地面師防不勝防，要防止房子遭詐騙，得在「土地登記」設關卡，民眾最好先申請「地籍異動即時通」這動作，就可有效阻攔詐騙， 提升財產保護力。
在台北市中心，一間房子總價起碼要兩、三千萬元以上，在買賣過程最怕碰到「詐騙」行為，萬一不幸遇上，畢生心血化為烏有，恐怕會「欲哭無淚」！
台灣在2018年曾發生前《黑澀會美眉》薔薔的爸爸林茂樹要以二千多萬元賣房子，沒想到遭到「陳國Ｘ詐騙集團」盯上，先以二百萬元騙取信任，但以各種理由表示要在三天內辦過戶，好拿房子去貸款，「薔爸」發現不對勁，即時攔截報警，此一詐騙才沒得逞！
此一事爆發後，「薔爸」召開記者會揭發詐騙集團可惡行徑，才發現，該集團已經騙了不少人，有人因畢生積蓄所買的房子討不回來，家庭都險些破碎了。
而2024年7月，Netflix平台播出日本影集《地面師》，講述一群以房地產買賣詐騙錢財的人與團夥，不只有專人假扮屋主與仲介，還有身分證、權狀等文件都是偽造的，連買賣經驗老道的建商都被騙倒。
該詐欺情節係取材自2017年時，日本知名建商在進行土地買賣時，被地面師騙走55億日圓的真實事件。
而在2023年11月，臺北市政府地政局向北檢告發，疑似有集團偽造「代筆遺囑」詐取獨居老人過世後遺留的房產，經北檢指揮警調偵辦，於2024年11月起訴44人，終結假遺囑詐孤獨死房產的遺憾！
台版地面師栽了！
刑事警察局在破案後，也發出「台版地面師栽了，刑事局破獲偽造代筆遺囑詐騙集團案」的新聞，說明偵辦過程，談到鄭少珏檢察官審視相關資料，發現蔡姓主嫌即為其經手之他案，立即檢視數位證據資料，查出本案偽造代筆遺囑之關鍵證據。
專案小組調閱大量戶政、地政、國稅、金融等相關文件，比對發現有六件代筆遺囑均由蔡律師認證，陸續追查發現蔡姓主嫌所經營之○○公司有多名員工參與，勾稽該集團犯罪手法及模式，進而偵知該集團係從地政局下載未辦理繼承土地或建物列管名冊，取得被繼承人相關資訊，利用警察及戶政人員查詢個資，再由公司業務前往勘查被繼承人建物，如發現被繼承人無子嗣或無法聯繫繼承人，便成為該集團下手標的。再偽造租賃契約，請不知情的鎖匠開門進入，找尋被繼承人筆跡及相關戶籍、土地權狀等資料，俾利偽造代筆遺囑，犯罪手法與日劇《地面師》劇情有諸多雷同之處。
專案小組歷經半年深入調查，釐清該犯罪集團組織架構、犯罪手法及成員分工，見時機成熟於2024年7月及9月執行兩波拘搜行動，共計查獲犯嫌51人，其中不乏律師、里長、員警、戶政人員、地政士等專業人士，經法院裁定蔡律師等五人羈押禁見，扣押房屋七間、土地十四筆(初估市價約新臺幣六千餘萬元)獲准，目前已清查該集團利用此手法申辦不動產過戶11件(6件即遂、5件未遂），不法所得達一億四千萬元，全案依詐欺、偽造文書、貪汙治罪條例等罪解送地檢。
地政局告發 檢察官給力
此案能破案，最主要是臺北市地政局告發假遺囑詐騙集團，從而揭發詐騙集團成員包括里長、律師、戶政員及員警等40餘人，分工細密犯罪手法震驚各界，顯示詐騙集團的觸角已伸向高價值的都會區房產！
再者是檢察官抽絲剝繭，指揮得當，鄭少珏檢察官也表示，民眾要防止自己落入詐騙陷阱的關鍵，就是多一分懷疑，少一分受害，不要因為一時的好心，獎勵了詐騙集團的惡意，凡事應提高警覺、冷靜查證，才能成功識詐防詐，畢竟「天下案件，唯細能破」。
四種房產詐騙手法
「政部警政署刑事警察局「165全民防騙網」也針對房地產詐欺，解析四種房產詐騙手法：
一、假屋主真詐財：
詐騙者假扮屋主，先租屋取得房屋鑰匙後，假扮屋主要賣房、偽造房屋所有權文件，進行交易並收取購房款後消失。受害者往往在完成交易後，才發現屋主身分和房屋文件都是偽造的。
二、假買方真奪屋：
