在國際景氣相對不穩的情況下，房地產再度成為資金最佳的避風港，台灣五大房仲巨頭認為，下半年房市還有一○~一五％成長空間，可介入增值潛力區。過去飆漲的台灣房價，在政府打房措施盡出，且從二○一一年六月的奢侈稅實施過後，房市進入高檔盤整的走勢。下半年房市走多頭但今(二○一三)年農曆年後，房市呈現緩步復甦，買氣回升，月成交量已恢復到奢侈稅前水準，房仲業者大都看好下半年房市，紛紛點出增值潛力區。《理財周刊》為慶祝十三周年慶，特地邀請東森房屋董事長王應傑、中信房屋副總經理劉天仁、永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋、住商不動產總經理陳錫琮及21世紀不動產董事長王福漲等五大房仲巨頭，為讀者解讀近期的諸多經濟資訊，並剖析下半年房價走勢，供有意進場的購屋者按圖索驥，尋找增值黃金屋。《理財周刊》問(以下簡稱問)：台灣房市下半年的多空走向為何？東森房屋董事長王應傑答：從過去房地產市場數十年來的定律總是大漲小回，以今年上半年，房地產價量皆揚，是百業中熱門的商品，絲毫不受奢侈稅和實價登錄的影響，我認為，下半年開始進入價格上的盤整持平，但到年底前，不至於有太大的波動。中信房屋副總經理劉天仁答(以下簡稱劉)：我認為，和上半年一樣，將會是「穩健復甦」，尤其五都的月成交件數都回復到奢侈稅實施前的標準來看，將會是「小多頭」走法。永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋答(以下簡稱葉)：下半年國內通膨壓力低，預估央行升息機會不高，低利環境仍將持續，房市保值與避險需求仍活絡，下半年房市仍有一定熱度，將會是「價微漲、量穩」格局。住商不動產總經理陳錫琮答(以下簡稱陳)：在證所稅天險解除後，股市活絡，有利於資金轉進房市，此外，因今年經濟難有亮眼表現，央行應不至於大幅調整利率，也有助於房市表現，下半年是「穩中求進」格局；不過ＱＥ退場可能會讓投資市場走向「現金為王」，波動較大區域應留意風險性。21世紀不動產董事長王福漲：在奢侈稅閉鎖期結束，又碰上美國ＱＥ退場，熱錢退潮後，我認為，升息恐怕難以避免，不動產市場將陷入觀望。不過，由於台灣貨幣政策相對穩定，因此短時間不至於衝擊房市，加上目前打房政策力道已減弱，將有助房市發展，下半年房市應該是「價微漲、量穩」。房價至少有一○％漲幅問：依各位看法，房市可走盤堅格局，預估漲幅會有多少？劉：近期美國聯邦準備理事會柏南克暗示，ＱＥ可能在明年中退場，此消息一出，震撼了國際股市，而國內房市方面，根據中信房屋最新的市調結果指出，若ＱＥ退場，多數民眾認為下半年的房價表現將不會受影響，預計房價至少還有一成左右的成長空間。陳：下半年低價區應還有一○~一五％的漲幅，如高雄，今年有重大建設的話題，將會扮演相當重要的角色。王福漲答：我認為台北市核心區看漲，因為都更困難，供給量少；桃園八德區則看跌，因為供給量大，生活機能不佳，交通尚不便。整體來說，政府有許多政策推出，如證所稅修正、開放陸客自由行增點、兩岸服務貿易協議簽署，都有利於台灣下半年經濟成長，且低利環境仍將持續，下半年房市仍有一定熱度，房價漲幅可能是三~五％。