你的股票、房子怎麼樣了?」在當今可能已經取代了「你吃了嗎?」成為人們日常見面就聊的不二話題。股市、樓市的變化牽動著億萬人的心,與奧運會受關注度相比,有過之而無不及。如果說奧運會是一個盛大的party,是一種精神上的享受,一種更高、更快、更強的體現的話,股市、樓市則牽動著老百姓的錢袋子,目前大多數老百姓對於股市、樓市的體會是「沒有最低,只有更低」。人們習慣把股市和樓市放在一起,因為總覺得它們有著這樣那樣的關係,它們的走勢好像也是很相似的,總是同升同降。那它們倆到底有什麼樣的關係呢?股市、樓市是否真的存在脣亡齒寒的現象呢?過往的歷史也許更能解答今天我們面臨的困惑與挑戰。
#@1@#情景一,佛羅里達州位於美國的最東南端,終年季節宜人,是美國人自己在本土的度假勝地。由於佛州的地價一直遠低於美國其他州,因此該州成為了理想的投資地。在1923年至1926年間,佛州的地價出現了驚人的升幅。一個區區7.5萬人口的城市,居然有2000多家地產公司,2.5萬名地產經紀人。幾年間,佛州的地價上升了5倍還要多。在1929年,據可靠統計,150萬人在美國股票交易所擁有賬戶。在1.2億人口中,接近30%的家庭積極參與股市交易,其中絕大部分是投機者。此外,在這些人中,接近2/3的人用客戶保證金(一筆並不屬於他們個人,也不能輕易用於生息的資金)炒股。當年,一些股票的價格是其收益的50倍。然而好景不常,泡沫終於破碎,隨之而來的是企業破產,農產品價格猛跌,失業人數激增,國民經濟陷入絕境,一場空前規模的經濟危機爆發。
#@1@#情景二,20世紀80年代後期,為刺激經濟的發展,日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策,資金流入致使房地產以及股市暴漲。1985年9月,美國、德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了「廣場協定」,決定同意美元貶值。美元貶值後,日圓隨之大幅升值,大量國際資本進入日本的房地產業以及股市,更加刺激了這種上漲的趨勢。1989年末,日經平均股價高達38915.87日圓,相當於1984年的3.68倍,當時的房價也是1983年的2.5倍。所有泡沫總有破滅的時候。1990年股市市場交易的第一天,股價就落入了地獄。隨著國際資本獲利後撤離,由外來資本推動的日本房地產泡沫也迅速破滅,房地產價格隨即暴跌。自那時候開始,日本股票市場以及房地產市場陷入長達十多年的熊市之中。
#@1@#情景三,1984年至1997年,香港房價年平均增長超過20%。一些黃金地段的寫字樓,甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激,香港的房地產投機迅速盛行起來,出現了一大批近乎瘋狂的「炒樓族」。當時的香港,人們盲目地投資房地產。為了抓住機遇,許多人往往僅憑地產經紀人電話中的描述,就草草決定購買豪宅。1996年,香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。同期,1983年底恆生指數才874.94點,而到了1997年8月7日,恆指到達了其巔峰16673點,期間上漲了近20倍。就在香港的股市、樓市達到頂峰時,東南亞金融危機降臨了。香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元,比同期香港的生產總值還多。而對於普通香港市民而言,泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中,有十多萬人由百萬「富翁」一夜之間變成了百萬「負翁」。歷史總是驚人的重複著,樓市和股市也看似有著千絲萬縷的關係,有著同命相連的默契。但總結歷史的目的不是為了預測未來,尤其是在中國這樣一個特殊的環境下,而是我們要做到心中有數,根據歷史的變化,看好自己的錢袋子,才是根本。