受第七波信用管制影響，台灣房市買氣降溫，有建商打出「讓利」第一槍外，「低首付」捲土重來，會刺激房市買氣嗎？
台灣房市自央行在去(2024)年九月祭出「第七波信用管制」後，買氣開始反轉，建商為刺激買氣，甲山林機構董事長祝文宇開記者會宣布，打出「讓利」第一槍，今年所推建案都會是七折價。
此外，過去建商常用的「低首付」，也悄然回歸，根據北台灣專業房地產雜誌《住展雜誌》統計，不少在線銷售的建案，不是首付7%，訂簽5%、6%、7%、8%，就是訂簽25萬起(表一)，且不乏是雙北市及新竹蛋黃區建案。
好房網也談到，有家建商在台北市蛋黃區推出「低首付3.5%」成家專案，在市場掀起一陣討論，根據了解，該案主打小宅產品，總價帶約在2200萬元至2800萬元間，若以「低首付3.5%」來說，也就是自備77萬元就可以買房了。
低首付誘因大
這跟傳統上大家都認為的「自備款三成」，以該案的自備款若要660萬元以上來看，自備77萬元，的確會對一些本來就要買房自住的剛性首購族群產生誘因！
但「低首付」對購屋族真的好嗎？還是對建商才是絕對的好呢？請看專家的分析！
《591新建案》新聞組長林哲緯指出，一般來說，購屋付款流程主要分四個階段，分別是「付定」、「開工」、「完工」及「交屋」，這裡以銀行貸款8成，自備款2成為例，通常自備款的付款比率為：付定(訂金＋簽約金＝10%)、開工到完工約2至3年(開工款＋工程期款＝9%)、完工到交屋(對保完稅＋交屋款＝1%)，合計20%＝2成。
因此，一般大家都會說，買房要自備兩成或三成的自備款，其他再跟銀行貸款。而過往，房價大都可以貸到八成，但央行信用管制趨嚴，目前銀行貸款大都七成，因此，「自備款」有多少，就關係到你可以買多少總價的房子。
但上述條件都以首購族為準，若是要買第二屋或第三屋，根據央行在去年九月十九日宣布，隔日就上路的第七波管制來說，房貸可能低至五成，此對「口袋」不深的購屋族來說，買房就出現抗性，而這也是去年第四季以來買氣降溫的關鍵。
為了刺激買氣，過往建商慣用，「低首付」、「低自備款」，或「工程零付款」等方式，有時還會再配上「公司貸」，讓購屋者儘量是用二成自備款就能買房。
常見三種低門檻購屋方案
林哲緯就市場常見的三種「低門檻」購屋方案，分析如下(表二)：
一、低首付：指的是壓低簽約時「付定」的首付金額，但自備款成數扣除首付後的剩餘金額，仍需要在「交屋」前付清。例如建案推出「低首付50萬元」方案，總價一千萬元的房子，二成自備款為200萬元，扣除首付應繳的50萬元後，剩餘款項的150萬元就必須在工程期內分期付款，可選擇每月攤還或依工程期攤還，總之在「交屋」時需繳清總計200萬元的二成自備款。
二、低自備：通常指自備款一成，剩餘一成用「公司貸」或「信貸」補足。公司貸是建商借錢給買方並提供3至5年的分期貸款，利率通常高於房貸，現階段約在3%至5%之間；信貸則依銀行條件有所不同，利息和公司貸差不多，甚至更高，但貸款年限不像房貸可分期20年以上攤還，一般多在5至10年就要還清。
值得注意的是，雖然有可能因公司貸的還款年限拉長而降低每月的攤還金額，但交屋後若需要同時還銀行房貸、公司貸或信貸，就會讓每個月還款的壓力變得相當沉重，導致可能繳不出貸款。
此外，若建案主打的是「無息公司貸」，購屋族可留意利息成本是否被變相灌入房價，因此在關注這類型物件時，務必觀察該案房價是否高於周邊其他建案。
三、工程零付款：指的是「付定」階段(開工前)先付一成、工程期間無須繳款，而剩餘一成必須在使照取得和對保時(完工後、交屋前)還清，付款方式以與各建商簽訂合約內容而定。例如總價一千萬元的房子，付定時先繳一成自備款100萬元，剩餘的一成100萬元就必須在工程完工後、交屋前繳清。
《住展雜誌》也特別針對「低首付」悄然來襲進行專題分析，據指出，以前「低首付」建案，大都在「蛋白區」，但目前卻擴展至「蛋黃區」，甚至「捷運宅」也加入戰局，顯示房市寒潮下，建商不得不放低門檻以刺激成交，而市場也正進入一場前所未見的博弈戰。
而「低首付」並不是新的產物，就過去二十年來，依據房市大環境的時空背景，約略可分成四波(表三)。