詐騙集團專門找無房貸、抵押權設定，且由屋主自售的房子為目標，在支付買房頭期款時十分乾脆，藉以騙取屋主信任，等到房屋辦理過戶時，詐騙集團不只向銀行申貸，又向民間單位抵押借貸，撥款後就落跑，屋主不但收不到尾款，若想贖回房子還可能要背負高額貸款。
三、假行情真低買：
小心房仲聯手投機客，先提供不完整或偏頗的行情資訊，讓屋主以低價售屋，以美觀但劣質的裝潢掩蓋屋況瑕疵後，短期內高價轉手賣出，黑心仲介大賺兩次服務費及價差。
四、假債權真法拍：
詐騙集團即使從未接觸屋主，卻以盜取民眾個資等手法假扮債主。首先房客會偽造有房東簽名的本票，並向法院申請「本票裁定」，然後法院會用雙掛號寄送本票裁定公文到戶籍地址，而有房東貪方便將戶籍地設在租屋處，公文都被房客代收，假房客就取得了「本票裁定確定證明書」。
如果房東十天內沒抗告，法院就會裁定房東有欠租客錢，然後假房客向法院申請強制拍賣房屋，若第一拍流標，就直接告知法院願意承受房子，隨後就用最快速及隨便的價格透過仲介售出。
防詐騙六心法
而要如何防範房產被詐騙呢？「165全民防騙網」載明六大心法：
一、查證屋主身分：確認賣方身分的真實性，可以向地政事務所或不動產仲介業者查詢房屋所有權的登記資料，核實賣方是否為真正的屋主。
二、審慎簽訂合約：不要急於簽訂買賣合約，仔細閱讀合約條款，並向專業律師或不動產經紀人諮詢，確保合約內容無異常。
三、避免提供個人資訊：在未確認對方身分前，不要輕易提供個人資料及房屋所有權證明，以防被不法分子利用。
四、核實市場行情：了解當地房地產市場的實際行情，避免被虛假資訊誤導。可以通過多家房地產經紀公司或公開市場資料來核實房價。
五、保持警覺心態：遇到涉及大筆資金的交易，要保持警惕；任何看似「便宜」或「快速」的交易，背後可能隱藏風險。
六、諮詢專業人士：在進行房地產交易前，最好諮詢專業的不動產經紀人或律師，確保交易的合法性及安全性。他們能提供專業意見，幫助識別潛在風險。
台北市地政局在發現疑似有集團「偽造遺囑」將獨居長者的遺產，以「遺贈」的方式移轉給沒有親屬關係的詐騙分子，立刻全面檢視遺贈登記作業流程，建立相較現行法令更高標準的「查證」機制。
另外，鑑於近來「先以假投資名義詐騙現金」再「誘騙抵押房產貸款」，讓受害人繼續投入資金，最後受害人甚至因為還不出貸款「房產被拍賣」而「財屋兩失」的詐騙型態愈來愈猖獗，臺北市各地政事務所針對非金融機構抵押權設定案，全面實施防詐關懷措施，一旦發現疑點即通報員警到場協助處理，透過警政地政互聯網遏止犯罪，捍衛市民財產安全。
地籍異動即時通很重要
新北市新莊地政事務所也以「小心地面師，地政便民服務守護你！」為題提醒，因土地、房屋等不動產物件價格高昂，往往是一般人一生努力心血所在，如遭遇詐騙，其損失更是不可承受之痛，因此在進行不動產交易相關行為時，一定要小心謹慎，避免落入詐騙陷阱，如有需要，可利用地政單位提供便民服務進行確認。
新莊所表示，近來不動產詐騙問題因日劇《地面師》播出重新引起討論，受人關注，民眾在進行與不動產交易相關行為時，應時刻保有防範不動產詐騙的危機意識。
新莊所並製作「地籍異動即時通」便民服務宣傳圖卡，指舉凡不動產之所有權利被申請買賣、拍賣、贈與、配偶贈與、信託、抵押權設定、查封、假扣押、書狀補給、判決移轉、調解移轉及和解移轉登記，於「收件」及「異動完成」時，均會透過簡訊或電子郵件通知權利人，降低民眾之不動產遭到偽冒身分而無故被移轉風險。
此外，民眾如果想要知道所擁有的不動產價格，可以上「內政部不動產交易實價登錄服務網」或「新北市不動產愛連網」網站查詢不動產成交市場價格，避免遭錯誤資訊誤導低價賣出不動產。
