房市超額供給 桃園、新竹及台中取代「林三淡」63583' />
台灣房市在二○一六年創下年移轉棟數二四．五三萬棟低點後，逐年上升至二六．六萬棟，以及去(二○一八)年的二七．七九萬棟，如今，可以確定，二○一六年是近期房市的低點。但這並不代表房市交易量往上增加後，房價也會跟著上漲，因為目前市場的餘屋量還是相當多，加上建商由空轉多，開始進場推案，因此，當市場「供過於求」的情況下，想要像過去大多頭時期，透過房市短期投資獲利的投資客可能要先止步了。今年房市微增溫永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今年全球經濟面臨高度不確定性，尤其中美貿易戰升級且有擴大趨勢，談判陷入僵局，後續走向必須密切關注。不過，今年以來，民眾購屋信心回溫，加上農曆年前遞延買氣出籠，預估第二季交易量表現優於去年同期。葉凌棋表示，從今年一至四月成交量的數字可以發現，全台成交量約八．八九萬棟，比起二○一六年的六．一八萬棟，二○一七年為七．九五萬棟及二○一八年為八．五二萬棟，可說是逐年上升(圖一)。另由目前交易量推估，今年上半年房市交易量約在十四至十四．三萬棟之間，較去年同期成長三～五％左右。而下半年，因中美貿易戰與總統大選干擾等變數大，後續走勢難以預測，民眾購屋意願恐轉趨保守觀望，放緩購屋腳步，交易量表現不容過度樂觀。以目前交易量推估，今年全年房市交易量約在二十八至二十九萬棟之間，較去年成長一～五％左右(圖二)。
由圖一及圖二的數字都可以發現，二○一六年因實施房地合一稅，重挫台灣房市，成交量為一九九九年以來最低點，但以該年的成交量，再對比最近幾年房市交易量增的表現，也在該年形成一個「Ｖ」字型的底部，二○一六年將會是大多頭房市拉回的底部。房市現底部 房價不一定反彈但台灣房市底部找到了，且隨著成交量逐步向上攀升，房價是否有機會反彈向上呢？根據永慶房屋今年第三季網路會員調查，全台認為房價維持不變的比例，由上季的四○％，增加三個百分點至四三％，連四季走升，同時也是四年新高，房價呈現平盤整理格局。永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，今年以來房市買氣回溫，讓房價獲得支撐，由過去緩跌格局逐漸轉向平盤橫向整理，維持不變的持平盤整趨勢漸增，且已是調查四年來新高，顯見消費者購屋信心回升。
不過，消費者看跌仍高於看漲，看跌比重仍有三八％，接近四成，他認為，在目前自住市場下，房價難有上漲的理由。葉凌棋另從全台仍充滿八萬多戶餘屋，以及建照及使照量暴增的情況指出，市場賣壓超重。建商由空轉多 新增供給再爆量葉凌棋指出，根據內政部統計，二○一一至二○一八年全台新建餘屋量逐年攀升，到二○一六年趨於穩定，但到二○一八年第二季仍有八萬多戶，為九年來最高待售水位，餘屋去化速度緩慢，市場仍充斥大量餘屋，賣壓沉重。此外，今年一至四月，全台新成屋申請使用執照的核發量為二．九萬戶，創三年來新高，也較去年成長四％，也就是說，目前市場新增供給量大。而看好房市由冷回溫，建商從去年至今年轉空為多，開始積極推案，以今年一至四月全台申請建照有四．五萬戶，更創五年來新高，且較去年成長二四％，若以每一個預售案約需二至三年的施工期來推算，葉凌棋指二○二一至二○二二年的新增供給恐爆大量。葉凌棋表示，餘屋、使照量可視為目前供給量，若以銷售率五○％來計算使照戶數，可推估釋出市場的新增供給量，而建照為未來二至三年的新增供給，三者合計，全台目前與未來新增供給達十四萬戶，恐現房市超額供給。
而過往房市大多頭時，建商拚命在新的重劃區推案，一方面是重劃區內的公共設施規劃較到位，且區內都是新建案，好「作價」，投資客易於投資及「短線獲利」。林三淡換人做故像新北市的林口區、三峽區及淡水區(俗稱林、三、淡)，就有不少建商在這三區拚命推案。不過，在政府打房，祭出「奢侈稅(已退場)」、「豪宅稅」、「實價登錄」、「房地合一稅」等措施後，房市急凍，投資客退場，也使得一些推案量過剩的地區，因供過於求，房價慘跌一至兩成，「林三淡」也成為房市多殺多的重災區。而未來，誰會是下一個「林三淡」呢？葉凌棋直指桃園、新竹及台中是超額供給區，恐拉「紅色警戒」！葉凌棋就新建待售餘屋量大增的情況表示，根據內政部統計，二○一八年第二季，七都中以新北與桃園超過一．二萬戶最多，高雄餘屋量也超過一．一萬戶大關，若與家戶比一同觀察，新北、桃園、新竹市場賣壓沉重。而就新建待售餘屋總銷金額來看，以近一年七都住宅平均總價換算，七都新建待售總銷金額以雙北市、桃園、高雄超過一千三百億元最多，其中新北市的新建待售餘屋總銷金額，竟然高達二七三四億元。若就使照量來分析，七都除了台北、新北、台南與高雄量縮外，其餘三都使照量較二○一八年都大增至少二六％以上，其中桃園與台中增幅超過四成，須留意。而建照部分，七都除了台北、新竹與高雄量縮外，其餘四都建照量較二○一八年均大增至少二成以上，其中桃園、台中與台南增幅超過五成。桃園、新竹及台中恐有價格戰其中，又可以發現桃園、新竹、台中房市新增供給家戶占比高(圖三)，將加重賣壓，未來恐再掀起新一波價格戰。由上述分析也可以發現，雖然建商對推案恢復信心，不少新的重劃區都見建商進場推案，但由於房市超額供給的情況嚴重，房價不易上漲，因此，想要像上一波大多頭那樣，從投資房地產「短線獲利」的情況將不易見，因此，投資客除非是想置產當「包租公」，收租獲利，否則只能先止步了！