第一波，2003-2008年：那時正經歷千禧年後的全球網路泡沫破裂，且2003年SARS疫情重挫台灣房市，另GDP衰退，加上2008年爆發美國雷曼兄弟的金融海嘯，房市泡沫破裂，大量投資客斷頭拋售，都讓政府不得不祭出購屋貸款補貼及土地增值稅減半來救市。
第二波，2009-2013年：2008年金融海嘯持續影響全球，GDP負成長、全球經濟衰退，政府持續貨幣寬鬆、購屋貸款補助、銀行核貸成數高，另低首付助推剛需市場，此時，投資客進場、換約炒作頻繁，讓政府不得不打房，於2013年推出選擇性信用管制，迫使投資客急撤，房市交易也降溫。
第三波，2016-2019年：政府極力打房，推出「房地合一稅1.0」、「囤房稅1.0」，雖讓房市於2016年降至冰點，但隨著川普上任美國總統、美中開始貿易戰，以及美國祭出肥咖條款，台商資金回流，雖然2019年底爆發COVID-19，但隨著台商資金回流的狂潮，反而刺激整體房市交易再走一波大多頭。
第四波、2023~進行中：在2023年平均地權條例修法，禁止預售時期任意轉讓，房市至為恐慌，到了2024年銀行房貸滿水位危機，以及幾波信用管制至第七波時，徹底讓房市降溫，迄今交易冷清。
住展雜誌指出，回顧台灣房地產市場的歷史就能發現，「低首付」其實在過去二十年裡已經出現了三次大規模浪潮，主要都在房市景氣陷入動盪，或建商需要加速去化庫存之時。這三波的背景、結局各有不同，但始終圍繞在「政府監管與政策調整」以及「資金、利率環境」兩大因素之間。
至於眼前的第四波，和先前有著幾項顯著差異，包括稅制與貸款審核更嚴、國際利率持續偏高，投機客已難以「複製」出過去的成功軌跡，因此如今的「低首付」浪潮，更加著重於剛需族群，真正反映出市場的自住需求。
然而，低首付仍只是「延後」自備款的付款模式，並未減少總貸款額。房價仍維持相對高檔，利率趨勢暫難見明顯轉向，建商雖然避免了正面「降價」，卻也不能保證未來的市場動能就能靠此策略長期撐住。
在房市走勢扭轉、政策與金融環境嚴管的前提下，「低首付」到底還是不是市場的萬靈丹呢？住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，從過往經驗來看，它的確能在短期內協助建商渡過難關，並吸引特定買家下訂，但如今無法扭轉房價或利率偏高等結構問題，尤其不得在預售階段轉讓，代表購屋方得完整準備好自備款2到3成，甚至更多，與過去可大玩槓桿的情況截然不同。
每次低首付潮之後，若遇到景氣回溫、熱錢湧入，建商便可能瞬間收回優惠。如果市況持續低迷，則可能有更多業者陸續推出更低首付來競爭買家。
住展雜誌分析，隨著政府對房地產的管控越趨嚴苛，從囤房稅2.0到多次信用管制，都在抑制投機性炒作，銀行系統也更加保守，從而讓這波低首付更趨近「單面刃」性質，也就是主要針對真有居住需求的人，不像前幾波一樣催生龐大的炒作力量。
觀察台灣房市的歷史經驗，不難發現每次低首付出現後，房價往往越墊越高，但這次略有不同，主要是因投機客被第七波信用管制打出市場，市場結構變得更加「剛性需求化」，剛性買盤雖然對價格依舊敏感，但若真的有長期居住計畫，也不排除在此時利用建商軟化的姿態來爭取更多議價，或獲得更優渥的工程期付款條件。
從小恩小惠的家電、裝潢，到最終手段「低首付」，不難看出建商在面對市場萎縮時的策略逐漸升級。當然，有些建商也會視銷售狀況不斷調整，等到庫存去化達一定程度，就悄悄縮減低首付優惠。
對此，購屋者不妨留意相關廣告投放的方式，如果是在轉角大看板或大樓布幕上刊登，因更換成本高，通常會維持較長一段時間。若只是工地邊掛布條或靠社群平台投放，就可能隨時喊停。大小建商品牌的資金體質、談到的開發貸款額度，也會左右這類促銷案能維持多久。
這場以「低首付」為號召的促銷戰，更像是一面市場的鏡子，映照出建商的求生策略、銀行的風險控管，以及剛需族群在高房價環境下試圖尋找機會的現實拉鋸。
建商要銷售率 低首付悄然回歸
而「低首付」悄然回歸，根據好房網分析，主要是央行為了防堵建商養地，在2021年實施第四波選擇性信用管制，除降低建商的購地貸款成數，保留一成動工，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。
