖線通車後的狀況連連,導致了捷運通勤族對於捷運內湖線品質的諸多批評,台北市長郝龍斌為了挽回民心,甚至傳出考慮讓內湖線停駛至系統穩定。於是,開始出現「內湖線要掰掰了,沿線房價呢?」的討論聲音。
#@1@#如果,你也是從這樣的角度來看內湖房價,那麼,你的房地產投資指數是不及格的;Freescale半導體台灣區總經理陳克錡曾經以一個國際投資者的觀點說過:「內湖的交通不是一條捷運就能解決。」除了捷運系統之外,內湖的10大聯外與國際交通系統,則更是促使內湖區域發展的重點。這些交通系統分別包括中山高速公路、北宜高速公路、北二高的交通快速路網,環東快速道路、基河快速道路,堤頂大道、市民大道,松山機場地下快速道路,以及鄰近的高鐵南港站,可以快速連接全省北中南各大都會。甚至鄰近直航預定松山機場、國際門戶桃園機場,立足內湖,即可以縮短與全球商務的往來。
#@1@#所以,真正房地產投資者在看內湖地區的投資價值,是把焦點鎖定在以「內湖科技園區」為台北市東西向傾斜45度發展軸帶的中心主軸,向東南延伸到「南港經貿園區」,向西北延伸到「北投士林科技園區」,而這樣一條帶狀的科技園區串聯起來,就是台北市政府積極推動的「台北科技走廊」(Taipei Technology Corridor;簡稱T.T.C)。甚至在馬總統的「愛台12建設」裡,擴大為「北北基宜創新走廊」,發展延伸到基隆市「北台綜合科技園區」、「台北縣遊戲產業」及「文化產業園區」和「宜蘭科學園區」。這個科技走廊的中心點,也就是一般被房地產業者稱為「台北矽谷」的「大內湖科技園區」,這是內湖區段上的長期發展價值,對於房地產的價格也是處於長期向上拉抬的效果。所以,投資者在看內湖房地產價值的發展,「不是一條捷運通不通車,或者是通車品質好不好所能決定的,而是在看這個科技軸線會帶來多少商機、產值,與多少人口,這些才是支撐內湖、南港,甚至是未來北投、士林、基隆地區房價持續向上的重要因素。」一位資深房地產投資者這麼說道。
#@1@#延續總統馬英九在台北市擔任市長任內積極推動「台北科技走廊」概念,現任台北市長郝龍斌也繼續推動打造「台北科技走廊」,從南港經貿園區、軟體園區及鐵路沿線、大內湖科技園區、北投士林科技園區,一直到關渡工業區,串聯總面積約898.3公頃,郝龍斌說:「將吸引更多資訊、生物、通訊科技等廠商,在台北市設立研發及營運中心,未來更將與台北縣合作,將『台北科技走廊』從內湖、南港延伸至汐止、五堵、八堵地區,再創更高產值。」這個「科技軸帶」發展架構的軸心,就是「內湖科技園區」。因此,從「台北科技走廊」的角度來觀察產業與地段的重要性,內湖房地產當然有值得長期持續看好的理由。「內湖科技園區」是全台灣第一個都會型高科技園區,根據統計,上市公司中的光寶(2301)、仁寶(2324)、佳世達(2352)等26家企業營運總部及51家關係企業,12家研發中心、三大固網廠商和新興的IPS、SDC總公司都設在這裡。目前進駐廠商超過3000家,每天有近10萬名科技菁英在此創新、研發,園區近5年營業額,以每年平均近3成的速度成長;這10萬科技人支撐了內湖區域的商業發展,當然在許多科技人想要「就近工作」的需求下,也支撐內湖房地產市場的買盤力道。內湖科技園區腹地已開發達95%,為持續發揮產業群聚效益,台北市政府未來還將結合鄰近的大彎南段工業區、內湖五期重劃區、北勢湖工業區、新明工業區及蘆洲里工業區等,總占地面積達542公頃的「大內湖科技園區」,讓產業活力與競爭力加倍升級。這樣的擴大效應,預計將會吸引更多的企業進入,更多的人員將因此遷徙內湖,以目前房屋市場的供應量來看,應該還有極大的發展機會,這就是投資者著眼的焦點。
#@1@#甲山林廣告總經理張境在認為,台北內湖區目前最值得注意的焦點之一,就是五期重劃區,「這個區域不僅是台北市最後一塊完整重劃特區,更復刻信義計畫區,同步大直生活圈,前迎松山機場運籌兩岸,後接南港世貿掌握全球。」確立內湖重劃五期區段將成為「經貿新核心」地位。在信義計畫區開發已近飽和的情況下,正在積極開發中的內湖五期,已成為兩岸華人甚至國際級企業獵樓瞄準的首要對象!大杰建設董事長陳博川則提醒投資者,可以注意內湖重劃四期的高品質住家,他說:「內湖四期的優勢在巷道內的住宅環境,尤其是隱藏在巷弄內的精美獨棟別墅;與內湖五期和內湖二期相較,四期目前的確缺乏題材(指的是它與內湖捷運有段距離),但優質的住宅環境卻是五期所遠遠不及。」基本上,會選擇四期居住的人,要的就是安靜及低密度的住宅,「能夠享受人口不過度密集的清閒,又能享受城市的便利,很有國外生活的感覺。」在美國洛杉磯生活10餘年的簡松民回台灣之後,選擇內湖四期居住,就是看上這樣的感覺。他還說:「住在這邊大坪數的人真的不少,身家起碼都是好幾千萬起跳,這樣區域的生活水準會比較一致。」
