2020年工業地產仍是當紅炸子雞，成交持續火紅，而北台灣的成交金額雖占多數，但因基期高，成交價太貴，使得中南部的工業地產順勢崛起。
第一太平戴維斯提供
台灣工業地產延續二○一九年交易熱度，去(二○二○)年成交持續旺盛，總成交金額突破千億元，且在護國神山台積電積極在南科置產的帶動，成交熱區也「南漂」，從北台灣的新北及桃園，一路往台中，及台南等地區成交。
圖/工業地產2020年交易額達1119億元/資料來源：第一太平戴維斯
工業地產續夯 成交上千億
第一太平戴維斯統計，工業地產成交熱絡，全年交易金額達到一一一九億元，年增三三％，且從二○一七年以來，一路向上攀升(圖一)，其中，廠房交易大增，反應著廠商設廠需求強勁。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，中美貿易戰開打以來，科技業及製造業擴大在台佈局已邁入第三年，產業結構及設廠佈局策略的變化也帶動工業地產發展，廠商跨區遷往用地供給充足區域的意願增加，南台灣包括台南及高雄有機會藉這這一波趨勢形塑新的產業聚落。
世邦魏理仕統計數據顯示，二○二○年工業地產(含工業土地、廠房、廠辦)延續前一年力道，總成交金額達新台幣一○三九億元，年增達二四．二七％，成交總量再創新高，反映出製造業廠商置產需求穩健，使得工業地產投資熱度持續延燒。
仲量聯行董事總經理趙正義表示，受惠於全球對於科技及遠距電子產品的產品需求增加，大量訂單湧現轉單至台灣下，科技及製造業擴廠需求大幅增加，二○二○全年度工業地產交易突破歷史新高，較去年同期成長四八％，來到一一七八億元。
圖/近11年工業地產成交金額變化/資料來源：CBRE世邦魏理仕
科技及製造業有擴廠需求
他談到，二○二○年全年主要投資標的以工業地產為主，佔全年大型不動產投資額的五六％，投資額達八三七億元，較前年大幅成長七七％，而去年度主要投資方來自積極擴廠自用的科技及製造業，佔約三三％，特別是半導體產業，以台積電來說全年投資即超過一百億元；其次則為在低利率環境下亦積極尋找穩定資產的金融保險業，達三二％。
其中又以既有廠房為最主要交易標的，達工業地產投資額的五四％，廠房交易多集中於桃園及台南，投資額分別為二二二億元及一四二億元。工業土地部分，年投資額則來到二二六億元，區位上多集中於桃園及新北。
此外，去年第四季最大筆不動產投資交易為國泰人壽以四六．八億元購買廣豐新天地，第二名則為樂富一號REIT以四五億元購買順達科技位於龜山的廠辦。
趙正義說，儘管全球仍持續壟罩在疫情的陰霾下，多數國家經濟預期也並不樂觀，不動產市場也多呈負成長走勢，但台灣的經濟仍能逆勢成長，土地和不動產市場更是一舉突破歷史新高，在國際中表現一枝獨秀，凸顯出台灣市場的穩定度和發展潛力。
台灣表現居前段班
高力國際董事總經理劉學龍分析，去年在疫情重擊之下，台灣還能持穩的主因，主要是貨幣寬鬆政策與台商持續回流導致市場游資充沛，貨幣供給年增率持續上升，自然將資金導入各類投資市場。
其次，台灣GDP是全球少數仍呈現正成長的國家，推估成長率約二．五％，甚至高於中國大陸、香港、日本、韓國、新加坡、印度等。
再者，國內外科技大廠持續擴充在台產能，帶動工業地產續熱，去年全年總額逾一千億元，購地區域尤其集中在桃園、台南與新北市等三都。
世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示，觀察過去十一年工業地產交易情形，工業地產先於二○一六年達到高峰，當年度成交金額共七三二億元，隨後於二○一七年因本土建商縮手，全年交易恢復過往水準(圖二)。
他說，二○一八年受到全球政經情勢影響，加上中國大陸內需增長放緩、企業營運成本走升因素下，許多台商已陸續將部分產業遷回台灣，強勁自用需求有效推升了工業地產交易，再推升當年度工業地產成交總額至七九八億元。
高力國際資本市場服務部資深董事黃正忠指出，去年商用不動產買氣主要還是來自對工業不動產(含廠辦、廠房與倉儲物流等)需求的殷切，交易額達八三七億元，而若納入工業用地的三九六億元，合計高達一二三三億元，已經連續兩年創新高(圖三)。
工業地產於去年表現延續過去兩年的剛性需求，以最快能投產的廠房及廠辦交易來看，有近八成的貢獻來自於自用型買方，工業土地更是有一半以上的貢獻來自於自用型買方積極搶進，包括國際大廠在雲林購地做為數據中心，以及科技廠及食品加工業者穩定擴大營運規模積極購買廠房，都是本年度津津樂道的重要交易案例。