緊接著，又在2022年1月公告，限購地18個月內動工，否則金融機構將逐步收回貸款，並採階梯式加碼計息。
好房網指出，此政策扼住了建商「土地融資」及「建築融資」的咽喉，沒有銀行的「金援」，建商過去飆價搶地的威風不再，因此，2022、2023年的建商購地金額與建築貸款餘額數據，都顯示建商購地轉保守，2024年雖見復甦，但隨即又被九月的「金龍海嘯」打壞買氣，不得不謹慎評估。
對建商來說，少了銀行的「土融」及「建融」，就會綁手綁腳，因此，推出「低首付」，可以讓購屋者加速進場，創造銷售買氣，而「銷售率」正是建融撥款的關鍵，要達到一定的成數，銀行才會撥款，建商才有錢來付營造廠商端的請款。
低首付屬博弈對賭觀念
馨傳不動產智庫執行長何世昌也分析，「低首付」往往出現在買氣低迷時期，一般來說，首付款含訂、簽、開，大約是成交總價的15%，以5%的優惠付款方案來說，買方只要出5%的錢就能對賭四、五年後的房價，如果交屋時房價上漲，就可以開心去交屋，若房價下跌，選擇退戶不交屋也只賠掉5%。
何世昌說，低首付怎麼樣都賺的道理，是因為台灣近三十年房價年均上漲4%至5%，所以在預售初期就入手的買家，等到交屋時預期獲利通常至少有25%左右。
若運氣真的很差，交屋時房價不漲反跌，此時選擇違約退戶，那5%首付款就會被建商沒收，因此，市場就存在「賭輸賠5%、賭贏賺25%」的博弈心態。
不過，消基會董事暨房委會委員張欣民在好房網發表看法指出，這類優惠付款方案，可能得再深入瞭解是否還須繳工程期款，並評估交屋後的貸款成數是否負擔得起。
目前銀行不動產放款緊縮，伴隨房市景氣反轉向下，低首付案勢必會愈來愈多，尤其建商必須仰賴銷售率拚銀行建築融資撥款，假若仍不願降價換成交，就只能透過送家電、低首付等方式，撐出買氣與銷售率。
低首付是「先甘後苦」購屋模式
張欣民表示，最常見的低首付款有三種模式，第一、開工低首付，剩餘款項於交屋前每月攤還；第二、開工前低首付，等到交屋前再一次繳清；第三、開工前低首付，交屋後再向公司貸款於3～5年內還清。
他提醒，低首付雖然誘人，但實際上只是延後付款，屬於一種「先甘後苦」的購屋模式，假設1000萬元房屋貸款800萬元，自備款需200萬元，建商打出低首付只需付50萬元，那剩下150萬元就看是要交屋前每月攤還，還是一次繳清。
此外，第三種低首付模式，交屋後再向公司貸款還清，他解釋，一般「公司貸」利率高3%～5%，為交屋後再分次還款，變得要一邊償還剩餘自備款、一邊還銀行貸款，假設消費者錯估自身財力，恐怕得面臨更龐大貸款壓力，一不小心可能保不住房子，故下手前除了考量後續還款能力外，也要評估房貸利率上升時是否能夠負擔。
好房網也提醒，近年預售屋「低首付、工程０付款」風潮盛行，買方可以用小小的金額，購入預售屋，在2023年7月預售屋禁止換約上路前，被視為投資轉手獲利的好標的。不少建商也靠著「低首付、公司貸」拚交屋，給予交屋後三或五年「無息公司貸」，但事後，在基隆及高雄都出現購屋者還不起房貸，新房子陸續遭法拍物件，值得購屋者審慎評估自身的財務及還款能力。
低首付迷思 稍不謹慎恐釀風險
住展雜誌也談到，其實低首付在交易流程中最棘手的部分，往往是工程款階段。按照一般預售屋交易的流程，通常分成付訂、開工、完工、交屋四大步驟，其中付訂階段包含訂金與簽約金，約占總價的一成。等到建案正式開工時，需要繳納第一筆工程款，也就是開工款，通常是總價的5%。接下來，隨著施工進度陸續繳納的工程款總額，加起來大概是總價的十分之一到十五左右，最後在交屋階段，再向銀行辦理貸款把尾款付清。
假如建商主打「訂簽5%」的低首付方案，就意味著原本的簽約金有一部分推遲到後續的工程款裡，雖然初期負擔看似大幅降低，但也讓施工期間的繳款壓力無形中變得更重。
尤其預售階段無法通過房貸付款，買家只能依靠自有資金或其他方式融資，倘若一開始就沒有做好全盤計算，隨時可能因工程款催繳而爆發財務危機。
低首付方案表面上雖然看起來能「省掉」一大筆初期自備款，但最終還是得面對房屋總價、工程款與貸款審核等問題，並未真正降低整體購屋成本，故購屋前，宜謹慎評估自身的財務及還款能力才好。
更多精彩內容 就在 [理財周刊1287期] 👈點紅字看更多
