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2021-07-30

【理財周刊記者顏瓊真報導】很多城市居民退休後,都想移居東部去看藍天、看藍海,因而,興起在東半部購買農地蓋農舍,但買農地不比一般買房子,其中眉角多,一不小心,花了冤枉錢,農地不能蓋農舍,就真的要被迫當「農夫」了。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出,「農地農用」是國家的經濟政策,台灣地小人稠,需要好的農業政策,才可以農作物自給自足,避免農地被破壞,造成糧荒,動搖國本。     

所以,農地的建築農舍也就相對嚴謹,通常建蔽率只有10%,也就是每100坪的農地,只能蓋10坪,而且民國89年,「農業發展條例」修正後,要2500平方公尺(約756坪)才能蓋農舍,其嚴謹度,不言而喻。

他說,很多人開車,穿過雪山隧道,進入蘭陽平原,映入眼簾的,除了好山好水,另外,就是漂亮的農舍,一棟棟爭奇鬥艷,與其說是農舍,不如說是特色別墅,讓忙碌的台北人,羨慕不已。

有些客戶在城市中住久了,計畫買一片農地,想在退休後,歸隱農村,做快樂的農夫,住漂亮的農舍(別墅)中。

其中,有一位透過朋友的介紹,很快的找到了喜歡的農地,買賣雙方議定價格後,完成簽約、付款、鑑界、過戶、點交……一個月後土地完成過戶,尾款完成點交,一切的夢想逐步完成,真的是築夢踏實。

但後來發現,該筆農地曾經併同其他農地蓋過農舍,所以被「套繪管制」,無法再合法申請建築執照,此對於買方而言,無異是晴天霹靂。     

買方納悶,他所購買的農地上,根本沒有看到任何建築物,更遑論巨大的農舍?為何他不能蓋農舍?

原來,89年農業發展條例修正前,所有權人可將區域內的農地面積合併計算,選擇在其中一筆農地興建農舍,假設有甲、乙、丙三筆地號農地共500坪,以10%計可在甲地蓋50坪農舍,但是,乙、丙二筆土地會被著色套繪,不得再重複建築使用,也就是乙、丙二筆農地,不能再蓋農舍了,客戶就是買到類似乙.丙地號農地,所以無法再建築使用,為此,買方心碎了!

鄭文在表示,其實,這個結果是可以提早發現的,除了土地謄本會註記外,亦可行文至公所或是直轄市政府建管機關查詢,是否有被套繪管制的情形,就可以避免計劃心碎。

他提醒,人們常說「眼見為憑」,但農地買賣眉角多,更要善用建管機關的查詢功能,讓大家心想事成,美夢成真。

名詞解釋:「套繪管制」

苗栗縣政府工商發展局建築管理科指出,「套繪管制」是依據「建築法」第11條:應留設之法定空地非依規定不得重複使用之查核管制,該土地未經解除套繪管制不得重複作建築使用。

而農地套繪規定應參照:「農業用地興建農舍辦法」第12條規定,建築主管機關於核發建造執照後,應造冊列管,同時將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊,送地政機關於土地登記簿上註記,並副知該府農業單位建檔列管。

已申請興建農舍之農業用地,直轄市、縣(市)主管建築機關應於地籍套繪圖上,將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示,未經解除套繪管制不得辦理分割。

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關鍵字: 農地 農舍 農地農用 套繪