施甫學指出，去年商用地產中前三大交易類型分別為廠房(五四三億元)、飯店(二九五億元)以及廠辦(二一四億元)；隨著中美貿易戰延伸為中美科技戰，台廠接單旺盛帶動廠商擴廠需求，工業廠房躍升為去年交易主力，金額達到五四三億元，占比達四二％，比前年增加近七成。
施甫學並分析二○二○年工業地產買方類型及成交特色，包括：一、工業地產成交總額創新高，其中工業地及廠房、物流近三年持續成長。二、自用型買方購入工業地具實質需求(設廠、建置物流)，建商則以興建廠辦出售為主。三、廠房及廠辦成交自用型買方占八成，大多數為高科技產業、傳統產業。四、投資台灣三大方案吸引一．一五兆投資。五、農地工廠遷移，如工廠輔導法遷廠及重劃區遷廠(圖四)。
圖/2020年工業地產十大交易/資料來源：CBRE世邦魏理仕
廠辦交易在南科
此外，根據二○二○年工業地產的十大交易也可以發現，工業土地以雙北市居多，另包括桃園市、雲林縣、台南市及高雄市也有建商搶進(見附表)。
至於廠商、倉儲的交易，以護國神山台積電在台南市南科買進翰宇彩晶及力特光電的廠商最吸睛，並帶動外界對南科地產的關注度，另翰宇彩晶在出售舊廠房後，反而向和鑫光電購廠。
而廠辦交易案都集中在雙北市，除了東貝光電的廠辦較舊外，其他幾筆交易都是新廠辦大樓，另華南銀行則在土地蓋都更新廠辦。
黃瑞楠指出，新冠肺炎的疫情，以及中美科技戰，成為台灣科技業契機，其中，疫情更加深人類對於科技的依賴，電子零組件、資通訊產品出口起飛；另美國與中國科技戰，點燃台灣科技業接單動能。
黃瑞楠表示，隨著中美貿易戰邁入第三年，工業地產版圖改變，中、南部逐漸成為廠商選址焦點，根據縣市交易排名，台南市以一九二億元居首，其次是新北市的一六五億元，而桃園市則是一六四億元。
施甫學也談到，科技業及製造業購置自用廠房的動能充足，並且有往中、南部分散的趨勢，將帶動台南、高雄等南台灣的產業聚落崛起。
另一方面，建商也嗅到這波產業升級需求，積極佈局雙北市具廠辦立體化潛力的區域，購入工業舊廠進行開發，特別是捷運延線且可申請工業區立體化方案之地區，例如土城、三重及新莊等地區。
圖/新科技大樓吸引廠商投資進駐。/信義全球資產提供
成交雖熱 漲幅卻趨緩
施甫學另針對台灣工業區土地地價指數的走勢指出，從二○一六年起，可以發現一路攀升，雖然漲幅並非陡升式，但仍是向上趨勢；不過，因為地價已達高點，比較基期墊高後，地價成長率趨緩(圖五)。
他談到，北台灣的工業地產總成交額仍占多數，主要是土地單價高，但也因為「貴桑桑」，讓一些需求買方轉而往南尋求適合的土地。
他說，在台商公台投資的浪潮下，未來工業地產的交易仍會持續暢旺，不過，全台仍有不少待開發的工業園區，包括：桃園沙崙二十八公頃、桃科二期五十八公頃、桃園五大產業園區一二○公頃、桃園航空城產專區二八七公頃、台糖五座園區二九○公頃、橋頭科學園區一八五公頃，以及竹科二期擴建八十公頃。
黃瑞楠也表示，二○一四年是工業地產的起漲期，到二○一六年的指標工業區的平均漲帳高達二四％，二○一七年至二○一八年的漲幅還有一二％，但二○一九年的漲幅只有四％，而二○二○年漲幅更只有三％。
但工業區漲幅逐步縮小，使得企業跨區選址的意願提升，因此，才造就工業地產成交熱區往「南漂」的走勢。
他根據多家研究機構資料指出，在出口帶動及5G應用下，二○二一年台灣經濟成長率將達到三．五％以上，黃瑞楠指科技業擴廠、現代化物流倉儲、綠能產業、數據中心等多元化需求帶動下，預期二○二一年仍是工業類型不動產領頭迎接「量增價穩」的格局。
圖/2020年工業投資市場依買方類型分類/資料來源：CBRE世邦魏理仕
工業地產今年四大發展
展望未來，黃瑞楠指出四大發展，包括：一、是台灣優異防疫成績、疫苗普及化帶動全球經濟重啟等因素，將持續支撐台灣科技業接單動能；二、是隨著台積電、日月光加碼南台灣設廠，帶動一波南遷熱潮，產業發展南北平衡，有助於減緩北台灣工業用地供需不均的問題。
三、是工業地產漲幅因地而異，廠商價格容受力有限，跨區設廠意願提升，使得高價區漲幅趨緩；四、是科技業擴廠、現代化物流倉儲、綠能產業、數據中心等需求，將帶動下一波的工業地產交易熱潮。
圖/台灣工業區土地地價指數走勢/資料來源：CBRE世邦魏理仕
