大同公司旗下尚志資產開發,位於新北市土城海山捷運站附近,融合智慧宅、綠建築的「大同莊園」建案,於十一月底,由大同董事長林蔚山及總經理林郭文艷共同主持動土典禮,而第一期的四九○戶,則已銷售八成。今(二○一五)年房市景氣不佳,年移轉棟數約二十五至二十七萬棟,將再創新低的情況下,「大同莊園」竟然有八成以上的銷售率,林郭文艷相當高興,她分析,能有好成績的關鍵,一是近捷運站,二是基地面積高達一萬六千坪,其中,保留九千三百多坪以上的綠地植栽,讓社區住戶就好像住在森林裡一般,第三是「大同莊園」已取得鑽石級綠建築的候選證書資格,第四,這是大同公司第一個標榜「智慧宅」的建案,在行情不好時,更能凸顯建案的價值。上市公司廠房加速資產活化林蔚山則談到,這塊基地是大同公司昔日的板橋廠,在資產活化下進行建案開發,而大同集團近年積極進軍智慧城市領域,「大同莊園」融合了智慧宅、綠建築的「智慧綠社區」概念,規劃鑽石級智慧建築及黃金級綠建築,打造出台灣最具規模智慧示範社區,二○一八年落成也將成為大同創立百年的代表大作。負責代銷的海悅國際董事長黃希文在主持動土典禮後也談到,大台北地區很難找到上萬坪的基地以及九千多坪的綠地,等於是住在森林裡一般,可見好產品會受到消費者的青睞。而在捷運土城線沿線,目前也有不少上市建商搶進推案,包括華固建設興建中的「新代田」,另未來可推案的還有皇翔承接永豐餘五四五二坪土地、日月光集團旗下宏璟建設六三三八坪,以及達欣工程購入中橡子公司景德製藥廠區五一四三坪、國泰人壽標下一.二萬坪太子汽車土地,使得土城房市將成為下一波的熱點(見附表)。海悅國際總經理曾俊盛也針對房市行情指出,台灣房市從前年四月就不太好,而去年四月則很有感,可確認是真的不好,房價走跌,各地區下滑幅度不同,但大約是一○~一五%;不過,雖然房價走跌,仍有些建案能有不錯的銷售成績,則取決於地段及產品的特殊性。至於明年總統大選後的房市表現,曾俊盛表示,往年農曆年前都是民眾購屋旺季,但這些年因房價居高檔,加上政府很多抑制房市政策都在農曆年前後放出風向球,故打亂行情。總統大選後 房市小陽春不過,在房貸利率仍處低檔,且選情底定後,他認為,明年總統大選後的農曆年至三二九檔期的房市會有小陽春,原因是總統大選後,不確定因素就消失了,一些在今年底還在觀望,但有購屋需求的民眾,會有較積極的看屋動作。但房市要真正落底,可能要到二○一七年,因此,未來一年,預估某些地區的房價仍有五~一○%的修正。另根據《住展》雜誌所發布預售屋、新成屋建案的市調,今年一至十月,北台灣新成屋、預售屋總推案量驟降到七二六○億元,較去年同期大減三千二百億元,減幅逾三成,更比前年大減約四成,顯示房市自急凍以來,今年的景氣還是冷吱吱!《住展》雜誌企研室經理何世昌分析,今年推案量能減少的主因,第一是買氣遲緩,導致過去累積的龐大推案量成為壓力。其次,因建案銷售趨緩,建商手頭存貨量攀高,為了緩解壓力,建商有默契的啟動「減量保價」策略。若是減產,則可以慢慢處理手上的餘屋,不會因推案量大而增加降價壓力。民眾選後習慣看屋何世昌認為,「減量保價」預計會持續至明年,最快是總統大選後才可能出現推案潮,差不多會落在明年三二九檔,以及五二○總統交接之後這兩個時間點,三都將會有不少重量級建案湧現,就連沉寂已久的基隆也會有大案公開。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛也看好明年農曆年前後,房市會有「小激情」,他談到,根據以往的選舉經驗,很多民眾會在投完票後,因為沒事,就到附近走走,順便「賞屋」;此外,選完隔天是星期天,在選情底定後,也會有人開始出來看屋,不少永慶的店面,就有人上門要求帶看房屋。黃舒衛另也針對近幾次總統大選與房市的連動性指出,二○○八年總統大選前一年,因房市從二○○三年SARS後起漲,已有四年半的漲幅,而就過往房市多頭大約走五年的歷史軌跡,加上前台北市副市長、時任政大地政系教授張金鶚拋出「房市泡沫化」的警語,致房市出現由多翻空的氛圍,以及美國「二房(房地美、房利美)事件」,使得房市出現拉回的氣氛。故二○○八年總統大選,確定由中國國民黨馬英九贏得選舉後,「換黨執政」、新執政者需要有政績的情況下,加上美國「二房事件」在下半年演變成全球性金融海嘯,台灣受到波及,不少企業放起無薪假,更讓政府祭出多項救市措施,如二○○九年初,當時的行政院長劉兆玄發表「政府挺銀行、銀行挺企業、企業挺勞工」的「三挺政策」。