央行第三季理監事會於九月十七日召開，會中決定為房市做兩項鬆綁，對房市是好事，但因銀行房貸沒著落，仍將勒住房市買氣的咽喉。
央行於2024年9月19日的理監事會，針對房市問題，祭出第七波選擇性信用管制，重點包括：自然人名下有房第1戶無寬限期；自然人第2戶購屋貸款最高貸款成數五成、無寬限期；自然人第3戶以上購屋貸款最高貸款成數三成、無寬限期；自然人高價住宅(豪宅)，最高貸款成數三成、無寬限期；公司法人購置住宅，最高貸款成數 3成、無寬限期。
自然人第二戶貸款成數連二調
由於自然人第2戶購屋貸款最高貸款成數五成，對很多換屋族來說，影響甚大，因此，央行在今(2026)年3月的第一季理監事會稍做放寬，從五成調高至六成。
而9月17日理監事會再做鬆綁，除利率維持不變(連十凍)，但調整兩項選擇性信用管制措施，包括自然人第2戶購屋貸款最高成數由六成調升至七成，以及刪除建商購地貸款「切結於一定期間內動工興建」規定。央行的放寬，讓換屋族及建商都有喘息機會，也讓建商資金調度獲得活水。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，第二戶放寬至七成算是對於房市有利的政策鬆綁，換屋族的確可能因為可以多借一成的資金，而增加購屋意願。
以購買總價2500萬元的房屋為例，本來要準備1000萬元，現在手上自備款可以少準備250萬元，對於部分換屋族與預售交屋的族群的確有些幫助，但市場仍以自用當道，房價反映空間有限。
信義代銷永續研展組協理童莉婷表示，央行此次理監事會議後決議利率條件不變，且有感房市交易持續降溫且投機炒作減少，民眾看漲房價預期心理趨緩，考量選擇性信用管制成效持續顯現，此次將第二戶房貸成數上限從六成拉高至七成，一方面有利於房市信心復甦，另一方面換屋族多了一成貸款資金也可能增加購屋意願。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，央行3月才將第2戶房貸成數由五成提高至六成，如今僅隔半年再放寬至七成，顯示在房市買氣持續探底後，央行政策態度已轉變，尤其過去二戶限貸，最為人詬病是打到換屋族群或是長輩幫子女購屋族群，如今針對實際自住與換屋需求進行實質鬆綁，有望讓此類客群資金調度彈性大幅調升，進而衝高部分區域換屋型物件買氣。
鬆綁有利預售交屋購屋客
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，由於近二年大量預售屋即將陸續完工交屋，部分購屋人在簽約時尚未受到嚴格信用管制影響，交屋時卻因名下已有房屋，被認定為第二戶貸款，必須增加大筆自備款，甚至面臨籌資困難、延後交屋或違約風險。
此次調整可視為針對預售交屋及換屋需求的政策精準微調，有助於解決消費者實際面臨的資金痛點。
陳金萍指出，從房市影響來看，第二戶貸款成數提高至七成，短期可望提升換屋族及預售屋買方的交屋能力，讓新屋交屋潮更順暢，並降低預售屋解約及建商交屋延遲的風險。而對於中古屋市場而言，部分原本因貸款限制而延後購屋的換屋需求，可望逐步回到市場，增加交易動能。
陳金萍表示，整體而言，放鬆第二戶貸款成數上限對房市信心與交易量的確具有正面效果，但較可能帶動自住換屋及既有預售屋交屋需求，不宜解讀為信用管制全面退場。
後續房市交易仍受銀行核貸態度、利率及排撥時程影響，市場交易仍以首購、換屋及中長期置產需求為主，預估後續交易量有望溫和回升，房價則持續呈現區域及產品分化。
房市趨勢專家李同榮指出，表面上看，央行開始鬆綁，實際上卻不是全面解除房市信用管制，而是針對過度緊縮所造成的交易副作用進行局部修正。因此，這次政策有利於房市量能與市場信心恢復，但還不足以推動房價明顯反彈(如附圖)。
房市面臨四大壓力
李同榮進一步指出，第二戶房貸雖鬆綁一成，但房價要立即止跌翻多仍有難度，主要因市場仍面臨四大壓力。
一、供給壓力仍大：交屋潮增加，餘屋去化仍需時間。
2026年下半年進入交屋高峰期，市場新增供給持續釋出，加上部分投資型持有者面臨資金與持有成本壓力，市場供給相對充足。在交易量尚未全面恢復之前，餘屋去化速度仍慢，供給壓力自然壓抑房價反彈空間。
二、政策軟中帶硬：央行只開一扇窗，其他門仍然關著。
第二戶貸款雖提高至七成，但仍禁止寬限期；第三戶以上、高價住宅及法人購屋貸款成數仍維持三成，其他主要信用管制也未全面鬆綁。這代表央行政策思維相當清楚：可以適度改善正常交易，但不希望重新放大投資槓桿。所以這次不是「鼓勵房市」，而是修復交易功能、繼續抑制投機功能。
三、賣方不急、買方觀望：價格認知仍未收斂。
目前房價仍處於修正循環，買賣雙方對價格的認知尚未完全收斂，市場最大的僵局依然是「買方等降、賣方惜售」。央行最新資料顯示，2026年上半年GDP成長14.15%，並將全年經濟成長率預測上修至11.48%，顯示台灣經濟基本面仍相當強勁。
強勁的經濟基本面，使多數屋主缺乏大幅降價甚至急售壓力；但另一方面，信用管制與較高的房貸負擔，又壓抑買方追價意願，於是形成「價格不易大跌，也難大漲」的盤整修正格局。因此，政策鬆綁比較容易增加成交，卻不容易立即推升價格。
