羅素亞太房產投資主任Martin Lamb表示，從投資者的角度看，台灣的經濟是穩健的，但相比中國大陸的較大市場而言，其規模較小，且流動性較少，唯未來受惠於ECFA的效益將日益明顯雖然中央銀行嚴打房，造成台灣928房市檔期的新案推案量下滑，加上年底五都市長選舉的政治因素干擾，讓台灣房市短線進入盤整，不過，台灣股市在後ECFA時代出現上漲走勢，不僅突破8000點大關，外資更大幅加碼台股，股市欲小不易，連帶地，台灣房市在拉回整理後，後勢仍被看好。台灣商辦將惠後ECFA時代後ECFA時代的資金行情，已推升台股攻上8000點大關，而被期待有一波行情的台灣房市中的商辦行情，究竟外資的看法如何？創立於1936年的羅素投資集團，其派駐在澳洲雪梨的亞太房地產投資主任Martin Lamb特別發表看法指出，ECFA是長期的大利多，將為台灣商業房地產市場帶來更多投資和流動性，他並看好台北商辦市場的行情。不過，他也觀察到，幾家大財團擁有精華地段的商業大樓，限制了外資大展身手的機會，而這將迫使外資尋求與當地實力強的開發商合作，或是收購舊建物進行翻新，但這需要較長線的布局，也測試了外資的耐心與信心。Martin Lamb是接受《理財周刊》的電話訪問，以下是訪談的摘要：《理財周刊》問(以下簡稱為『問』)：羅素投資集團是何種類型的投資機構？可投資的基金規模有多大？Martin Lamb答(以下簡稱為『答』)：羅素投資集團是一家全球性的金融服務公司，服務於40多個國家的機構投資者、財務顧問及個人投資者，提供金融產品、服務及建議。截至2010年3月31日，羅素管理的資產達1400億美元，包括共同基金、退休投資產品及機構基金。羅素指數每天計算50,000多個基準，覆蓋65個國家、10,000多檔證券；而羅素的總部位於美國華盛頓州塔科馬市，並在阿姆斯特丹、奧克蘭、約翰尼斯堡、倫敦、墨爾本、紐約、巴黎、三藩市、首爾、新加坡、雪梨、東京和多倫多，都設有主要辦事處。四小龍具長線投資機會問：你作為亞太房地產投資主任，能否分享你對亞太區房地產的看法？答：我認為，中國和印度這樣的新興市場適合風險較高、回報較高的投資策略；日本和澳大利亞適合風險較低、「核心」的房地產投資；而亞洲四小龍的風險與回報範圍，則介於前述兩個極端之間。問：就你所知，外資對亞太地區的投資看法為何？答：亞洲商業房地產基金投資行業正在發生若干變化，首先，由於許多全球或財務資助人平台，受全球金融危機影響撤出亞洲，3年前曾為亞洲商業房地產淨買家的外國投資基金，近期變成了淨賣家。在他們的本土，由大型全球基金之前管理，規模較小且業務較集中的基金，正在組建和籌集資本。在亞洲投資者的意識中，樂觀情緒正在取代謹慎情緒，但許多西方投資者仍然厭惡風險，或者相信有趣的投資機遇，僅存在於他們的國內市場，而這在短期內將放緩資本從西方流向東方的速度。在此同時，國內和亞洲地區的投資者已加快他們在本地區投資的步伐。我相信，亞洲的跨國或外國投資者正在尋找參與本地區穩健經濟成長的途徑，同時避開價位偏高的「熱門」市場，在這些市場中，流動性（舉債和募集權益資本的輕易程度）和投機正在推高價格。而以價值為導向的投資者將被吸引到日本，至於其他尋求長期成長機會的投資者將主要被吸引到「亞洲四小龍」─－台灣、韓國、香港和新加坡。就商業大樓市場來說，頂級商業地?定價，很大程度上僅限於位置最佳、出租率最高的大樓；想以較合理的投資方式進入?勁市場的方法之一，是收購較陳舊而位置較好的資?，並制定翻新和推出這些不動?的業務計畫，不過，這種投資策略需要投資者的耐心，以及與具有資?管理專長的?勁本地運營商的合作。房地?是非常本地性的業務，在亞洲尤?如此，在這裏，文化、語言、傳統、監管及政府架構十分多元化。因此，我建議境外投資者投入充分的資源，以便充分瞭解本地市場，以及選擇具有本地專長和誠信的本地合作夥伴。五都選舉 房產波瀾不驚問：如何看待台灣房地產趨勢及前景？