另因國民黨執政,與中國大陸的兩岸「和平紅利」備受期待,加上政府調降遺贈稅至一○%,有效將滯留海外的資金引導回台,有助房市資金挹注。不過,二○一二年初的總統大選因沒有換黨,且房市位居高檔,加上「高房價」成為民怨第一位,及年輕人買不起房等外界訾議,都讓政府從二○一一年六月實施奢侈稅進行打房,也進行銀行信用管制等,並於二○一二年八月實施「實價登錄」,還有控管壽險資金投資房地產的「金六條」,以當時的氛圍相當不利房市。唯從二○一一年迄今,政府抑制房價的打房動作,在確定二○一六年一月一日實施「房地合一」課稅後,可以說打房的利空措施幾乎「能用的都用」了,但相對的,房貸利率仍處於二%上下的低點,仍有利於房市。故總統大選完後,套用股市用語,大有「利空」出盡的氛圍,但在房市春燕來臨前的盤整期間會有多久,還有待觀察,而一旦浮額出清後,房市才有反彈契機。明年房市成交量可望回升住商不動產副總劉明哲則認為,明年房地合一稅上路後,由於奢侈稅落日,過去持有未滿兩年的屋主能藉機平轉或小賠出場,部分區域將出現更激烈的價格震盪,特別是案量較大,投資客比重較高的區域更是明顯。建商方面,今年底減量保價,明年應會視大選後市場狀況調整推案量,甚至可能開始出現區域破盤個案。在中古市場方面,經過今年一整年市場盤整及房價磨合,明年初開始逐漸打底,買盤將仍以自用戶為主,房市交易應能擺脫今年的低量,但由於景氣不明,整體交易量預估小回春,可在三十萬棟上下徘徊。與前兩次總統大選相比,二○○八年大選後的兩岸紅利與遺贈稅率降低兩大政策基調,對於當年的價量產生明顯拉抬作用,信心面與資金面的雙強,確實是房市當年雖然面臨金融海嘯,還能快速V型反彈的重要因素。而在二○一二年,整體景氣已經不佳,加上實價登錄等重大政策在選前上路,對市場買氣產生衝擊,後續也讓成交量萎縮,但在信心面上的支撐仍使價格處於高點,換言之,當選舉越發頻繁,若無重大利多支撐,市場變化並不如想像。全國不動產企研室主任張?勻分析,今年十月起成屋買氣有逐步回溫趨勢,尤其在明年一月一日房地合一上路前,在搶搭輕稅舊制潮下,加上明年一月一日也遇到三年一調,且有不少人要求大幅調高的「公告地價」公布,致年底前買氣會來到今年以來相對高點,不過緊接著總統大選在明年一月十六日登場,未來新執政者對於經濟、房市政策態度,將成為購屋族遲疑的主因之一。觀察二○一二年總統大選,選舉當月交易量創下SARS以來新低紀錄,不過選後止跌回升,故明年總統大選後,房市應可「樂觀」看待,在各項政策明朗,房市逐步回到供需秩序,房價也回修的情況下,「最壞的時機已經過去了」,預估選後交易量會出現另一波高潮!中信房屋副總經理劉天仁認為,台灣今年房市因為「房地合一稅」通過和明年總統及立委大選的議題排擠,受到不少壓抑。不過選舉屬於短期的影響因素,在明年「房地合一稅」正式上路以及選舉結束後,市場不確定性降低後,房市格局可望「落底」。新領導人房市政見是風向球劉天仁說,現在到農曆年前後,整體房市低迷的情況不會有太大的改變。此外,如果新的台灣領導人能夠針對選前所提出的房市政見做進一步論述或提出細部規劃,將可為低迷的房市景氣注入一劑「強心針」,增加回溫力道,有助台灣儘快走出這場「房市風暴」。劉天仁建議,在目前房市低迷的情況下,自住需求者可參考實價擇優進場,並選擇在二○一四年七月以前完工使用,房屋評定現值屬於舊制稅率較低的物件。若是投資理財,多戶住宅的持有者應汰弱留強,釋出閒置的物件以度過此波低迷。至於豪宅市場,劉天仁指出,由於目前豪宅的認定標準較窄,只要坪數稍大且坐落在雙北市的精華區域,就會被歸類為豪宅,且在稅法修正後,一般房屋稅增幅約為三倍以上,但豪宅則更高達六至九倍以上,導致豪宅市場委靡不振,而這樣不合理的情況於二○一七年再檢討課稅方式時方有機會修正,新建豪宅未來一至兩年將會是艱困期。東森房屋南門加盟店店東呂奕德觀察,這一屆的總統大選熱度較往年為冷,且政黨輪替為民主國家常態,故兩岸的關係發展有無變數,是觀察重點,倘若兩岸關係不改變的前提下,房地產量與價都會朝向樂觀發展。此外,因為按照往年農曆年前,會有一波購屋潮,係因年關將近,屋主售屋求現,價格容易磋商,而買方也因有年終獎金及分紅等而帶動市場成交量,故年後的二至六月,按往年數據,成交量皆會放大,至於價格,恐因政策面仍不利房市及社會氛圍,致部分供給量超額地區會微幅下降,但整體價格仍可持平看待。