提升風險意識 把握踩煞車機會
為了避免財產成為遺產那一刻，後代爭產不休或變成不肖人士覬覦目標，地政局表示可以思考將預立遺囑視為「忌諱」轉念為「理財及防詐」，確保不動產權利由所有權人自己做主。
地政局提醒，遺囑最好由法院公證，除了加強公信力外，也可以避免未來因格式不符，無法順利完成不動產登記的困境。
而為了防範不動產遭詐騙集團鎖定，奇用詐術騙走，地政局指這個動作很重要，呼籲地主、屋主儘速到地政事務所申辦免費的「地籍異動即時通」服務！
地政局說，民眾可以設定二組不限本人的行動電話及電子信箱號碼，當不動產有申請買賣、拍賣、贈與、夫妻贈與、信託、抵押權設定(即貸款）、書狀補給、查封、假扣押、判決移轉、調解移轉、和解移轉等12種登記時，地所會發送簡訊及電子郵件通知指定的對象。
如果所有權人確定未提出上述登記之申請，請立即主動與轄區地政事務所聯繫，把握最後一個踩煞車的防詐、阻詐機會，以維護不動產安全！
防詐宣導全面啟動
而針對「地面師」等假投資詐欺行為，內政部警政署也與地政司邀請各地政公會一起研商「假投資真抵押地詐欺」，從提醒民眾注意提前申請「地籍異動即時通」，到如何預防遭詐以及檢舉這些不法集團，讓全國地政士一起加入反詐行列，而各縣市地政士公會也舉辦防詐宣傳。
針對地政機關如何防範或阻止詐騙事件之具體作法，刑事警察局製作「抵押借貸關懷提問卡」，提供全國地政機關及地政公會使用，同時也已要求全國地政事務所加強與地區刑事單位建立「檢舉與合作管道」，密切聯繫。
並就高風險「抵押權設定」案件進行防詐機制，視情況進行「關懷」提問；若發現可疑案件或人士，應通知轄區警察到場協助關懷提問及查處；另延長處理時限，建議各地方政府延長高風險案件的處理時限，讓所有權人有足夠時間審慎考量。
針對特定遺贈登記案件的調查與防範機制，登記機關於受理以下條件的遺贈登記案件時，可啟動調查。遺囑形式為未經公證或認證的自書或代筆遺囑；未會同申辦，尚有法定繼承人，但未由繼承人或遺產管理人共同申辦。
三個月成功阻斷十起詐騙案
此外，內政部在今(2025)年2月發布消息指出，自2024年11月起推動地政強化審查與攔阻機制，也鼓勵民眾踴躍申請「地籍異動即時通服務」，可在第一時間掌握自身不動產異動情形，截至今年2月10日，透過地政機關與警政機關橫向聯繫，以及地政人員或家人勸說，分別在雙北、新竹及彰化等地區已成功攔阻10起疑似不動產詐騙案件，避免超過8,000萬元財產損失，有效保護民眾財產安全。
內政部說明，為防止詐騙集團利用私人抵押權設定進行詐騙，已邀集全國縣市政府及地政事務所針對高風險登記案件研商具體防範措施，將受理案件時限由原本一至三個工作天延長至三至五個工作天，同時建立地政、警政橫向通報機制。
例如臨櫃服務時，地政人員除主動關懷提問外，如有發現疑似詐騙情形，應即通報轄區警察機關到場協助或聯絡家屬，確認交易是否有異常情況。
此外，警察機關如接獲民眾報案遭詐騙抵押房產時，也須通報地政事務所協助管制，之後事務所如有受理該房產的移轉登記案件，將立即通知被害人儘速採取相關保全措施或救濟手段，以免房產受騙遭移轉，緊密連結詐騙防護網。
內政部呼籲，不動產價值高，更是多數民眾安身立命所在，因此，在辦理不動產抵押借款或移轉時，應與家人充分討論並冷靜判斷，對於不熟悉的契約內容，或者是要求併同辦理預告登記或信託登記的案件，皆應特別注意，也可向地政事務所人員洽詢，切勿輕信陌生人或高報酬承諾的投資機會。如遇可疑情況，請立即撥打165反詐騙專線查證，避免落入詐騙陷阱，確保自身財產安全。
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