台灣富人或投資人過去到海外投資置產，有不少是因為送小孩出國念書，在當地買房子給小孩住；而現今的海外投資潮，許多則是因為看好國外的投資報酬率高於台灣，遂出現一波資金外流潮。造成台灣資金的外流，最關鍵的因素是因為台灣房市已進入高基期，上漲空間有限，加上政府持續打房，房市有從多頭轉為空頭的跡象，也因此更讓一些以資產投資的口袋深的客戶，競相往海外投資。相對於台灣房市上漲無力，東協等國家卻處於經濟正起飛的階段，房價增值空間大。根據一些仲介國外房產的房仲公司調查，國人去(二○一四)年投資海外房產的日本、馬來西亞、柬埔寨、與泰國等四大熱區，房價上漲達四～一七％。此外，根據房仲業的非官方調查亦顯示，台灣去年流向海外的投資資金高達四八○～六○○億元，並預估今年會上看一○○○億元。在海外投資房地產，不像在台灣，只要稍有風吹草動，就能進行處分，故海外投資雖有高投報率，也伴隨著高風險；再者，關乎投資人未來真正獲利的各國相關稅負規定，也會令所謂「七～一○％」的高投報率大為縮水。所以，搞懂各國投資的稅負，將是投資人不可不知的「基本功」！本期《理財周刊》特地針對國人偏愛的日本、馬來西亞、柬埔寨，與新近開始有人在推薦的菲律賓房市投資，邀請專家們針對這些國家的投資環境，及國人可投資的產品和預算做介紹，更重要的是提供各國稅負一覽表，絕對可成為想投資海外房產者的最佳口袋書。日本篇 二○二○年奧運前 日本房市熱度高
問：國人為何特別愛到日本投資？林彥宏答(以下簡稱答)：由於台灣人普遍對日本熟悉，文化相似度高，且台灣、日本距離也近，再加上日本法規透明完整，令國人對於日本投資環境相對安心，此外，由於進場門檻不高，因而國人對於日本投資的接受度頗高。尤其在安倍首相上任以後，射出經濟改革三支箭，加上東京獲得二○二○年奧運主辦權的加持，更讓日本在海外投資市場變得非常熱門。問：到日本投資，大約要準備多少資金？可投資產品有哪些？答：大約新台幣五百萬元左右，就可以買到不錯的中古小套房投資物件，適合初次想要小試身手的國人。另有進階版一房、二房，或是整棟物件，各種投資組合都可以依照個人需求做調整，不過金額太小的物件，因為缺乏經濟規模，因此不建議國人出手。看好日本市場者，建議可以購買預售屋，因為日本預售屋買賣簽約時，只需支付一○％簽約金，完工交屋時再支付尾款即可。目前買預售屋正好趕上二○二○年奧運熱潮，預期會有比較好的資本利得。日本購買預售屋不能換約，必須等到交屋過戶後才能出售，這點需要特別注意，且買預售屋時建議還是以大型建設公司為佳，品質口碑較有保障。
問：到日本投資房地產，就包租公(婆)來說，租金投報率有多少？答：以東京都心六區、屋齡十五年內、距離車站步行十分鐘內的小套房(二十平方米左右)來說，租金表面投報率約五％左右，一房或二房物件的租金表面投報率則約四～五％左右。投資物件基本上還是以蛋黃區的山手線圈內為主。以投資價值來說，「買北不如買南，買西不如買東。」近來都心區物件日益減少，城南的品川區目黑區一帶則漸漸獲得投資人矚目。問：所謂投報率是指淨投報率嗎？要不要扣掉一些稅負的負擔？答：投資人只要從每月租金扣除管理費和修繕基立金後，即可計算淨投報率，通常表面投報率扣除○．五～一．五％左右，即為淨投報率。基本上，日本和台灣針對持有不動產會產生的稅金項目大同小異，需要注意的地方是出售不動產時，價差的利潤所得需要繳交「讓渡所得稅」，若持有期間少於五年，稅率為三○％，超過五年則稅率就調降為一五％問：在日本投資，聽說有很多費用可列入扣繳項目？答：是的，包括每年一次的往返日本機票費用、日本國內一個晚上住宿費用、稅理士(代書)費用、固都稅(房屋稅、地價稅)費用、仲介費用、管理費，皆可以當作報稅憑據。馬來西亞篇 東協資優生 馬國經濟起飛 適合中長期投資
