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都更法令卡卡老舊公寓紅翻黑 房價修正10％49226' />
行政院在去年11月29日敲定的都更條例修正新草案，將衝擊老舊公寓的買氣，房價面臨下修外，都更難度提高，也讓不少想都更的老舊公寓住戶「心卡卡」。台北市長郝龍斌在二○一○年競選連任時，拋出了「四、五樓老舊公寓一坪換一坪」的都更政策，造成台北市具都更題材的老舊公寓翻紅，大安區老舊公寓每坪房價還上衝百萬元，比一些新成屋大樓房價高。兩年前，老舊公寓是當紅炸子雞，但如今，因「文林苑都更條款」，境遇大不同，雖不致成為棄嬰，但都更難度提高，老舊公寓房價面臨下修。何謂「文林苑都更條款」？主要是市府在去(二○一二)年三月執行士林區「文林苑」都更案中「不同意戶」王家房舍的拆除動作，引起反都更聯盟號召二、三百人夜宿王家，其中有聲援的學生，而輿論力量居大多數站在討伐角度，對市府形成壓力。文林苑都更條款「卡」住執政政績內政部也不敢冒輿論之大不韙，緊急進行都市更新條例的修正，行政院更於十一月二十九日通過修正版本，重點在大幅提高都更門檻(同意人數提高，見表一)，且不得強行拆除「不同意戶」或釘子戶。另針對都更案，地上物尚未拆除，即預售房子的部分，也增列「文林苑都更條款」，未來必須清除所有地上物、取得建照才能預售。此一修正條文，也將衝擊執政黨在去年總統大選時提出的「都更牛肉」面臨跳票之虞。當時兩大黨在「都市更新」政策都有其主張，執政黨主張「加速都市更新，每年輔導二十五件以上更新案核定實施」，在野黨主張「推動公辦都市更新制度，加速推動都更」，而執政黨雖然勝選，但面對愈修愈嚴的都更法令，無異在前進的道路上放了一顆大石頭。都更民眾心情盪到谷底雖然政府政策「跳票」，人民已經習以為常，但多少住在老舊公寓的住戶，好不容易在郝龍斌「一坪換一坪」的政策下盼到「舊換新」機會，但在「文林苑」事件後，建商整合態度變慢，使得有些想參與都更的住戶心情開始「不安」。此一修正條文一經行政院拍板敲定，即引發建商們的憂慮，擔心都更之路將更形困難。他們表示，一件都更案的住戶整合，短則五、六年，長則一、二十年，就連有「台北市最牛都更案」之稱，整合進度已達九○％以上的忠孝東路「正義國宅」，上櫃的三圓建設從富邦建設手中買下五成多的持股，取得後續整合權，不過，此案雖朝豪宅及精品百貨方向規劃，但何時能走完都更，還在未定之數。有建商指出，文林苑事件後，「都更」變成洪水猛獸，行政院修正草案允許住戶可撤回同意書，常讓進行八、九成的進度，因住戶撤回同意書，或為了利益關係而以撤回做威脅，以致建商評估後不得不中途「喊卡」。雖然都更過程，「分配」比例居能否成功整合的關鍵，但面對建商喊「卡」，對想都更的住戶來說，也是一道無形枷鎖。住在市民大道與復興南路交叉口一帶的某都更戶談到，她四年前以一千二百多萬元買進一間三十二坪的老舊公寓頂樓，沒想到半年後，突然接到市府公文，指其房子因位在市民大道第一排，在都市門面整頓的前提下，被列入優先都更地區，讓她驚呼「賺到了」。據指出，該四、五樓老舊公寓，一旦都更完，將變成十五樓高的新大樓，屆時，價值將不菲；而原本都更程序進行得滿順利，市府又希望其都更委員會能將復興南路「鮮芋仙」所在的奧斯卡大樓一起「談」進都更案，如此一來，十五樓將能變成三十四至三十六樓高，一舉成為市民大道邊的新指標大樓案。該住戶指出，以郝龍斌室內一坪換一坪，再加上公設坪數及一個停車位，若以市民大道、建國南路口的「明日博」建案，每坪喊到一五○萬元以上，粗估其都更完分回的房子權狀有四十坪以上，則市價至少上看六千萬元。都更生意難做 老行庫也改弦易轍正當她高興買到都更黃金屋時，沒想到，「文林苑」事件讓都更程序變了調，加上市府都市發展局分別接到該案都更住戶的黑函，指其間進行整合的建經公司分配「不公平」，如今看來，都更之路變得漫長，害她心情好失落。不僅一般民眾擔心，就連積極進行都更案件貸款的老行庫，都不得不改弦易轍，面對多數都更案進度恐牛步化，曾協助國父紀念館對面「尚華仁愛大樓自建都更案」的第一銀行已初步決定，先鎖定爭議性小、社會公益性高的輻射屋、海砂屋的都更案件，等都更景氣復甦以後，再轉回一般的都更案件。台灣房屋研究中心執行長劉怡蓉談到，在都更議題正發燒時，曾統計近十一年台北市都更核定件數，發現呈現「鐘型曲線」，高峰出現在二○○八年核定通過件數二十三件，二○○九~二○一○年分別是二十一件，近兩年則年年下降至十九件及十八件，顯示都更並無外界想像這麼美好或成功率高，因此除非口袋夠深，否則不建議投資都更宅(表二)。中山區都更件數竄起 南港在後從二○○七年至二○一二年，近六年台北市都更核定最夯行政區，中山區以「核定案件數」共十七件，核定比率一四．