─從相互整合到轉軌一念之間，卻浪費了四年時間與金錢！
─「包租代管」形同「政策陷阱」，應趁早整合，撙節公帑！
Q為實現居住正義，落實「安心住宅計畫」，蔡總統急欲兌現2016年選舉政見之社會住宅政策，積極推動八年興辦二十萬戶社會住宅，其中十二萬戶直接興建、八萬戶包租代管；然包租代管至今年五月將進入第三期，截至三月三十一日卻僅實際媒合16,172戶，與去年訂定四萬戶目標相距甚遠，可謂成效不彰。
為落實政策目標，內政部再制訂「包租代管第三期計畫精進措施」，納入「租金補貼」轉軌「包租代管」相戶整合，請問莊教授，原行之有年的租金補貼計畫，目前仍有十一．六萬戶在線上服務中，此次轉軌計畫是否真能藉由租金補貼名額之填補有效達標？
A包租代管實務問題相當繁雜，導致經營管理不易，營建署制訂「包租代管第三期計畫精進五措施」，包括整合租補、以屋換屋、定額計酬、取消設籍、免稅提高等，看似給房東很大的優惠與補貼，惟就房東而言，似乎其間仍存在不少隱形「政策陷阱」，例如行政院院會於四月八日通過「住宅法」第23條修正草案，其中之「住宅所有權人所簽訂租賃契約資料，不得作為該住宅所有權人租賃所得查核的依據」，房東心裡會不會有「此地無銀三百兩」的疑慮？更何況逃漏稅除二至三倍罰鍰之外，還有七年追溯期；究竟這次修法是否能夠徹底消除房東疑慮，仍有待考驗！
為落實蔡總統「安心住宅計畫」，加速達成八萬戶包租代管計畫目標，擴大租屋協助，行政院已於2021年1月13日核定第三期計畫納入「租金補貼」轉軌「包租代管」之整合方案(詳請參閱附圖)。
近年由於租屋需求持續增加，內政部營建署行之有年的租金補貼計畫已自2020年起大幅增加至十二萬戶(2019年僅65,963戶)，至於整合租金補貼及包租代管兩居住協助方案有兩模式，依內政部之規劃，其一是租金補貼房東房客同時轉入包租代管；其二是房東轉入包租代管，房客續留租金補貼；整合方案的實施，房東增加修繕、公證及居家安全險等三項費用補助，房客亦可自行評估補貼金額高低，選擇有利的整合方案。
其實所謂轉軌誘因，主管機關表示係將原本作為公益出租人的房東(讓房客以租約去申請租金補貼)，可轉給專業業者做社宅包租代管，這樣既可輕鬆收房租、也可享受稅費減免，還不用親自管理房屋，而房客也可計算一次性租金補貼與社宅包租代管租金孰優？由此顯見，最近政府已更加積極推動租金補貼轉軌包租代管之整合社會住宅政策。
2020年11月21日，內政部長徐國勇在推廣「社會住宅包租代管333」時表示，社宅包租代管有「３稅減免、３費補助、３年有服務」的好康，鼓勵房東積極加入，把租屋交給專業的租賃業者，其間雖仍須支付相關費用，但有了333獎勵，實際收益會比自己出租更多，也少了煩惱，至於實際成效如何，仍有待投入與產出綜合評估之後再下結論為宜！
此一議題如再就2021年4月8日行政院院會通過之《住宅法》第23條修法重點，當可充分了解近年政府為加速推動包租代管政策之積極作為；其次，如再就101-109年租金補貼戶數(詳請參閱附圖)由101年二．四萬戶快速增加至109年十二萬戶，即可了解當前政府急欲兌現2016年選舉政見之決心。
依營建署公布資訊，109年度租金補貼總計畫戶數計十二萬戶，第一次及第二次受理之計畫戶數分別為十萬戶、二萬戶，總經費需求高達55.35億元，由此顯見實際需求與所需經費之龐大，而其間所面臨的最大問題除龐大經費來源之外，包租代管政策推動不易更令各相關主管機關，尤其是各地方政府傷透腦筋！
另外，賦稅優惠加碼，形同變相補貼房東，「有所得就要課稅」乃所得稅課稅的基本精神，也是稅制改革的根本理念，房東既處優勢地位，為何還要加碼補貼？(詳請參閱附圖)又有誰仔細評估其間補貼成本有多高？如將房東補貼成本全數用於補貼弱勢租屋者，績效是否會更為顯著！
有關房東稅賦減免，可由以下兩大優惠政策見其梗概。
一、依內政部營建署公布目前實施中之規定，房屋所有權人出租給符合租金補貼申請資格者，享有稅賦優惠：
1.房屋稅適用自用住宅稅率1.2%。
2.承租人若確定接受租金補貼，房屋所有權人(且需為出租人)於110年五月申報109年度所得稅時，可享有每屋每月租金收入最高一萬元之免稅優惠。
3.地價稅是否適用優惠稅率,將由地方政府評估狀況再決定是否配合住宅法第16條適用自用住宅用地利率。
二、行政院院會於四月八日通過「住宅法」第23條修正草案，主要是針對社會住宅包租代管計畫的房東，提高租金所得稅免稅額度，提升房東參與誘因，並同步考量部分房東擔心參與計畫，有被追溯課徵稅捐的疑慮，因此，修法重點包括：
1.住宅所有權人租金所得免稅額度，由每屋每月租金收入免稅額度不得超過一萬元修正為1萬5,000元。
2.住宅所有權人所簽訂租賃契約資料，不得作為該住宅所有權人租賃所得查核的依據。
由以上之分析可知，就「租金補貼」轉軌「包租代管」而言，只要積極相互整合，政策效果必然會立竿見影的從數據顯現出來，如再從另一角度加以探討，從相互整合到「轉軌」一念之間，為何要浪費四年時間與金錢！有沒有檢討過「包租代管」形同難以兌現的「政策陷阱」之利弊得失何在？
