從數據顯示,雙北市房價從二○一七年第四季以來持續回溫,連續八季已見不到二○一七年第四季低點,而桃竹以南房價也陸續於二○一八年下半年逐步落底,全台房市在二○一九上半年表現穩健,價量持續回溫,因此可以確立此波房市落底時程為二○一八年第三季。※2019上半年房市走勢總體檢(一)從市場交易量分析:由北向南交易量遞增六都一至六月交易量與去年同期比較,呈現溫和成長六.三八%,分別是台北市減少○.○九%,新北市成長二.一八%、桃竹縣市成長六.八九%、台中市成長四.二九%、台南市成長七.一二%、高雄市成長二○.○六%。由數據顯示,由北到南交易量成長遞增,主因有三:(1)六大都會人口移動變化因素:根據統計,六都近六年人口淨遷入與遷出程度,台北市連四年人口淨遷出,累計達六.八萬人,二○一八年底人口數約二六六.八萬人。新北市從二○一四年連續淨遷出到二○一七年,累計達一.八二萬人,二○一八年淨遷入四○三○人,目前人口三九九.五萬人。桃園市連六年淨遷入人口累計達十三.七萬人,居六都之冠,目前人口二二二.一萬人。台中市人口也是連六年淨遷入,累計達六.七三萬人,目前人口二八○.三萬人。台南市過去六年僅二○一五年淨遷出百餘人,其餘五年均小幅淨遷入,目前人口一八八.三萬人。高雄市僅二○一六年淨遷入六十一人,其餘五年均淨遷出,累計達九六三○人,目前人口二七七.三萬人。從六都近五年淨遷入遷出現象發現,桃園已成為北漂青年購屋落籍首選,而中南部成為退休族移居的首選,雖然高雄歷年均呈現淨遷出現象,但韓流效應的確成為特定人士移居的首選,也因為中南部房價基期較低,吸引不少退休族群的青睞,因此高雄今年的交易量大幅成長二○.○六%,成長幅度相當驚人。(2)新屋交屋潮由北至南遞增:全台近八年來新屋推案激增,新成屋的交屋潮至二○一五年第四季達近八年來交屋潮最高峰,二○一六年至今稍有下降趨勢。二○一一年全台新屋占比二五.八九%,到二○一五年攀升至四三.三四%,二○一八年仍高居四一.九四%,其中台北市新屋占比二九.二%,為六都最低。(3)建商讓利潮由北向南擴增:二○一六年為全台新屋交屋潮高峰,雙北建商餘屋率先殺價取量,近兩年台北市餘屋量遞減,而讓利風潮也逐漸由北向南擴散。(二)從房價漲跌因素分析:2019上半年全台均價明顯回溫二○一九年第一季房市均價與高峰期相比,台北市跌幅一五%、新北跌幅一二%、桃竹跌幅七%、台南跌幅七.五%、台中小跌四%、高雄小跌四%,近一年來全台房價平均回溫五%,新屋占比提高,同時也拉高了平均單價。二○一九上半年房市價量微增,全年交易量有望逼近三十萬戶,從價格分析,全台房價確已經於二○一八下半年正式脫離谷底,房價在小漲小跌中盤整打底,呈現價穩量溫格局。(三)從房市融資分析:2019年房貸餘額新高,剛性需求信心持續增強根據中央銀行公布六月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,各為七.一四三兆及一.九五三兆元,雙創新高,普遍認為房市轉熱與台商回流的預期心理有關,房市在剛性需求增強下,買氣上半年逐月增溫,尤其年增率各為五.二九%、一○.一六%,分別是九十七、八十二個月新高,反映房市在落底後持續盤整回溫。另外,五大銀行上半年新增房貸二七八九.二八一億元,年增一五%,創七年來新高,不過,六月房貸利率一.六二一%,為今年以來新低。同期間六都買賣移轉棟數年增六.六%,上半年受中美貿易戰和國際肥咖條款的影響,兩岸三地的資金在尋求新的規劃安排,不僅土地廠房需求熱絡,高總價豪宅帶看增溫,嗅出房市築底回溫的跡象。根據金管會最新統計,截至今年五月底,本國銀行(國銀)放款餘額為二十九兆一九七五億元,需求動能持續擴大創史上最高紀錄,代表國內經濟成長穩定,企業客戶有一定的資金需求,進而使得國銀放款餘額逐步增加,尤其「台商回台投資」之效應逐漸浮現,也有助於不動產商用市場的發展。(四)從中美商戰影響力分析:經濟成長若趨緩會間接影響房市中美商戰只打到上半場第一節第二次暫停,台灣雖局部有轉單效應及受惠於台商回流,但台灣上半年對中國、歐盟、東協出口都呈現衰退,且外銷訂單也已經連續八個月縮減,對二○一九及二○二○年經濟成長率直接產生影響,也間接會影響房市表現。但因短期內有台商資金回流與租稅大赦利多因素,市場會沖淡中美商戰的陰影。※未來市場主流走向:(1)商辦與工業用地增溫,(2)豪宅起死回生,(3)低總價支撐市場成為主流綜觀二○一九年上半年房市表現穩健,下半年市場焦點會在中美商戰與總統大選,由於台商資金回流,加上租稅大赦啟動在即,目前商辦租賃市場明顯供不應求,租金、售價同步看漲,掀起新一波法人投資風潮,今年第二季大型商業不動產交易金額二九○億元,明顯高於過去十年第二季平均值二三○億元,上半年投資額合計四三八億元,也創九年來新高,預期下半年及未來幾年商辦市場價量將持續攀高,住宅市場將呈兩極化,豪宅有機會起死回升,而剛性需求低總價產品支撐市場,仍為住宅市場之主流。