集資經營空間的模式，除了買下產權自己擔任房東操作的模式外，小資投資團們亦可考慮一起成立公司，租下好的空間擔任二房東，而二房東模式除了格子趣，還有迷你倉庫宅配與共同空間／賣Capacity／連鎖房產。◆迷你倉庫宅配：挑地點看交通方便度，找法拍屋、凶宅賺最大隨著現代人追求效率與方便，市場對於物流效率需求急遽增加。六、七年級創業潮的湧現，許多新創公司五花八門物流需求，貨物品宅配與物流需求越來越多，但大型物流中心往往占地驚人，不適合在需求度大的城市中建置，中小型商家或六、七年級生新創公司如此多，許多商家不願花錢在大型物流倉儲，畢竟有太多進銷存管理、理貨及配送費用會被賺走，故挑選空間近、管理方便的迷你倉儲中心將成為中小型商家的趨勢，地下迷你倉庫的概念正好符合這樣的需求，不過迷你倉庫的投資從買下到賺進獲利這中間，手續比較複雜，且可能需要有較多的管理成本，有下列幾點需要提醒：★必須要有好的資訊收集能力掌握第一時間知道目前法拍市場上的流動物件，如果你沒有這樣的背景，不需要在意，你需要的只是按部就班慢慢來，首先先養成人脈，和銀行、房仲打交道，透露自己想進軍房產的意願，等到有合適的案件，這群房產好朋友也會通知你，到時候就可以自然而然，選到適合自己的收益型標的房產。★壓低買價曾經在電視上看過銀行法拍屋的現場狀況嗎？熱門的法拍屋總是引來許多買家，他們虎視眈眈擠在投標室等結果，一旦得標了，喜悅就全寫在臉上，為什麼買到法拍屋會這麼高興呢？因為銀行法拍屋價格實在太便宜了。通常銀行的法拍屋，在一拍時就已經以八折為底價起標，如果流標，到了二拍則是以一拍的八折再競標，等於是原價的六．四折！在市面上，根本很難找到這樣有競爭力的價格，因此買家們趨之若鶩。法拍市場中，二拍、三拍的價格通常都是遠低於市面流通價，如果剛好有具備潛力的不動產，那麼好好經營通常會是好投資；另外如果碰到有人急拋售，通常價格也會比一般流通價還低，好好打聽資訊，趁低價撿好目標，絕對不會錯。★盯好收支迷你倉庫這個個案中，每個月都有進帳，當然也會有支出，作為一個較複雜的收益型房產，必須盯好收支，因為日後轉手可能要連著租約賣出，帳本當然也須清清楚楚，良好的管理模式可以增加買方的意願！◆共同空間／賣Capacity／連鎖房產當然所謂良好的管理模式除了維持空間的安全性以外，亦需隨時滿足倉庫空間租戶的維修需求，由於可能因為切割的空間太多，墊高營運成本，這點需要在規劃空間跟招商時慎重模擬計算現金流跟了解各商家的使用方式。相信內行的人都知道，全球知名連鎖如麥當勞、肯德基甚至台灣的誠品，展店的同時都會帶動該地的商業活動與土地價值的增長，故即使是小資族，只要累積的資本財夠多，團隊中有人擁有經營know-how或可整合到團隊來進行，應可較積極進行商務發展，可單點營業亦可積極布局連鎖經營，而這些經營皆建議以成立公司為經營方式：A.純餐飲類連鎖：吃，是最基本的需求，只要有人的地方，就會有吃的需求。若部分小資團員們有餐飲業背景，可考慮以某種型態的餐飲為開頭，找到優秀的廚師、人流佳、外食族多的地點，先從第一間店經營起，小資團也有機會變餐飲集團。B.共同空間(可含餐飲)：台北市比較知名如Changee空間、天地人會館、卡士達…等等。二○○八年金融海嘯過後，台灣也跟上全球創業潮，startup商辦需求日增，為了撙節成本，提高獲利，共享營運(網路、水電、印表機、傳真機等)資源，各項百人以下中小型藝文教學演講活動需求不斷，使得提供共用商辦及各項活動空間的coworking space如雨後春筍般成長。C.連鎖旅店：旅遊是生活的一部分，台灣都市機能方便、小吃特多，自然吸引絡繹不絕的遊客，而這樣的趨勢，促使諸多舊房改做輕便商旅且可陸續發展為連鎖，最有名的莫過於捷絲旅，連鎖旅店除了旅店的收入，其實可以多跟一些公司合作，增加營業收入，等於增加房產的現金流。D.行的方面：旅客都需要出門去玩或有些需要去辦公、拜訪客戶、送機場，此時EasyTaxi或Uber這種方便的App叫車系統就很適合合作拆潤或是收取廣告費用，若旅客需要一日遊玩規劃，參加當地藝文美食等活動，則連鎖旅店可與Niceday合作，將綜合服務推廣給共同的客人。小資集資買房購地看似簡單，但其實許多眉角，也處處存在利益與風險，都需要投資人做好充分溝通與功課。小資Oma提醒：其實不僅集資方式五花八門，空間經營的模式及獲利的方式也是族繁不及備載，小資集資購屋買地獲利，其實最重要的是彼此信任與事前的充分溝通，集資結構盡量不要複雜，彼此對於金錢觀、風險承受能力、購得的空間運用方式盡量要接近，如此中間過程若有需要彼此妥協以求突破的部分，亦較能平衡彼此利益並保持合作愉快喔！來看看迷你倉庫可創造的現金流試想有一可用空間達六十坪的法拍屋，是地下室產品，價格非常便宜，原本每坪十萬元，現在只要六萬多元，用六十萬元裝修成十二間迷你倉庫，租給像網拍業者，目前需要地方放置存貨的行業很夯。若可以保持在八成滿租，讓我們看看它可以創造怎樣的現金流量。營收－成本＝獲利成本購買成本 360萬裝修成本 60萬===================== 總成本 420萬營收營收＝月租金×倉庫數倉庫數＝倉庫 5坪 (含公設，實際坪數約3.5坪)可隔間數 12間月租金 5000元(七成滿租)------------------------ 租金(每月)收入：5000元(每月租金)×12(間) ＝6萬元年租金收入6萬元(每月收入)×12(月)×0.7(七成滿租)＝50.4萬報酬率＝收入/成本50.4萬(年收入)/420萬(總成本)＝12％ → 年報酬率12％ → 高吧!!!對於小資Oma房產術有任何問題或希望獲得更多小資房產操作真傳者，請不吝來信，我將安排您直接與小資Oma聯繫專欄信箱：grmikelee@gmail.com
