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央行總裁彭淮南與金管會主委顧立雄不約而同在立院回覆立委質詢時表示，房市確已軟著陸，顯然政府的確已實質掌握市場的交易數據與走勢脈動。金管會日前宣布降低房貸風險權值，銀行界都認為有助房市與股市發展。此舉，被業界解讀政策開始做多，將激勵購屋信心，同時，今年建商新成屋大幅度讓利，遞延買盤與換屋族群持續進場，台北市房價已漸止跌，房市落底時日不遠。房市量能回溫 但房價能否回穩 端看建商推案量是否有所節制 房市自二○一四年反轉下跌以來，大家最關心十多年多頭市場，會不會造成房價泡沫的危機？但在稅制未確定因素消除與政策不打房的狀態下，歷經三年多的緩跌格局，房市落底持平的跡象越來越明顯，今年第四季或明年第一季台北市房價將有機會率先止跌，而新北、桃竹、台中、高雄將於明年中陸續止跌，全台房價將於二○一八年第二季或第三季全面落底止跌。但未來兩年房市仍然處於谷底之上的盤整格局，因為觀望遞延買盤雖持續進場，只是三年多來建商餘屋數量不少，至少需要兩年時間消化，而在未來兩年，因購屋信心增強，量能勢必回溫，但房價是否能回穩，端看建商推案量是否有所節制。過去，建商往往在市場較回春時爭相推案，在景氣活絡上升趨勢時，房價會推波助瀾，但在價跌時勉強推案就會造成供過於求現象。目前雖然房價有機會在半年間止跌，但房價還未走穩前，若建商推案無所節制，就會破壞市場穩健的走勢。我在新興國家考察發現，在馬尼拉的前幾大建商，雖然房價持續上揚，但開發商皆能計量推案，有計畫的鋪成市場供應通路，讓市場一直保持溫熱的狀態中，因此上升循環趨勢能持續長線維持。台北市其實建地不多，大批土地仍為政府所有，過去被質疑政府標售土地帶頭炒作地價，因此五百坪以上土地被限制不得出售，而後又陸續以地上權方式釋出。其實，我們可以看出土地最大供應商就是國有財產署，政府應該好好就既有土地的活化、都市的再生與社會住宅土地的提供等，做出具體有效的解決方案。台北房市交易量將反彈 房價將率先止跌落底目前，以較敏感的雙北地區分析各行政區的房價變化觀察發現，台北市跌幅最深的是蛋黃區的大安、信義、中正區，跌幅最小的是中山區。蛋黃區跌幅最深的主要因素是重稅打豪宅產生的效應，高總價市場集中於台北市蛋黃三區，高價量能萎縮，因此將平均單價大幅拉低。同理，中山區是小坪數低總價較密集區域，自住市場居多，自然抗跌性較強。整體而言，台北市三年多來房價跌幅平均一八．一一％，在今年前三季，季線已經持續走平，北市又沒太多新屋交屋的殺價量體，因此，止跌現象明顯。新北房市處於殺價取量高峰 正向下探底新北市房價跌幅較深的前五大行政區分別為汐止、三峽、中和、板橋、淡水，跌幅最小的是蘆州、鶯歌、泰山。汐止近年受南港量價齊跌的排擠，房價明顯受影響，三峽、淡水都是反映供給量過剩的因素，中和、板橋則反映高價與新成屋殺價的現象。跌幅較小的蘆州有捷運受惠因素，泰山受惠機場捷運線通車，而鶯歌過去漲幅不高，跌幅也較有限。至於新莊則因新成屋量體大，房價比其他地區延後於二○一五年才下跌，因此還有補跌空間。整體而言，新北市此波平均跌幅一三．三％，因近兩年交屋潮量體龐大，並未真正反映實質跌幅，未來半年仍有五％向下探底的補跌空間。中南部建商若不大幅讓利 止跌落底時日將遞延中南部這三年的房價跌幅不深，房價反轉向下的起點比台北市晚一些，台中市跌幅約一○％，高雄跌幅約七％，兩大都會都有不少餘屋，但建商讓利情況不如雙北市，表面上房價下跌有限，甚至實價登錄數據還顯示有反彈跡象。這樣的訊息對市場無益，只是假象，後市若建商不大幅讓利，中南部房價止跌落底時日可能會延至明年下半年，預期兩大都會仍有五～七％的補跌空間，所以建商推案態度更應謹慎，若持續過多的供給量，恐將市場回穩的時間點往後遞延，更可能產生多殺多的現象。綜觀全台房市整體走勢，台北市平均跌幅趨近二○％，低總價抗跌逼使首購進場，並帶動購屋信心，而建商大幅讓利贏取換屋族進場，台北市量能具反彈動力，房價止跌落底時日不遠，新北市正逢新成屋殺價取量高峰期，房價尚有五％跌幅空間，預估明年第二季可望止跌。而桃竹與台中、高雄地區，端看建商讓利積極度與推案的謹慎度，價格不再殺出五～七％跌幅，會拖延止跌落底的時程。總之，房市落底時日雖不遠，未來房價能否持穩，端看建商的削價決心與推案控制策略。