四、資金集中股市：市場不是沒錢，而是錢還沒輪到房市。
李同榮指出，今年AI相關投資持續強勁，央行此次理監事會資料也特別將「AI發展對總體經濟與金融市場之影響」列為重要議題。目前大量市場資金仍集中於AI、科技產業與股市，只要股市仍維持強勢上升趨勢，資金追逐金融資產的預期報酬率較高，房地產就很難重新成為資金配置的優先選項。
因此，未來房市真正的活水，不能只看「央行多放一成貸款」，更要觀察市場資金何時開始重新配置。
第七波信用管制背景
台灣房市自Covid-19過後，因資金狂潮，帶動房市大漲，各接待中心都出現漏夜排隊的「搶房」現象，加上政府加重優惠措施的「青安2.0」帶動房市上漲，引起政府不得不加重打炒房政策，於2024年9月19日的第三季理監事會後決議，自9月20日起實施第七波信用管制，至此，台灣房市陷入長達兩年的不景氣。
除此之外，造成房市急凍的另一關鍵因素2024年七、八月就出現的各銀行的「限貸令」，央行以《銀行法》第72條之2計算的不動產放款比率已逼進30%上限為由，要求各銀行要進行風險管控，影響所及，台灣房市從「搶房」，轉而「搶房貸」，購屋者轉而在銀行房貸核放上等銀行「排撥」，在不確定能獲得房貸的情況下，自然降低購屋意願。
銀行不動產放款水位下降
不過，根據馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，民眾不瘋房之後，國銀「不動產放款比率」直直落，由2024年9月波段高點26.82%，降至今年7月的24.19%，已銳減2.63個百分點，不僅比央行總裁楊金龍上任時下滑，更創下近15年半以來新低。
俗稱《銀行法》天條的「不動產放款比率」，自2025年起顯著減少，主因是房市交易量低迷，民眾與建商普遍縮手不買房、不獵地有關，不動產貸款需求走弱。
另外，青安2.0貸款排除在「不動產放款比率」之外也有部份關聯。不過，從2025年9月至2026年年7月，預估累計排除金額僅約2,800億元左右。
若把青安2.0排除金額計算進去，則7月「不動產放款比率」接近24.63%，水位依然不高。
何世昌認為，在民眾買房力道愈來愈低，以及過往銀行放貸的指標之一「不動產放款比率」也創近十五年半以來的新低，「限貸令」的寬鬆與否，值得央行再細思量。
仲量聯行台灣董事總經理侯文信也表示，根據央行數據顯示，全體銀行不動產貸款集中度已由2024年6月的37.61%降至2026年7月的34.44%；另一方面，在AI需求帶動下，企業營運週轉及資本支出需求增加，不動產貸款以外的其他放款餘額年增率，亦由2026年3月底的9.86%升至7月底的14.31%。相較之下，不動產貸款、購置住宅貸款及建築貸款年增率均呈現下降趨勢。
此一情況，也是央行在今年第三季理監事會上決議，得以做出兩項鬆綁動作的依據之一。
銀行房貸排撥問題仍在
但沒想到，最近又有統計指出，銀行LCR流動性覆蓋比率流動性壓力大，市場資金緊俏，房貸排隊撥款潮恐將再起。
也就是說，換屋族雖然在購買第二屋的貸款成數，可從六成提高至七成，大大降低自備款的壓力，問題是，跟銀行申請房貸，若再陷入「排隊等撥款」的情況，也是讓購屋人不敢輕易進場買房，造成買氣停滯。
房地產觀察家指出，台灣房市自2024年底就買氣不振，而今年更因台股大漲，不少人反而將資金投入股市，對房市資金產生排擠效應，故今年以來的交易量一直低落。
根據六都地政局發布的統計，今年8月六都建物買賣移轉量為為15,723棟，月減23.3%、 年減5.6%。另累計1-8月六都整體交易量為133,667棟，也較去年同期年減1.5%，買氣未見回升。
928檔期沒看頭 縮水千億元
而過往房市黃金大檔「928檔期」，今年受央行信用管制及買氣降溫等多重利空影響，推案量出現顯著萎縮。
根據《591新建案》統計，今年928檔期全台推案個數246案，年減21.2%，總銷金額由去年的7106.5億元大幅縮水23.3%至5452億元，創下自2021年以來近六年同期新低。
《591新建案》分析，今年928檔期全台推案量與總銷金額均大幅縮減約2成，顯見資金緊縮與買氣冷卻已對建商帶來顯著壓力。
面對央行打房政策的餘波，建商普遍採取「放緩推案、觀察買氣」的保守策略，將重心轉向去化既有餘屋。展望第四季，房市將持續進入打底階段，市場表現預計將由剛性需求及品牌建商的個案為主要支撐。
勇於進場建商在這裡
觀察六都及新竹縣市的推案狀況，僅有新竹縣市與台北市推案總銷逆勢成長，尤其新竹縣市增幅七都居冠，今年928檔期推案個數雖與去年持平，但總銷金額大幅狂飆至608.1億元，年增率高達225%。
新竹能有這麼驚人的漲幅，除了去年基期較低之外，核心在於指標大案集中於蛋黃區「東區」，光是東區推案總銷就佔了近半數，如百億大案「達麗吾同」進場，一舉推升整體總銷(如附表)。
南二都方面，台南今年推案數量雖維持常態，總銷卻大減四成，僅剩177.8億元。高雄減幅更居全台之冠，總銷驟降至210.9億元，年減高達66.6%，規模直接腰斬。值得注意的是，推案熱區已由過去受台積電效應拉抬的楠梓、左營，轉向鳳山等剛需自住區，不僅拉低了總銷金額，也凸顯建商推案策略已由追逐投資熱點轉趨保守。