王應傑答：近期市場游資多轉向房地產，買屋保值的客戶愈來愈多；我認為，台北市的議價空間可有一○~一五％，但價格恐下修五％；新北市的淡水、林口、新莊、五股、泰山及八里，應有一○~一五％的補漲空間，但投資客交易占比達七成的中永和及新店，跌幅恐有五~一○％。問：下半年，有哪些產品將當道？葉：根據中信房屋第二季「宅指數」的調查數據顯示，有四二．二％的全體受訪者認為，台北市總價七五○~一千萬元、單價在五十~七十萬元的「中古電梯套房」產品，未來三~五年內，還有兩成以上的增值空間。王應傑：不管自住還是投資產品，北台灣仍是「雙低主流(低總價、低坪數)」，台北市總價一千六百萬元兩房以上產品、新北市一千萬元三房產品最熱銷。中南部則以電梯產品四十坪三房加一車位，中區總價八百萬元、南區總價六百萬元以內產品為市場主流，此外，全台各區投報率三％以上、總價三千~五千萬元內的店面，持續為投資者最愛。小宅、低總價產品當道陳：就住宅類來看，小宅產品仍是市場王道，特別是雙北市千萬元以下的兩房，台中市八百萬元以下，高雄市六百萬元以下，將因為自用需求而持續加溫。至於商用類，具有高收益、低風險概念的小店面將持續加溫。其中又以位於精華區的標的最受投資人喜愛。如北市東區、士林夜市、台中逢甲，高雄六合、瑞豐等商圈，都可著墨。葉：我認為，置產資金可重新布局雙北市的精華區，另觀光倍增計畫將帶動零售持續成長，店面投資置產需求湧現，換手潮強強滾。目前觀察到，一線店面屋主獲利了結，轉進投報率高的二線商區及新興商圈；而二線商圈屋主賺錢後，時興換股操作，挺進一線精華商圈，店面商圈輪動潮將持續。王福漲：都會區單身獨居的人口增加，雙薪小家庭愈來愈多，小套房或二房的小宅，正在逐漸取代過去主流的三房，不但深受自住客喜愛，就算手握現金的收租置產客，都先後把資金投入。選擇小宅成家，門檻也較低，初期可以先考慮選擇生活機能較成熟的區位，及優質的明星學區，為未來轉手出售提早做準備。問：民眾買房，除了自住外，還是想兼具保值及增值，請問，增值潛力區在哪？劉：北部以「一字頭淡海新成屋」，中部也是「一字頭區台中文心路捷運沿線」，而南部則可注意「高雄左營鳳山一帶新成屋」。對口袋較深的中長期投資客群來講，台北市郊區一字頭新成屋，未來一~二年將會絕跡，現在可考慮進場卡位。陳：北部區域，建議以捷運沿線或是重大建設區為首選。如即將通車的松山線沿線、延後通車的機場線、開始動工的環狀線，另外規劃完成的淡海新市鎮的輕軌等等，都是頗值得留意的區域。台中市在高價區域仍以七期、南屯等地為首選，但低價區來看，四號道生活圈的沿線，如北屯、大里一帶，因為其低價優勢，將仍是今年台中購屋人的重點。北中南保值潛力區出列王福漲答：在高雄輕軌捷運動工、亞洲新灣區建設計畫、鐵路地下化工程持續推動下，有利購屋需求維持高檔，因此除近幾年推案熱區的北高雄重劃區之外，包括市郊地區的鳳山區大東文化園區、小港與楠梓、橋頭一帶，具備重大建設或快速路網支撐，下半年的推案表現可期。王應傑答：在台北市，以十二年國教學區內套房，及低總價一千六百萬元內兩房，在保值及需求概念下，持續發燒。新北市則以三十五坪、二~三房加車位，總價一千萬元內，距捷運步行十五分鐘，自住型產品最搶手，進可攻退可守，可自住可出租。高雄則建議以透天、店面產品為主，若以北中南來講，南部房價相對其他區域較低，仍具落後補漲空間，且在政府推動各項公共觀光計畫帶動下，店面換手潮還是會比較搶手。問：自住客，建議買進區域為何？