「預售屋買賣契約書範本」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」各條文雖有詳細規定,惟常見預售建案契約未附加地籍圖與基地界線,並且也沒有詳細標示尺寸與相關位置,導致交屋時層出不窮。
近年主管機關多次辦理聯合稽查,2021Q4台北市政府地政局對預售建案依預售屋買賣契約書範本(以下簡稱契約範本)擬定27項查核重點,以下係續前期依合格率由低而高,就共有部分之點交與貸款撥付逐點解析如下,以供參考:
十六、契約範本第十六條:共有部分之點交《合格率47.37%》
一、賣方應擔任本預售屋共有部分管理人,並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。雙方同意自交屋日起,由買方按月繳付共有部分管理費。
二、賣方於完成管理委員會或推選管理負責人後七日內,應會同管理委員會或推選管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後,將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料,移交之。上開檢測責任由賣方負責,檢測方式,由賣方及管理委員會或管理負責人,雙方協議為之,賣方並通知政府主管機關派員會同見證雙方已否移交。
【購屋應注意事項】
1.一般常見錯誤態樣為未於買賣契約書中載明共用部分所含項目及分攤之計算方式,以往最常見為車道與其他公共空間重疊計算虛增公設比等問題。
2.常見簽約前賣方含糊表示一樓空地可歸一樓所有權人保管使用,交屋後管委會卻表明不可據為己有,也不能經由抽籤供停車使用,而衍生爭議;通常共有部分都是由全體共有人共同討論後約定使用方式,例如供停車收費等方式。
3.常見另一錯誤態樣為契約未載明共有部分點交事宜,導致共有部分未在交屋時同時點交,而一般購屋者通常也都是只關心自家屋況,鮮少注意共有部分之位置、面積、施工品質與實用性等問題;值得注意的是,大社區一樓公設例如游泳池、兒童遊戲場等因使用人數眾多所衍生噪音干擾之爭議,另外亦有大宴會廳普遍存在缺乏實用性等問題。
4.有關各類管線問題,點交時最好能夠聘請專業驗屋公司人員陪同檢測較為妥適,由於契約範本規定檢測責任由賣方負責,檢測費用當然也是由賣方負擔,因此,在簽約時就應註明公設點交時應檢附第三方公正單位之驗屋報告書,才能真正保障所有購屋者之權益。
5.交屋時對於設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料,務必點交齊全,以備將來維修管理之需。
6.有關公共基金問題,常見建案銷售欠佳,管委會未組成前由建商委外代管,一旦交屋拖延太久,公共基金花費太多,極易導致日後點交時發生爭議。
7.早期曾有大型山坡地社區因網球場、籃球場等公設占用國有林地,遭檢舉拆除而衍生購屋糾紛;現階段有些社區雖規劃有游泳池,惟未清楚標示尺寸,及至交屋時才驚覺如同泡水池般狹小,因此,簽約時就應要求附加地籍圖與基地界線,並且仔細檢視各項公設之尺寸標示與相關位置。
▲社區游泳池之尺寸標示極為重要【附註】公寓大廈管理條例對公共基金之規定主要如下:
公寓大廈管理條例第18條:
公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。(三、四略)
公寓大廈管理條例第5條:
本條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金,依下列標準計算之:
一、新臺幣一千萬元以下者為千分之二十。
二、逾新臺幣一千萬元至新臺幣一億元者,超過新臺幣一千萬元部分為千分之十五。
三、逾新臺幣一億元至新臺幣十億元者,超過新臺幣一億元部分為千分之五。
四、逾新臺幣十億元者,超過新臺幣十億元部分為千分之三。
前項工程造價,指經直轄市、縣(市)主管建築機關核發建造執照載明之工程造價。
十七、契約範本第十九條:貸款撥付《合格率47.37%》
本契約有前條貸款約定者,於產權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後,除有違反第十條第二款、第三款或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外,買方不得通知金融機構終止撥付前條貸款予賣方。
【購屋應注意事項】
1.有關重大瑕疵問題,常見建商擅自將交屋前之修繕責任更改為交屋後之保固責任,導致「買方不得通知金融機構終止撥付貸款予賣方」之規定發生爭議。
2.契約條文規定當買方貸款金額少於預定金額,且不可歸責於買賣雙方者,其貸款差額在30%內,由賣方提供原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償;其貸款差額超過30%者,買賣雙方得選擇解除買賣契約;至於其間最常見之爭議在於是否依原承諾貸款相同年限及條件問題,其因在於建商是否有足夠財力承擔不足額部分20~30年的分期付款,此亦可由最近陸續出現房貸金額不足之爭議見其端倪。
3.常見建商為加速促銷,常會以「0自備款」或「10%自備款」(詳請參閱照片)的廣告吸引購屋者,惟對於貸款額度不足部分並未詳細註明,導致辦理貸款時衍生糾紛;本條文規範原旨,主要在於避免建商以低自備款吸引消費者購屋,嗣後因金融政策改變或受建商誤導使消費者高估自身財務能力而引發履約交易糾紛,惟隨著兩年來央行連續四次打炒房措施,實務上已出現不少貸款不足之糾紛。
4.根據內政部5月21日發布訊息,針對近期屢有民眾反映部分預售屋建商逾期完工不給付遲延利息,或逕以建照展期作為順延完工事由表示,此一作法已違反預售屋買賣定型化契約規定,按「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定,預售契約應明確約定開工及取得使用執照完工日期,以確保建商須如期完成興建,因此,建商在興建過程如有超過契約完工期限,未能如期取得使用執照,已構成遲延給付情形。
5.依定型化契約規定,建商應按照買方已繳交的房地價款,依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方;另建案如超過完工期限三個月仍未取得使用執照,買方並有權解除契約,賣方除應將買方已繳的房地價款退還外,應同時賠償違約金;如買方不願解除契約,建商仍應持續依照遲延日數給付遲延利息予買方。其次,依民法第254條及預售屋買賣定型化契約規定,建商遲延取得使用執照超過三個月時,僅消費者得主張解除契約,建商為違約之一方,並無解除契約的權利;近年因缺工缺料嚴重,延遲交屋問題層出不窮,此一規定究應如何執行,必然也是交屋時必須面對之一大議題。
【附註】第十條 建材設備及其廠牌、規格
二、賣方建造本預售屋不得使用有損建築結構安全或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石棉、電弧爐煉鋼爐碴(石)、未經處理之海砂等材料或其他類似物。
三、前款材料之檢測,應符合檢測時中華民國國家標準或主管機關所定之檢測規範,如有造成買方生命、身體、健康及財產之損害者,仍應依法負責。(一、四略)
▲ 社區公共設施之管理維護極為重要
▲健身房之設備與寬敞舒適極為重要