房市沒有逃命潮問題,下半年全台房產市場將在四大關鍵因素指標的考驗下,呈現價量俱揚的反彈契機。
疫情肆虐,影響了五月中到六月底的房市交易,整個市場交易量幾乎到窒息的程度,交易量的急凍勢必會呈現在六月與七月的數據統計,加上房地合一稅2.0即將於七月一日上路,因此引發所謂「房市逃命潮」的論述。筆者此時獨排眾議,認為「不必驚慌」,房市沒有逃命潮問題,並且大膽預測下半年房市將在四大關鍵因素指標的考驗下,呈現價量俱揚的反彈契機。這四大指標包括:(一)新冠疫情對房市造成的實質影響力,(二)房地合一稅2.0上路對房市的重大考驗,(三)經濟成長續航的爆發潛能,(四)疫後重生,市場將面臨一波強大向上反彈力道,分述如下:
(一)新冠疫情對房市造成的實質影響力
去年第一季台灣第一波新冠疫情,在政府完善的防疫措施因應下得以化險為夷,對房市影響有限,只有短期一個多月量縮,房價仍維持在上升趨勢。今年五月中開始的第二波疫情,因進入社區感染情況嚴重,導致全台實施三級警戒到六月底,這一個半月中交易量勢必急凍,但還不至於破壞房價原有上升趨勢。不過,若六月底前疫情仍無法控制,影響層面就會擴及到經濟基本面與購屋信心,房價就會進入盤整。反之,若六月底前疫情獲得舒緩,這短期的利空就會迎刃而解,市場會快速恢復到價量齊揚的上升軌道上。
房市專家學者都把房地合一2.0視為市場毒藥,筆者認為房地合一2.0既非天使,也非魔鬼,影響力沒有想像中那麼大。成屋市場因早有房地合一1.0重稅牽制,近年短線投資炒作早已轉移到土地與預售紅單,加上剛性需求強力支撐、基期低的蛋白區補漲、新興工業區轉強補漲、兩代不同堂需求強勁等四大因素,促成這波成屋市場價量俱揚,而成屋市場活絡現象有其強而有力的的四大支撐力量,包括:
1.剛性需求強力支撐
2.基期低的蛋白區補漲
3.新興工業區轉強補漲
4.兩代不同堂需求強勁
房地合一稅2.0的實施,其實對房市影響已非常有限,尤其對於剛性需求的成屋市場影響更小,因近兩、三年房市投資大咖炒土地,小咖炒預售紅單,成屋市場的短線投資早已收斂,因此房地合一2.0不會對成屋市場的上升趨勢造成影響。倒是對預售市場影響較大,尤其紅單炒作程度受壓抑。但平心而論,預售紅單炒作只要納入現行1.0課稅就會有效果,那不是打房而是合法課稅抑制炒房,這對清理預售假性需求可說是短空長多。簡單講,政府根本不需要增訂房地合一2.0,只要以現有1.0制度納入預售紅單課稅即可。
過去幾年,業者一直向政府建議廢除房地合一稅1.0或減半,我一直有不一樣的看法,因為2014年房市反轉下跌因素,業者歸罪房地合一稅以及政府歸功房地合一稅,都是未深入探討景氣技術循環的市場機制,大家把房地合一稅的效能過度神化了。請問,房地合一稅1.0仍在,為何房市照漲?答案就很清楚:稅制打房,跌時助跌(2014-2016),漲時助漲(2019-2021)。
(三)經濟成長續航的爆發潛能
近年台灣經濟因中美商戰而實質受惠,製造產業鏈回流,台商資金回流,提升國家總體經濟的競爭力,五月經濟數據顯示,總出口374.1億美元,創單月歷史新高,年增長38.6%,今年前五月總出口達1703.2億美元,年成長30.2%,只要疫情沒有失控到封城地步,預期今年台灣出口必能再創歷史新高,整體經濟成長爆發力非常驚人。
筆者一再強調,未來台灣房市邁向成熟大週期,房市不宜大漲大跌,但可依據經濟成長率幅度同步溫和上揚,交易量也會因上述剛性需求四大支撐力量而同步增長。
(四)疫後重生,市場將面臨一波強大的反彈力道
美國財經新聞頻道CNBC近日報導,擁有住宅者愈來愈富有,要拜房價大漲所賜;按CoreLogic機構統計,新冠疫情過後,自用住宅三月間價格大漲逾11%,已是2006年以來最大漲幅,到四月漲得更兇,來到13%。
可見疫情期間被壓縮的經濟動能,在戰疫後會全部爆發開來,並帶動經濟成長率大幅增加,充裕的資金大都灌注在股市房市的投資上,當然,被壓抑觀望的自住買盤就一湧而上,美國如此,台灣應該也不例外。
台灣若在疫情控制舒緩後,配合經濟增長的動能,購屋信心將會很快恢復,兩個月的窒息量,會在下半年的反彈契機上補量回來,預期全年交易量仍有成長空間。
筆者認為,全台房市在上述四大關鍵因素指標的考驗下,下半年房市將有反彈的爆發力道,剛性需求的成屋市場將擺脫房地合一2.0的困擾,全年房市也將維持在價溫量穩的上升軌道上。