台灣房市在4、5月傳出「爛尾樓」事件，會是單一事件，還是會因央行信用管制及限貸令的兩大緊箍咒，讓小建商倒閉件數再蔓延，進而擴大，釀成「房災」呢？頗令人擔憂。
文．顏瓊真
因美國總統川普(Donald Trump)的「對等關稅」大刀，台灣股市四月釀股災，而台灣房市一至五月表現也不佳，加上嘉義、桃園、及花蓮都傳出中小型建商及營造廠倒閉事件，未來會出現「房災」嗎？
五月房市反映川普關稅戰
六都會區公布今(2025)年五月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為17,196棟。其中，新北市月增26.6%，台中市月增5.7%，其餘四都均較四月減少，台北市月減18.4%，桃園市月減5.9%，台南市月減1.7%，高雄市月減10.0%(表一)。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，五月的建物買賣移轉棟數反映的是四月至五月初的市況，美國總統川普的關稅戰仍充滿不確定性，導致民眾購屋信心不足，市場觀望氣氛濃厚，中古屋市場買氣降溫。
陳金萍說明，與四月相比，新北市量增26.6%，表現最為亮眼，主要受惠於土城區有大量新屋交屋潮，較四月大增977棟，中和區與新莊區也有百棟以上的增長，讓五月新北市建物買賣移轉棟數達4,816棟，是去年9月19日央行實施選擇性信用管制以來單月最高量。
進一步觀察今年一至五月六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為82,107棟，較去年同期年減27.1%，顯示今年房市交易相對低迷(表二)。
其中，台北市年減24.4%，新北市年減32.2%，桃園市年減16.0%，台中市年減18.9%，台南市年減36.6%，高雄市年減35.7%，呈現六都皆同步量縮。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，五月的買賣移轉數據，主要是反映四月的市場交易情況，四月上旬台股因關稅戰大幅下跌，股匯債市也接連震盪，不僅衝擊投資人信心，也讓資產族身家大縮水，購屋心態因而更加觀望，加上銀行放款依舊緊縮，因此買氣不易放大，也讓今年前五個月都會區累計買賣移轉棟數，較去年同期的景氣高峰縮減近二成。
尤其首都台北市的資產族，對全球政經局勢的敏感度更勝其他都會，因此五月買賣移轉量較上月縮減的幅度也更鮮明，創下2003年台北市分月統計以來的五月同期新低！
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，六都當中，台北、桃園、台南及高雄等四都，均年月雙減，且與去年同期相比，六都量能大減近萬棟，為2011年以來的五月同期最低量，顯示都會區買氣仍趨於保守。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，五月份歷經關稅戰之下，許多購屋者人心惶惶，更打消進場房市念頭，是此次交易買氣再度下修的重要因素。
前五月交易量 創近八年新低
另觀察歷年交易量發現，今年一至五月六大都會區建物買賣移轉棟數，創近八年新低紀錄，台北市、台南市創下八年新低，新北市、高雄市則是近九年最低交易量表現。
陳金萍指出，目前中美達成90天關稅戰「休兵協議」，暫時降低彼此間的高額關稅，緩解了全球供應鏈壓力，但長期的貿易協議仍未有定數，不確定性仍高，若國際需求未見明顯回升，將不利台灣出口，國內經濟勢必受衝擊，房市也間接受影響。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，近期市場利多題材有限，觀望氛圍仍然濃厚，建物買賣移轉棟數主要仰賴新建案交屋撐場，包括新北土城、台中北屯、太平等區域都有大量新案陸續交屋，在交屋潮的挹注下，整體的建物買賣移轉棟數得以維持一定水準。