問：馬來西亞為何能夠吸引台灣人投資？王福漲答(以下簡稱答)：馬來西亞政經局勢穩定，適合偏好長期收租穩建型投資者。現階段前往東協置產多以安全、穩當為考慮原則，馬來西亞與新加坡作為東協資優生，皆符合上述條件，不過新加坡房產基期高，而馬國仍處上升成長階段。此外，大馬政府釋出多項重大建設，成了「賺增值與租金報酬」的熱門區域，再者，馬來西亞因為華文溝通的門檻比較低，加上當地政府對於國際投資者的優惠條件，因而吸引台灣投資客大量將資金投入該市場。問：到馬來西亞投資，大約要準備多少資金？可投資產品為何？答：在過去五年房價增值的排行中，馬來西亞在全球排名第九、全亞洲排名第五、東協體系國家內排名第一。據21世紀不動產整理統計，同樣購入一戶三十坪大小的房子，在新加坡要新台幣七千萬元，台北信義區需要四千五百萬元，而在馬來西亞首都吉隆坡最精華地段，也就是「金三角」精華商圈內，以21世紀不動產與「久久國際聯合」推出的「巴比倫帝堡」為例，總價只需要一千五百萬～二千萬元新台幣。台灣買房租金回收時間是六十四年，馬來西亞為十六年，整整是大馬的四倍。
問：到馬來西亞投資房地產，租金投報率有多少？答：在大馬置產，首選以吉隆坡為主，其租房市場與買房市場一樣火熱，整體租金回報率高達五％，而越靠近市中心雙子塔的房價越貴，租金回報率也越高。特別是雙子星大樓、敦拉薩經濟特區及巴比倫廣場等所謂的「金三角」精華商圈，是大馬最炙手可熱的黃金精華地段，在這個範圍內的建案都非常搶手。以「巴比倫帝堡」為例，每坪約一百萬元新台幣，租金行情約每坪四千元台幣，租金投報率約五．五％。至於距離吉隆坡兩小時車程的馬六甲，坐擁世界文化遺產古城，又是現代化的商業城，是大馬政府積極推廣開發的觀光區，且今年即將上映的《印象馬六甲》經典名劇，勢必能迎來一千五百萬人次的遊客，硬體的設施完善加上優渥的地理環境，十分適合退休養老與長期居留，也是新一代投資熱區。就目前銷售中的「皇萱灣」來說，每坪約三十萬元新台幣，租金行情約每坪一千七百元，租金投報率可達六％。問：不過，淨投報率為多少？當地有類似台灣的「奢侈稅」嗎？答：需特別注意，因大馬購屋稅務支出相對繁瑣，扣除印花稅、地價稅、門牌稅、代租代管費等費用後，大約還有四～六％的投資報酬率，約有六成租屋者是外來人士。由於大馬房價正穩步上升中，政府已注意到此趨勢，也開始出手干預。外國人購買物件有總價的限制，依區域的不同，外國人購屋門檻總價要在五百萬～二千萬元新台幣以上。此外，在五年內脫手者，必須額外加課三○％的營利稅，但五年後只需要繳交五％。因此，大馬房市雖表現亮眼，讓投資客躍躍欲試，但投資不適於短線進出，反較適合穩定性投資客進行中長型買賣，故要在大馬房市撈金，算盤必須打得精。柬埔寨篇 柬埔寨房市基期低 國人趨之若鶩
問：為何目前國人對柬埔寨投資的熱度升高？曹若琪答(以下簡稱答)：美元預估在今年都會持續走強，直接影響國人對海外置產國家的選擇，故貨幣以美金計價及流通的國家，當前投資正熱。柬埔寨作為東協的新生力軍，是少有的美元全面流通國，同時柬國正值發展飛速，有如二十年前起步時的台灣，經濟帶動房價起飛，加上人口紅利高，各大建設與外資駐入，適逢基期相對低檔、增幅空間大的進場時機，種種利多也讓國人紛紛搶進。目前柬埔寨公寓皆面臨供不應求的狀態，預計今年房市發展將更上一層樓。問：到柬埔寨投資，大約要準備多少資金？答：首都金邊建設飛速，建築投資金額成長達二○○％以上，金邊近年平均房價上漲率高達一七％，高過北市漲幅。根據21世紀不動產統計，金邊熱門投資區依地段不同，均價範圍也有所不同，當地每坪約十九～二十九萬元新台幣不等，其中又以十五～三十坪左右的中型酒店式公寓，總價約為三、四百萬元新台幣上下，最受投資者歡迎，成為金邊當地迅速竄起的當紅產品。問：當地的租金投報率為何？答：柬埔寨金邊房屋投報率亮眼，平均高達七～一○％，整整為台北市的七．五倍。目前約有五萬名外國人常駐金邊，除台灣人外，其餘大部分來自中國、韓國、日本、美國、新加坡、馬來西亞和菲律賓等國家，多是長期定居柬埔寨的工作者及投資者。這些經濟實力優渥的買家和租客，是當地房屋市場消費力強大的購買族群，其大多都選擇購買或承租公寓住宅。