○五％搶下第一，其次分別是南港、中正及大安等三區，至於台北市政府東西軸線翻轉政策宣導最力的大同及萬華區，反而核准件數的名次落後(表三)。劉怡蓉表示，中山區核定件數竄起，與市府舉辦花博會，促進中山區舊換新有關，不過，有「黑鄉」之稱的南港，都更商機最大；該區早期發展重工業、煙囪林立，周邊有不少工業住宅，近年來南港軟體園區、經貿園區、南港共構車站扮演領頭羊的角色。另外，如瓶蓋工廠、南港輪胎、工信工程、聯華麵粉廠及僑泰興麵粉廠等大型工業廠房，都積極轉型住商用地；甚至南港鐵路地下化、市民大道綠化改變南港風貌，所以南港舊屋都更價值最高，因此才吸引不少建商願意投入R12～R15都更區。不過，在都更條例新修正下，這些最夯的行政區，老舊公寓的房價是否面臨崩盤？ 中信房屋南港中研加盟店店長張育章談到，在台北市可建土地一地難求下，高房價會支撐老舊公寓的「被需求面」，因此，還不至於到「崩盤」，但價格微幅下修則已出現，修正幅度大約一○％以內。張育章表示，南港自鐵路地下化，加上南港捷運、高鐵及南軟、南港展覽館等重大建設成形後，帶動老舊公寓的房價上漲，從兩三年前的一坪四、五十萬元，上衝至目前的七十多萬元，但在「文林苑」事件過後，以目前有在整合的重陽路五四一巷的「R13」都更案已冷卻下來，現在屋主開價在六、七十萬元的案件，都已「賣不動」。另都更熱區之一的研究院路一段、富康街口，兩三年前從每坪三十二~三十八萬元，上漲至五十三~六十萬元，目前也有漲不上去的情況。老舊公寓買氣降三成但這並不代表南港的老舊公寓會盤跌，張育章談到，南港的未來性還非常好，且公寓低公設、沒管理費，就三十坪上下的房子，總價約在一千五百萬元左右，對於口袋不深的購屋者來說，仍是「經濟實惠」的物件，只是，以往買「都更黃金屋」的美夢，較不易被實現。東森房屋副總經理黃淑苓表示，過去一年，台北市房屋成交量降了五成，老舊公寓的買氣降了三成，算還好，只是，都更案因新修正草案不利都更程序，不像以往還能有個都更美夢，買氣受影響是難以避免的。不過，就東森房屋各店面回報的情況又顯示，很多老舊公寓屋主因持有時間較久，沒太大的經濟壓力，反而不急著賣，因此也就沒有太大的降價空間，但未來是否會因都更無望而釋出，則有待觀察。有巢氏房屋副總經理劉炳耀則表示，上一波大安區老舊公寓漲得離譜，每坪房價喊到八十~一百萬元，之前有屋主開一百多萬元要賣，買方同意以一一○萬元買，賣方反悔，如今就沒有這個價了。普遍來看，過去被炒高的房價，大約都面臨下修一○％的狀況，過去開一百萬元要賣，現今都調低至九十多萬元。劉炳耀認為，都更難度提高，都更幻想破滅，老舊公寓價格下修，至少也能讓待價而沽的「釘子戶」，態度不致太強硬。永慶房產集團研究發展中心黃舒衛談到，受都更獎勵影響，老舊公寓產品價格逐年攀高，從二○○九年的均價二十九．四萬元，逐步攀高到去年第三季的四十九萬元。但因程序時間過長、整合不易，交易量到二○一○年第二季以後停滯，價格趨勢亦走緩(見附圖)。大樓房價不跌 公寓將持平唯二○一○年八月二日，郝龍斌拋出「老舊公寓更新專案」後，當年第四季成交量激增。但受到二○一一年六月一日實施奢侈稅及都更困難的影響，成交量在去年之後已回歸自住買盤需求。黃舒衛表示，目前價格走勢主要受整體房價居高不下，若大樓、新成屋價格依然堅挺，供給量依然維持低量，則公寓作為替代選擇的功能仍在，再加上台北市老公寓多半坐落精華區，除非因都更題材炒高的產品有下修空間，否則價格走勢應該維持平盤以上。《北台灣》郝龍斌「一坪換一坪」─興富發拔得頭籌台北市長郝龍斌競選連任時，拋出「舊屋換新屋、一坪換一坪」都更政策，更讓老舊公寓「麻雀變鳳凰」，吸引各方人馬搶進「都更黃金屋」。根據市府當時的說帖談到，台北市住宅戶數約49萬5000戶，其中屋齡31年以上的住宅戶數為18萬8000多戶，而4、5層樓不易更新者就占了74％。此一統計數據，成為台北市都市更新的「基本盤」，不過，2年過去了，在「文林苑」都更事件發生後，郝龍斌為了不讓其都更政策「卡卡」，於去(2012)年10月初宣布該容積獎勵政策推動以來的第一件核准案，由興富發在南港區興東街與南港路一段的都更案「過關」，拔得頭籌。《南台灣》高雄第一件都更案─京城「和平」案高雄也有都更案，市府都市發展局於2012年12月11日發出第一件核准案，由京城建設整合的「和平」都更案奪標。和平基地位處於苓雅區七賢路底、和平一路與河南路交口，為市政府所規劃興建之社會住宅社區，市政府於2008年5月劃定為更新地區。京城建設財務經理周敬恆表示，更新後擬興建一棟地上29層、地下6層，計106戶之地標性建築，並為呼應基地東側彩虹公園，集中留設大面積開放空間，以現代形式花瓣造型配以彩虹弧形線條，重塑本區都市意象，預計總銷售金額20餘億元。