進一步觀察六都表現，又以台北市建物移轉棟數的月減幅最為顯著，主要原因在於北市新案多為危老都更而來，推案規模相對較小，加上總價門檻高、市場不確定性增加，導致投資需求與置產需求轉趨保守，買氣亦隨之放緩。
然而，展望後市，隨著輝達進駐北士科題材發酵，以及關稅戰的衝擊逐漸趨緩，預期將有助於帶動台北市房市交易量能逐步回穩。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，整體而言，全台主要都會區買氣趨冷，不僅創下自2011年六都改制以來的五月同期新低，且僅台中、新北等市短期表現回穩，但年減幅度仍大，顯示全台房市仍處於低迷階段。
其中，尤以台北市買氣修正最大，該市五月買賣移轉棟數僅達1,732棟，為自2003年以來五月同期新低數據，主因仍是受四月美國總統川普發起全球關稅戰，使得台股嚴重受挫，令對金融市場較為敏感的高資產族群出手更為謹慎，致使多數屬於高總價、高單價的北市不動產市場，買氣低迷不少。
建商傳倒閉 爛尾樓恐擴大
在此同時，嘉義地區傳出一家建商老闆疑似捲款跑路的「爛尾樓」事件，有人在網路發表，嘉義預售建案「臻品舞」爆出建商失聯、工程停擺的問題，並指購買預售屋的十九戶，在付了2400萬元，卻可能面臨「房子沒有了」却求償無門的困境中。
立委王美惠六月初並在立法院內政委員會質詢，批評預售屋的「履約保證」根本起不了作用，迫使內政部表示，將在三個月內提出解決機制。
在此之前，位於花蓮縣吉安鄉建案「綠野仙蹤」社區，也因建商捲款落跑，整棟社區於6月4日進行法拍，整棟底價為2.6億元，但最後卻流標。
而不僅嘉義及花蓮，桃園一間老牌營造廠在6月5日突發通知，指因關係企業的建設公司資金周轉困難，營運受阻下，旗下承攬的十處工地全部停工。
雖然這些建商並不是大建商，對整體房市的「螻蟻之效」並不明顯，但是，面對中央銀行於去年9月19日祭出的第七波信用管制措施，以及銀行限貸令，迄今尚無鬆綁跡象，也讓外界對一些中小建商的融資管道受阻而擔憂。
單一事件 反映金龍海嘯之效應
立穩營建董事長陳舜智認為：「整個事件應是單一事件，但確實與放款限縮、存準率下降等結構性問題有直接關聯。」
陳舜智分析指出：「這件事受到建築業廣泛討論，不過以該營造公司來說，本身結構性問題就不小，攤開停工的10場工地，其中8場住宅案中，多仰賴單一屬性、單一建商、互相交叉持有的關係企業，風險極度集中。」
更糟的是，這些承包案屬於小型工程，成本高、調工不易，極易因一環資金中斷而停工，陳舜智坦言：「房市走冷，只要建設端銷售不順、付款不及，財務風險就會轉嫁至營造廠，形成惡性循環。」
對於營造商「同步停工十案」的作法，陳舜智說：「營造公司收不到錢會直接宣布停工，這次發生停工事件的桃園營造廠，同步停工代表自身客戶過度集中，因此遭建商拖累，於是停工以求自保，以先保全公司為主，這是最佳解法，也是止損的解套方式，屬於一種合理的防衛機制，不過這樣對業主(建商)來說，無疑是重傷。」
至於近期市場是否有「營造廠融資困難」的情況，陳舜智坦言：「目前銀行並非完全不願融資給營造廠，只是對住宅類建案、規模不大的中小業者貸款審核更趨嚴格，資金多流向大型建商及大型營造公司，資源分配失衡。」
「但事實上，以正常經營而言，營造業相對建設端風險低。」陳舜智指出，目前市場處於「營造能力供不應求」階段，市場訂單充沛、風險可控，金融機構在資金審核標準上，應跳脫過往「建設導向」的框架，重新針對每一家營造業者的體質、客戶組成、工程履歷進行具體評估，「不能因產業景氣保守，就一體適用嚴格審查。這樣反而忽視了營造產業真正的經營價值與市場位置。」
小型建商要活路
達麗建設董事長謝志長就呼籲政府應給小建商「活路」，能適度放鬆建商的信用管制，否則問題若擴大，恐導致房市連續崩盤現象發生。
營建業龍頭國泰建設董事長張清櫆在股東會後也認為，「政策應該友善一點！」但又說，央行在年底前應不至於有鬆綁的可能。