陳：無論北中南，謹記交通便利與重大建設是兩大置產關鍵字；而低價仍是市場王道，因此總價較低的兩房產品，若有生活機能的支撐，轉手性較強。而套房產品由於貸款成數低，購置時最好審慎考慮。葉：自住部分，建議以台北市市中心區，次級路段的二房、三房之中古大樓最實惠。台北市郊區及新北市，自住首購宜善用捷運時間房價，選擇實惠區域，如文山、土城、深坑。中南部地區，自住客，建議市區外圍衛星城鎮，如台中太平、大里，台南永康，高雄左營、鼓山、鳳山等，單價相對較低，推案量多，適合自住、換屋。問：針對一些口袋深的投資客，建議買進區域為何？陳：投資客除避免賣壓較大的區塊，最重要是選擇「賣得掉」的房子，換句話說，當轉手性夠好，自然就能夠穩健獲利。也因此，重大建設周邊的小房仍為投資王道。商用不動產以「小而美」產品為主，建議購屋人可以選擇總價低的精華區小店面，出租難度遠低於大坪數標的，轉手性較高，也有穩健獲利。自住、置產 增值潛力大不同葉：大台北地區在都更緩慢、土地供應不足情況下，有助房價支撐向上，因此，置產客在台北市市中心區，可以低總價、高坪效、高投報產品為主。台北市郊區及新北市，則建議布局公共建設題材區域，如新莊、新店、中和、板橋。此外，建議具重大開發題材，如台中十二期重劃區緊鄰水湳經貿園區，台南五期、高雄亞洲新灣區較具未來發展性，都可注意。王福漲答：投資置產希望保值，最重要的就是要有較好的接手買盤，中古住宅相較進入門檻低，民眾需求大，確是較具潛力的投資產品。我建議選擇北市「蛋黃區」較佳，且要是交通方便、有商圈、有學區的房屋，例如內湖區、大安區、士林區都是可以優先考慮的區塊。這種地區的房地產才是投資「極品」，即使短期漲幅不大，長期絕對保值且易轉手。問：近兩年，地上權標售案愈來愈多，地上權住宅可以買嗎？為什麼？劉：地上權是未來趨勢，各有優缺點，唯目前地上權住宅都太貴了，購買時要注意地上權地剩餘使用年限及合理價格，而我認為合理價格應為一般房屋售價之五~六成。此外，因多規劃為中小坪數，且地理位置優越，租金不會因僅有地上權而折損，所以適合希望有固定收益的民眾。王應傑答：購買地上權案產品需考量下列三點：地上權產品的貸款成數很低，甚至貸不到，不過房價倒不一定會低，仍得視地段、區域環境而定。購買地上權，除了使用費(出讓金)外，每年仍要支付土地租金(通常是公告地價的五~一○％)，且每年還會不斷地調高，再加上公告地價也不斷地上調，將成為使用者愈來愈沉重的負擔。地上權住宅的租期通常為五十年，若使用超過二十年還要轉手，貸款成數將會更少，使用權的價值將會逐年折舊，尤其愈接近到期日，價格往下掉的速度更快，可以買的人變少，房子就不容易脫手。地上權住宅是未來新主流陳：由於成本低，地上權成為購屋人的新焦點，而地上權住宅也涉及機會成本，就是能將一筆資金做最為妥善的運用與配置，換句話說，若能創造投資報酬率在四．五％以上的穩定高收益，自然適合投資人進場。但如果作為自用使用，可能必須同時評估地租負擔與未來轉手性。王福漲答：地上權土地具有產權單純、可獨立開發優勢，加上精華區土地取得難度增加，而成為近期市場矚目的焦點。地上權住宅約市價的六~七成，具有便宜優勢，且不必繳交地價稅，轉售也不用繳土地增值稅等優點，適合自備款不多的購屋人做首選。我建議可買此產品來出租，投資報酬率較不受房子價值走低影響而下滑。
