台商回流帶動辦公及企業總部需求，連建商都投入商辦興建熱，但未來5年將釋出大量的租賃空間，恐衝擊租金行情走勢，並考驗既有房東的租金定價策略。
過去供不應求的台北市商辦市場，空置率維持在3%~4%間，但從今(二○二三)年起的未來五年間，因諸多新建商辦大樓將完工，可供租賃的供給暴增，租金行情將由所謂的「房東市場」，轉為「房客市場」。
不過，市場上出現兩種現象，第一是頂級商辦的租金行情仍一路看好，另一則是舊商辦改建潮所帶動的企業搬遷潮，而南港新東區門戶將成為未來焦點。
仲量聯行資深協理游淑芬指出，目前台北市商辦空置率維持在3%內之偏低水平，其中，除了敦北商圈還在5%以上，像信義區都在2%內，不過，因經濟狀況變化及混合辦公趨勢延續，可見部分租戶開始調整辦公面積配置(圖一)。
▲圖1：台北市空置率維持3%內之偏低水平，資料來源：仲量聯行研究部
此外，台北市今年第一季商辦租金方面仍穩定上揚，Ａ辦平均租金來到每月每坪新台幣2,981元，成長率達2%，持續邁向三千元大關。
而信義區因商業聚集成熟，仍為不少外商的首選辦公區域，租金也因頂級商辦新租賃案成交而站穩五千元大關，年成長率達2.4%(圖二)。
▲圖2：台北市各商圈平均租金行情，資料來源：仲量聯行研究部
頂級商辦租金攀高
信義房屋指出，台北市辦公室頂級Ａ辦市場需求穩定，租金行情持續居高不下，以信義計畫區的地標之一的「南山廣場」，今年一月揭露租金約92萬元，每坪單價約4,923元，不僅刷新自家大樓的行情，亦是實價揭露以來信義區辦公室租金的第二高價。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，信義計畫區目前已經有七棟商辦租金出現單坪四千元的紀錄，且有些地標大樓租金也頻創自身紀錄，反映區域內的空置率低且需求穩定，對租金形成有利支撐，此外，區內未來至少還有三棟頂級辦公大樓會釋出。
目前實價登錄出現單坪四千元租金的頂級辦公大樓，包括國際地標的台北101大樓、國泰置地廣場、南山廣場、信義經貿大樓、新光信義金融大樓、華新麗華大樓與遠雄金融中心大樓等，都是在信義計畫區內，且租金前十高的實價揭露中，都由前三棟地標大樓包辦(表一)，顯見頂級商辦「自帶光環」，強者恆強。
信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，台北市商辦大樓目前是新的很新，持續在創新租金行情，但舊商辦又不符合回流台商「企業總部」的需求，使得信義計畫區具有「磁吸效應」。
即便還有不少新建大樓在未來幾年興建完工後會在市場釋出，但信義區頂級辦公室以其氣派門面，具地段優勢及產品稀缺性，更適合公司設立企業總部需求，因此會吸引付租能力較高的產業。
信義區魅力依舊不減
戴德梁行談到，台北市第一季Ａ級辦公大樓的平均空置率為4.0%，與上季相比，上升0.2個百分點。南京松江區、西區及敦南區的空置率微幅上升，而敦北民生區和信義區則微幅下降，各區域之間的空置率變動差異不大。整體來說，空置率仍然保持在較低的水平。
由於市場短期供給仍屬不足，Ａ級辦公大樓租金仍有微幅上漲空間。本季租金較上季微幅上漲0.4%，全市平均租金每月每坪新台幣2,650元，以信義區每月每坪新台幣3,300元為最高，敦南區每月每坪新台幣2,420元次之。
而信義區租金持續攀升，與去年同期之每月每坪新台幣3,220元相比，年增率達2.5%，漲幅為各區之冠，顯示頂級辦公商圈對企業仍具相當吸引力。
去化量下降 空置率逐漸走升
CBRE世邦魏理仕指出，今年第一季台北市中心辦公室租賃市場平均空置率由前季的3.5%上升至5.5%，主要受到Ａ辦淨去化量降至負值，以及新大樓完工的影響。
此外，第一季平均Ａ辦空置率走升至7.8%，正式告別過去三年空置率維持在低於4%水準的供給緊張市況。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，去年全年辦公室總淨去化量寫下金融海嘯以來最低水準，而今年第一季淨去化量更下跌至近七年來單季新低，主要原因是不少跨國企業的搬遷及擴張計畫因資本支出緊縮而暫緩，且決策時間明顯拉長，拖累辦市場去化表現。
不過，今年台北市中心總計將有近四．四萬坪的新供給加入商辦市場，如新落成的富邦信義A25大樓為本季Ａ辦市場挹注約兩萬坪的辦公室面積，促使信義基隆區Ａ辦空置率可能重回2018年底逾10%的水準。
