從2024年公平會處分案例看購屋應注意事項(三)

─應注意公平交易法「虛偽不實」或「引人錯誤」之表示或表徵

─捷運+公園綠地+高樓層，通常房價都會超過行情10%

台灣由於所得逐年提高，加以Ｍ型社會愈來愈明顯，對於生活品質的要求愈來愈高，尤其是近年房價節節高漲情況下，不僅山景宅、水岸宅及公園宅等備受歡迎，如係「捷運+公園綠地+高樓層」，通常房價都會超過行情10%；其次，高鐵站第一排高樓層房價也都遠超過附近行情，惟購屋時應先查明土地使用分區之標示(詳請參閱圖一)，以確保購屋權益。

其次，亦應注意生活機能與交通方便性，尤其是山景宅除坡度之外，更應注意周邊或遠處是否隱藏墳墓等嫌惡設施問題。

本文謹就公平交易委員會處分案例態樣加以節錄彙整如下，以供參考。

壹、案例參考

【案例一】

(一)有關臺北市士林區「○○富璟」預售屋建案被檢舉涉有廣告不實違反公平交易法第21條規定案。

(二)被處分人○○建設股份有限公司、○○廣告股份有限公司因違反公平交易法事件，公平會處分如下：

1.被處分人銷售「○○富璟」預售屋建案，廣告刊載「萬坪公園首排」、「2萬坪樹海第一排」、「環狀線Y25士林區公所站散步抵達本案5分鐘至Y25站預定地」等，惟查案關建案並非公園首排，植栽面積未達萬坪，且至環狀線Y25站預定地步行約13分鐘，事實與廣告宣稱不符，就足以影響交易決定之商品內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定。

2.處○○建設股份有限公司新臺幣100萬元罰鍰。

處○○廣告股份有限公司新臺幣50萬元罰鍰。

【案例二】

(一)有關主動調查○○建設股份有限公司及○○行銷有限公司銷售「○○飛時代」預售屋建案涉及違反公平交易法第21條規定案。

(二)被處分人○○建設股份有限公司及○○行銷有限公司因違反公平交易法事件，公平會處分如下：

1.被處分人銷售「○○飛時代」預售屋建案，在廣告上對於基地位置上方刊載「公園預定地」，惟查該用地於都市計畫中使用分區為學校用地，與廣告宣稱不符，就與商品相關而足以影響交易決定之事項為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定。

2.處○○建設股份有限公司新臺幣80萬元罰鍰。

處○○行銷有限公司新臺幣40萬元罰鍰。

(三)去函促請○○科技股份有限公司爾後提供會員刊登廣告，應注意廣告媒體業之相關責任。

貳、法令參考

一、公平交易法第21條第1項

事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

二、消費者保法第二條第七項

定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。

參、購屋建議事項

1.如係捷運+公園首排+公園綠地+高樓層，通常房價都會超過行情10%；其次，高鐵站第一排高樓層房價也都遠超過附近行情。

2.大眾運輸之方便性首推捷運，因此購屋時大都會以捷運為首選，惟與捷運站距離應以1,000公尺以內較為妥適，亦即步行約10分鐘左右。

3.對於廣告文宣常見之「公園預定地」、「萬坪公園首排」、「樹海第一排」等訴求，購屋時應先查明土地使用分區之標示(詳請參閱圖一)，以確保其真實性。

4.常見景觀宅例如山景宅、水岸宅及公園宅等，不僅房價較貴，並且廣受購屋者歡迎，惟選購時應特別注意市區集合式住宅之棟距以及前後棟景觀視野與通風採光之相互影響，其他例如在家就能觀賞山景、河景或公園綠地等景觀宅，則應注意生活機能與交通方便性，尤其是山景宅除坡度之外，更應注意周邊或遠處是否隱藏墳墓等嫌惡設施問題。

5.當前最受矚目的永久空地，例如國父紀念館占地3.5公頃，為宮殿式建築，館外有中山公園環繞，還有九曲橋、池塘、假山、柳樹等景色點綴(詳請參閱圖二、圖三)。其次，位於臺北市大安區占地25.9354公頃的大安森林公園，是一座被譽為台北市「都市之肺」草木濃密的生態公園，係台北市區最大的公園。這兩座公園最常被提起的就是周邊超貴的房價。

6.一般常見林蔭大道兩側高低樓層每坪價差高達20～30萬元，例如敦化南北路與仁愛路四段的豪宅，最典型的案例首推每坪房價高達250萬元的「仁愛帝寶」(詳請參閱圖四)；其次，原門牌為光復南路巷道的「仁愛翠亨」，因改建後成功申請更改為仁愛路四段408巷，因此而每坪房價大漲超過10萬元，凡此，即是拜仁愛路四段門牌所賜。

7.淡水山坡地曾因相鄰兩大社區因坡度誤差導致兩社區建物棟距僅約3-4公尺，購屋者因採光與通風遭受嚴重影響而發生爭議。

8.選購景觀宅例如山景宅、水岸宅等，應特別注意建商品牌、施工品質、售後服務與附加價值，尤其是日照與通風更是備受關注。

9.具備公園綠地優勢，房價愈高區位的都更、危老整合愈是難上加難，其因在於這些大樓大都有長年居住的八、九十歲長者，基於生活方便性或因「起家厝」因素而不輕言改建。另亦有因房價暴漲，分屋條件一變再變，甚至亦有開出「80:20」之分屋比例而導致建商卻步之情事。

10.民生社區公園林立，房價居高不下，依維基百科記載，民生社區原稱民生東路新社區，位於台北市松山區，開發於1960年代至1970年代，由臺灣省政府支持、臺北市政府主導開發，在規劃上仿效美國先進的都市計畫方式，將省轄臺北市東北角的一塊大型素地打造為首個全國性美國式示範社區。

民生社區房價之所以居高不下，主要原因為區內有大小公園25座，合計約11公頃；此外，大街小巷，道路兩旁樹木林立(詳請參閱圖六、圖七、圖八)，尤其富錦街的綠色隧道最常為人津津樂道。

另一值得一提的是，社區內還有一個200公尺的PU運動場，另外還有網球場、籃球場、壘球、棒球場，並且都有裝設夜間照明。

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