答：台灣地區在年底有一場五都市長選舉，但我們預期房地?市場是波瀾不驚；從中期看(未來6~12個月)，相信兩岸經濟合作架構協議(ECFA)將給旅遊、酒店和零售業帶來特別顯著和直接的利益，但從較長期來看，隨著製造業、化工、金融和紡織業的擴張，ECFA還會促進台北辦公大樓需求的增長，而我認為，預計2010年下半年至2011年，ECFA將促使房地?投資交易額上升。不過，羅素投資對於台北辦公大樓市場持「略微謹慎」態度，因為中心商務區甲級辦公大樓的租金，平均約?每坪2500元，接近全球金融危機前的高點，預估這些租金水平將維持穩定水平，且在近期不會大幅上升。此外，近期對於台灣房地?市場最大的危險，是世界經濟成長的放緩，疲弱的外部需求，可能使台灣經濟成長在下半年至2011年放緩(這是相對2010年上半年十分?勁的表現而言，當時台灣經濟的表現在全球名列前茅)。GDP增速?緩將削弱租賃活動，加大對住宅業主的刺激，並抑制租金上漲，從而可能會對商業房地價格形成壓力。不過，我們對於台灣商業房地?市場的長期前景，是持樂觀看法，因為台灣與中國簽署ECFA是鼓舞人心之舉，且聽說與新加坡達成類似協議的想法正在付諸實施，而讓像我們這種的外資機構更感振奮。從長遠看，台灣房地?市場很可能會受益於中國和亞洲地區的穩健經濟成長。壽險公司為外資強勁對手問：羅素投資集團有投資台灣嗎？做了哪些投資？答：羅素是一家基金投資管理公司，投資於房地?私募(機遇)基金管理公司，這些基金管理公司轉而將其投資資本分配到亞洲的目標市場。因此，羅素是透過其對亞洲房地?基金管理公司的投資而投資於台灣，但截至目前的投資規模並不大。就觀察，設定年度投資報酬率為20%的機遇基金發現，對台投資具有挑戰性，因?以往其多數資?(尤其是辦公大樓)的收益率均低於舉債成本，因此不可能進行「正差價投資」，但由於當前的低利率環境，房地?收益率目前略高於舉債成本，但初期收益率仍然十分低，加上台灣央行可能會加息；此外，台灣境內投資者(尤其是保險公司)在境內房地?市場中非常活躍，他們是境外投資者可怕的競爭對手。鑒於其過去半個世紀的歷史，台灣對於外國投資者而言有一定的挑戰性，投資者必須著眼長遠，致力於了解和參與台灣市場。問：你怎麼看大陸與台灣的投資機會？答：總體而言，在台灣獲得機遇回報的唯一途徑是參與房地?開發項目。在過去，一些投資者推斷，台灣地?開發項目相對中國大陸的類似投資項目而言，所提供的資本升值潛力較小。不過ECFA可能會開始改變這種觀念，我相信，諸如我們的房地?基金管理公司此類的外國投資者將繼續密切關注台灣房地?市場，但在中期多數交易活動很可能會涉及境內或跨海峽投資者。從投資者的角度看，台灣的經濟是穩健的，但相比中國大陸的較大市場而言，其規模較小，而且流動性也許較少。我認?，中國大陸與台灣對立的問題並非有利的架構；台灣市場將受益於台灣與中國大陸日益緊密的聯繫，但台灣最終會與亞洲其他發達經濟體和其他全球市場競爭資本。我認為，努力提高房地?市場的透明度，創造始終如一、易於理解的監管環境，能夠吸引來自境內外的更多投資，並相信ECFA將有助於給台灣商業房地?市場帶來更多投資和流動性。Martin Lamb經歷：從商學院畢業後，加盟美國房地養老金顧問機構 The O’Connor Group，在紐約參與The Argo Funds的發起，是美國最早的房地?機遇基金之一；後加盟摩根士丹利房地?基金，擔任收購副總裁，其間又被AIG Global Real Estate Group網羅，負責發掘受環境污染不動?的再開發機會。2006年到上海，加盟摩根士丹利、Gerrity International與華潤深國投資信託組建的合資企業，負責管理中國二、三線城市大型綜合商業購物中心的設計、開發和後續管理；2008年加盟羅素的新加坡辦事處，目前常駐澳洲雪梨，負責亞洲地區的私募基金研究及該地區某些羅素基金的投資管理。