另考量數棟大樓實際交屋時間落在下半年，預期未來數月內市場上既有大樓的房東仍較具有租金談判優勢。
▲信義計畫區A25之富邦企業總部大樓已落成。(國產建材提供)
Ａ辦房東明年將面臨招租壓力
但世邦魏理仕研究部預測Ａ辦平均空置率將自今年底升逾11%(圖三)，且往後數年也將隨著多棟新大樓完工而持續攀升，Ａ辦房東將自二○二四年起面臨招租壓力上升的課題，租賃市場的天平可能開始由房東這一邊，傾向租客那一邊(圖四)。
▲圖3：台北市中心供給與空置率預測走勢，資料來源：CBRE世邦魏理仕研究部
▲圖4：台北市商辦新增供給一覽表
高力國際研究部董事梁儀盈指出，台北市在經歷前幾年的供給緊縮狀態，今年除了陽信銀行總部的4,250坪之外，還有富邦A25、遠雄大巨蛋、上海商銀新總行大樓、皇翔台汽北站及國壽松江路案等約六．八萬坪的新增供給陸續將釋出。
不過，受到經濟前景不明影響，企業營運展望偏保守，多數企業則以暫緩搬遷及調整人力需求來應對，再加上彈性工作模式的選項，原址調整空間使用成為趨勢，預期市場需求將放緩，而在供給釋出壓力之下，今年底空置率可能拉高至7%。
仲量聯行台灣執行主席趙正義則指出，從今年起台北市重點商圈Ａ辦新供給將陸續釋出，而頂辦新指標富邦A25預計在今年下半年進入市場，另據了解，台北大巨蛋及皇翔站前大樓釋出時間估計將延至明(二○二四)年，另總計從今年起至二○二七年間，台北市將釋出近二十一萬坪新Ａ辦供給(圖五)。
▲圖5：台北市Ａ辦未來供給釋出坪數預估，資料來源：仲量聯行研究部
趙正義表示，雖然經濟的不確定性，影響了企業擴增或搬遷需求的放緩，但今年新供給的面積，有三分之二量體為自用，意即只有三分之一的量體釋放到租賃市場，因此初步判定空置率不會急遽上升，租金亦維持穩定成長。
建商積極投入商辦興建潮
除了未來五年可見的商辦供給量之外，未來仍有隱憂，信義房屋指出，根據內政部統計月報資料顯示，辦公室去年的建照核發數量高達一四八萬坪，相當於二○一六至二○一八年三年的核發數量，也約當於十三棟台北101大樓的開發量體，顯示開發商看好未來的商辦需求，不過市場也擔憂未來這些量體陸續完工後，恐怕也會對市場租金造成考驗(表二)。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市因為許多老舊辦公大樓參與危老改建，導致市場供給量縮減，加上景氣復甦與新企業的擴張需求，市場出現供不應求的狀況，連帶整體市場空置率大幅下降，而新的辦公大樓租金創高，更帶動整體商辦市場租金走揚，開發商也越來越重視商辦的開發興建效益。
若從區域來看，光台北市的辦公室建照核發面積，就比其他五都加總還要高，反映主要供給都集中在台北市內，曾敬德指出，市場普遍認為未來這些大量供給釋出後，勢必會改變北市的辦公生態，企業主有更多的產品可選擇，而市場究竟有多少胃納量，也會影響租金變化。
信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，商辦市場通常可以做為產業發展景氣的參考指標之一，隨著企業發展擴張，會加大增聘專業人才，相應廠辦、辦公室需求就會增加。近期台灣受惠台商回流、艾司摩爾等外企落地投資，過去受疫情影響而遞延的辦公室搬遷決策，也重新尋覓辦公室舊換新的地點，建商鎖定需求投入商辦大樓開發，使近幾年商辦市場熱度一直處在高點。
供給大於需求的去化難題
高力國際董事總經理劉學龍指出，目前業界普遍認為北市未來五年將出現一百萬坪，甚至一二○萬坪的超大量商辦及廠辦供給，但供給量大並非最大挑戰，如何順利消化才是難題。
事實上，現在企業對於辦公空間的需求已經因為疫情、產業型態、人口結構而有所改變，企業重新審視辦公空間使用效率，而在混合或彈性工作模式下，縮減使用面積或室內工作空間彈性化已成為趨勢之一，企業對於辦公面積需求已由「大而美」，轉為「小而精」。
劉學龍談到，如此龐大的量體可能不會在五年內全部湧現，很大機率會因為原物料及工期而遞延，從原本五年新增供給一百萬坪，拉長至七、八年新增一百萬坪。
他說，企業主因為升息的資金成本及產業營運成本考量，若不將買賣辦公室的資本利得列為主要考量點，對於辦公室需求採取「買不如租」的輕資產策略將更加明確。