馨傳不動產智庫執行長何世昌在其臉書上也談到，近期有不少大老出面呼籲，盼央行鬆綁選擇性信用管制，以避免因融資緊縮造成建商倒閉潮與預售屋爛尾樓風暴。
但有沒有一種可能，產業大老擔憂發生的問題，央行早已有所預期？產業擔心的事，其實是央行調控房市過程中必然衍生的代價、現象，當此代價還未失控，並在可控範圍內，不足以讓央行改變決策。
何世昌說，從1970年代以來至今，央行多次調控房市，實施過數次「限貸令」與「禁貸令」，經驗值點得滿滿的。難道，央行會完全沒想到調控措施可能造成的結果嗎？當然不可能，如果真的完全都沒推演過、完全沒參考過歷史經驗，那央行就是塑膠做的了。
不間斷的選擇性信用管制，尤其是限貸政策層層加壓之下，房市冒出危機是可以預見的事，這是政策式的擠泡沫，只要危機範圍有限且可控，就不至於掀起巨濤駭浪。
何世昌臆測，讓央行意外的是，台灣目前選擇性信用管制已經加壓到全球最嚴苛的程度，沒有任何一個國家執行如此嚴厲措施，但台灣房價卻未如預期「軟著陸」，不動產貸款違約率並未大幅上升，不動產放款餘額依然持續增加。放眼全球，此種特殊情景堪稱「新台灣奇蹟」。
何世昌談到，產業界擔心發生的危機，對央行構成威脅嗎？不僅不會，而且會被視為打房政策必然造成的結果之一，產業大老呼籲再多次也徒勞無功。唯一的問題是，真正的危機會在何時發生、何時擴大？而央行最適宜的選項，或許是在危機擴大之前收手。
房市未來展望仍保守
展望後市，陳金萍根據各房仲統計資料指出，五月單月交易市況雖有回溫跡象，但房貸緊縮加上央行選擇性信用管制持續，以及後續變數仍多，交易量欲大不易，整體房市交易量縮態勢已可預見。
莊思敏提醒，目前銀行貸款政策仍相對緊縮，對建商資金流形成不小壓力，近期花蓮、嘉義等地都有傳出建商跑路事件，建議現階段購屋民眾不妨優先選擇看得見、摸得著的成屋產品，若選擇預售屋，則應審慎評估建商財務結構與市場口碑，以降低交屋風險。
張旭嵐指出，關稅戰牽動全球經濟局勢，但近期市場對於川普的反覆無常已逐漸適應，股市也已收復四月股災的跌幅，干擾有逐漸淡化的跡象，且五月下旬輝達宣布總部落腳北士科，為周遭的士林、北投、淡水、三重、蘆洲等地房市注入一劑強心針，受產業利多加持，周邊區域後續的價量表現有機會止跌回穩。
徐佳馨談到，目前市場明顯趨冷，北部雖有業者打出讓利態勢，但實際下修力道有限，是否影響整體新案市場下修，仍有待觀察。至於成屋市場受限於買氣冷颼颼，就算鐵板一塊的屋主，心態也會逐漸調整，尤其以蛋白區、屋齡較高以及屋況較差物件，研判會率先出現修正。
惟整體房市修正幅度有限，同時申請房貸排隊等現象仍存，加上房貸利率持續維持高檔，對買氣是一大硬傷，進而衝擊購屋人進場意願，以此研判未來至少至下半年為止，買氣復甦空間有限。
吉家網統計 七都價量俱跌
另根據吉家網公布2025第一季房市季報，七都房市表現「價量俱跌」，六都均價微跌1.2%，六都季交易量62,892棟創九年來新低，各都房價表現除新北市仍小漲0.67%外，其餘五都呈現小跌，不同於上季台南、高雄領跌，今年第一季為台中、桃園領跌，分居前二名。
吉家網董事長李同榮示警，六都均價與交易量連續兩季下跌，空頭明顯確立，全台房市由南至北、由多轉空，進入下修階段。
李同榮指出，雖然近兩季六都房市轉空，但從第一季與去年同期房市比較，近一年來房價表現，南北分歧，雙北因過去漲幅落後，在去年市場甩尾階段表現轉強，台北市房價年漲幅7.67%，新北市年漲5.84%，而桃園與台中表現強中帶弱，桃園市年漲幅3.36%、台中市年漲幅2.76%，至於這一波強勢的台南、高雄表現轉弱，高雄年小漲1.42%、台南年小漲0.66%，顯然六都房價已經由南而北，開始逐季鬆動。
李同榮說，事實上，房價一年來已由去年前三季漲勢收斂，而轉為去年第四季與今年第一季的小跌現狀。
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