問：柬埔寨的稅負規定為何？答：柬政府十分歡迎外國人購買當地房產，房產稅制內容相對簡單，只需在房屋買賣時，繳納房屋售價的四％稅金，以及約一千～一千二百元美金的過戶律師費；在持有時，每年只需支付房價總額○．一％的房屋稅，與租賃所得一○％的租賃所得稅，但目前政府尚未全面開徵租賃所得稅。最後，就僅剩下購買時房屋總價二％的仲介服務費，和日後的代租代管費用。除上述之外，並無其餘買賣及持有的稅務支出，更無任何打房政策，對租金投報率的影響很小。問：當地法令對外國人投資友善嗎？ 答：由於柬埔寨政府大力歡迎外資，早在二○一○年四月就通過《外國人私有房產權法》，外國人購買當地房地產受到法律保障，政府允許外國人憑護照購買二樓或以上的集合式高樓住宅。不過需特別注意的是，柬埔寨房產分為「永久產權」及「有年效的產權」，也就是永久土地房產證及九十九年土地租約，前者類似於台灣的權狀，是永久權且政府掛保證，至於九十九年土地租約則是開發商給的權狀，不是國家發出的，此類權狀若是碰到開發商一屋多賣，將會出現購屋糾紛，屋主較無保障，且政府有權收回產證。因此購屋前，務必要釐清此塊區域是屬於永久產權，還是九十九年產權。菲律賓篇 菲律賓總價低 房市竄起吸睛
問：繼日、馬、柬等國房市之後，菲律賓房市為何突然吸睛？張瑜晅答(以下簡稱答)：目前菲律賓人口已破一億大關，就現況而言，每年約有一千一百名海外勞工從世界各地打拼所得資產，帶回菲律賓，金額高達二五○億美元，造就菲律賓當地經濟蓬勃發展，收入高於平均中產階級水平的人數也逐年增加，使當地房產市場的消費族群，不僅有外來的長駐者和投資者，同時內需買盤強力支撐，國內買家占消費者總比五成，加上菲律賓投報率平均約六～八％，成為東協成員國內最新的熱門投資標的。問：到菲律賓投資，大約要準備多少資金？產品類型為何？答：到菲律賓投資，建議仍是首選政經局勢相對穩定的首都馬尼拉，但需特別注意，馬尼拉新城區與舊城區的整體差異非常大，國人置產多選擇當地規劃完善及治安良好的新城區，例如BGC(Bonifaciao Global City)和Makati。此外，由於當地年輕白領多喜好租屋，經濟實力多可負擔中小坪數的套房，加上此類房型總價低，最低二百萬元新台幣即可入手，成為最受歡迎的租售熱門產品。以ＢＧＣ為例，總價約新台幣四五○萬～五○○萬元即可購入總面積十二坪的大樓套房，而Makati則只要總價三百萬元新台幣，即可買到約十坪的套房。問：到菲律賓投資房地產，租金投報率為何？答：國人熱愛的投資區域，非馬尼拉的新城區莫屬，其中鄰近捷運站與Call Center漲幅空間最大，在當地，於Call Center上班是相當興盛的職業，工資水平約一般菲律賓人的二～三倍，這些高薪族群多喜愛租高檔小套房，且通常簽較長租約，一般為二～三年，故此類產品將來轉手也容易。ＢＧＣ是馬尼拉最好的住宅區，相當於當地的信義計畫區，目前市價每坪約三十九萬元新台幣，租金行情為每坪二千二百元上下，投報率大約六．五％，且年增長率有八％；Makati 地區是早期金融中心，目前市價每坪約二十六萬元新台幣，租金行情為每坪一千九百元上下，投報率大約八．八％，年增長率有六％，整體表現相當亮眼。
問：當地的投資報酬率有多少？稅負規定為何？答：菲律賓精華地區地價近年漲勢驚人，但政府目前尚無推出任何打房措施。在買賣雙方交易時，買方需繳納約一～二％的交易稅與一．五％的印花稅，賣方則需承擔資產收益稅，稅率約為六％。而在持有期間，屋主需承擔稅率約一～二％的房產稅，且在房屋出租時，屋主通常不用支付租金稅，但若是租戶要求開收據，房東會在租金上加收三～一二％的消費稅，房屋總價二百萬元比索以三％計，超過二百萬元比索以一二％計算。問：有其他的投資規定嗎？答：對國人來說，在菲律賓購屋，其計算面積不算公設比，算是好消息，另外國人也只需護照即可購買房產。不過，在菲律賓，外國人只能持有單一土地產權四成的限制，此為確保菲律賓人有土地使用的主導權，故外國人要在菲律賓置產，還是優先選擇以能持有獨立的土地權狀之社區大樓。