梁儀盈補充，前述台北市未來五年百萬坪的新增供給，有近五成的面積預計採「出租」方式賺取穩定租金收益，在大量供給釋出的同時，要如何維持租金水準，甚至從既有的大樓中租客中「搶客」，打造更豐富的企業群聚效益，都需要多面向思考。
曾敬德指出，北市Ａ辦大樓的辦公室租售的價格攀升，與市場供不應求有關，精華區老舊商辦投入危老改建，企業汰舊換新、新企業擴張需求等，頂級Ａ辦新大樓對於商圈更帶來的租金比價效應，帶動租金持續走揚，但市場預估未來幾年供需失衡將會改善，尤其雙子星的辦公室等案未來完工，勢必對市場帶來新一波的改變。
科技新興產業是未來新租客
劉學龍認為，雖然多數企業在租賃搬遷上保守以對，但就產業趨勢而言，5G、AI、IoT、雲端運算等新興科技應用，以及生技醫療或智慧照護等大健康產業，會成為今年相對有擴張需求的業者。
至於租金展望，雖然空置率將上升，但不須過度悲觀看待租金，在新大樓的租金激勵下，至今年底平均租金行情可望來到每月每坪約2,480元，年漲幅將可維持約2%左右。
世邦魏理仕顧問暨交易服務部主管李智偉指出，不少外商企業已展開節流計畫，在擬定租賃策略或取得搬遷預算上，所花費的時間較以往來得更長，加上不少大樓的租金開價達到歷史新高，這都影響潛在租戶簽訂租約的意願。
值得注意的是，目前市場上仍有科技業大廠持續獵樓，但此類租戶十分重視建物規格，建議未來新開發案房東於規劃設計階段即應考量國際廠商的需求。
信義全球資產公司投資部經理林辰澤從近期商辦成交案例中，解析北市辦公市場趨勢。其一，市區商辦大樓坐落精華地段、交通便捷，對企業進駐設點有其指標意義，因此對於有較高預算的公司來說，精華區仍是首選，物稀租售價格自然看漲。
其二，商辦、廠辦熱區有從市區往北、往東擴張的趨勢。早期市區商辦較少有大坪數辦公室，近年不少企業希望辦公室朝向「以人為本」的格局規劃，加大員工座位空間，增設休憩區、運動器材區等，因此傾向直接包下整層、大坪數的辦公室，加上價格考量，因此著手往具有足夠腹地的內湖、南港、士林尋找合適的新辦公地點。
其三，永續發展已成主流，許多企業都已將ESG精神納入公司營運策略中，因此具備智慧管控、節能減碳的「綠」大樓，對企業主在進行租、買辦公室決策時，是重要的加分題，而帶有EEWH、LEED或WELL認證的商辦大樓，等同於鍍上一層「綠」金，對租售價格都將有加乘效益。
戴德梁行也談到，辦公室租賃需求面受近期經濟環境變動影響，租戶逐漸開始醞釀辦公空間調整計畫，部分中小型企業及外商分支機構已著手縮減辦公室面積，大型企業則開始布局調整空間配置的可能。透過企業辦公空間配置的調整及新建大樓陸續完工，可望讓維持已久的低空置率逐漸回升至市場健康水位。
南港交通便利 有利企業搬遷潮
游淑芬指出，部分大型科技業租戶因經濟環境的挑戰以及辦公型態的轉變，而有辦公面積調整的策略，另外亦有因成本控制的考量而做出辦公區位轉移的決策，尤見於從市中心往新興辦公區域移動。
而未來的搬遷潮中，交通極為便利的南港，在台北市政府「新東區門戶計畫」打造下，能見度逐漸升高。
戴德梁行之前就宣布，取得南港捷運站附近「世界明珠」Ａ棟商辦大樓租賃及銷售獨家代理，而Ａ棟總量體約12170坪，樓高27層，全棟由世界級建築團隊匠心打造，包括全台堪比核電廠級的0.41G最高抗震設計，採用複層玻璃抗強颱，並有雙維生防災設計，不斷電全載備源系統，將申請台灣黃金級綠建築並購買綠電，滿足企業對頂級商辦大樓的期望。
戴德梁行董事總經理顏炳立還親自上陣宣布此一好消息，他說，南港勢必成為未來五到十年台北市發展的焦點，周邊五大中心匯集，信義區有的，南港都會有，南港有的，信義區還沒有。
世界明珠是南港指標性頂級商辦，以二○二二年全台預售交易金額前十名的案子，世界明珠就占了七席，市場關注度維持不墜，證明好的產品不寂寞，用心打造的產品也會被市場認同。
負責租售專案的戴德梁行董事李育銘補充說，Ａ棟未公開之前，就已經有企業紛紛來詢問，由於業主惜售，這次公開將是找尋頂級辦公室客戶投資、自用最好的入主機會，而對比台北101大樓租金已站上每坪五千元，即將完工的富邦A25大樓也開出每坪4,500元的租金，在台北市這幾年頂級商辦大樓供給不足的情況下，南港世界明珠頂級辦公大樓預估將會挑戰每坪四千元的價格。
▲台北市東區門戶最大案「世界明珠」商辦大樓正銷售中。(戴德梁行提供)