#@1@#至於鄰近內湖科技園區的南港軟體工業園區,則以發展生技產業、IC設計和數位內容等3大知識密集產業為主,目前台北市政府正在南港地區規劃「台灣智埠中樞」,包括會展中心、軟體、車站、文創及生技5大中心,以更完備的建設,使此區域更具競爭力,打造南港軟體工業園區成為「亞太軟體中心」、「全亞洲研發總部」。南港軟體工業園區的產值約2000億元,約有近300家廠商進駐;內湖科技園區產值超過2.9兆元,約有3400餘家業者進駐。從「科技軸帶」中心「內湖科技園區」向西北發展的「北投士林科技園區」,則定位為知識經濟產業知識庫以及生物技術、媒體、資訊、通訊等相關產業長期發展中心。該園區位於士林、北投交界處,園區範圍橫跨雙溪兩側,包括雙溪以南、承德路東西二側土地,以及雙溪以北、文林北路、承德路所圍地區及承德路以西沿基隆河一帶的農業區,面積總計約194.29公頃,是繼內科及南軟後第3個科技產業園區。
#@1@#「北投士林科技園區」鄰近捷運淡水線明德、芝山及士林站,鄰近榮總、台北護理學院、新光醫學中心、陽明醫院暨陽明大學、振興醫院及和信醫院等醫學研究資源,加上天母、士林一帶的商業機能蓬勃興盛,還有東吳大學、銘傳大學等多所高等教育學府,及雙溪南側的文化、商業等機能,未來將是台北市最適宜發展生物科技、媒體、資訊、通訊等知識經濟及科技產業的地點。其中,「北投士林科技園區」位於福國路及承德路交叉口,面積約29.96公頃的「科技產業專用區」,將引進生物科技、媒體、資訊、電子及通訊等新興科技產業,預估將可吸引約35000個就業人口。園區以區段徵收方式進行開發,2009年1月5日公告實施區段徵收,預計於2012年4月及2015年12月完成第1期及第2期區段徵收發還抵價地,到那個時候,這個區域周邊的房地產發展,又會有一波炒作的高潮出現。
#@1@#台北市政府計畫將「南港經貿園區」、「內湖科技園區」,結合未來的「北投士林科技園區」,形成「台北科技走廊」,朝亞洲新矽谷的目標邁進。世正開發董事長黃茂雄、日商TDK所長黃德洙、全球一動董事長何薇玲以及Freescale半導體台灣區總經理陳克錡,都對「台北科技走廊」的未來發展表示樂觀,希望與市府共同打造一個優質的投資環境。「南港經貿園區」、「內湖科技園區」區域房價已經看俏,兩個區域都已經出現每坪挑戰70萬元單價的建築個案,而且這樣的趨勢,並沒有停止的跡象。南港地區還有南港輪胎(2101)的土地開發案在醞釀,未來一旦推出銷售案,單價恐怕會直接飆上每坪80萬元。而國揚實業(2505)與工信工程(5521)、和桐(1714)在南港合建的「大南港案」估計總銷售金額超過300億元,也會對南港地區房價產生拉抬效果。未來,「北投士林科技園區」的設立,也將牽動這2個區域房價的走勢,整個科技走廊連結後,將為台北市打造一個新的「黃金商脈」,預估在2010年,結合包括「大內湖科技園區」、「南港經貿園區」與「北投士林科技園區」的產值,可上看5兆元。
#@1@#對於這條「黃金商脈」的未來前景,郝龍斌強調,台北市目前積極發展「台北科技走廊」聯外交通建設,城市交通方面,將以1年1條捷運通車速度,爭取在2015年完成捷運路網長度增加1倍;「北北基」不但可透過捷運形成更緊密的生活圈,進而「台北科技走廊」還能沿基隆河上游繼續擴展。除了未來大台北捷運路網的逐年完工,路網規模倍增;另外,松山機場與上海虹橋機場兩岸直航,以及與日本羽田、南韓首爾金浦機場直航帶來的空港優勢,也將提升「台北科技走廊」在亞太區域經濟中的地位。所以,看看這條「黃金商脈」的「台北科技走廊」未來投資價值,當然必須把眼光放遠;未來國際企業來台投資當然以都會區的科技園區為主,以「內湖科技園區」為發展主軸的「大內湖科技園區」,當然就會是企業設立總部的首選考量,內湖距離松山機場的距離最近,與國際的連結最快速,國際企業除了辦公聚落會選擇內湖之外,其居住空間當然也會以就近企業的內湖區為優先考量。
#@1@#一位外商企業主管私下表示:「在國際投資企業的眼中,台灣房地產與國際各大都會城市相比,依舊是便宜許多。」所以,觀察內湖地區的投資房價,必須把眼光放到國際投資眼光角度去思考。頂級豪華的高級住宅大樓,寬敞大坪數的歐式別墅設計,商務式出租、飯店式管理的大樓等產品,都會是外資注意的焦點,這些產品請不要用「台北市內湖區」的觀點去衡量房價,因為,這類屬於「國際化設計的產品」,未來增值空間,是跟著國際房價同步邁進的。