台北市豪宅將重返榮耀？ 建商恢復信心 超豪宅將大對決61565' />
根據《住展》雜誌統計，今(二○一八)年北台灣房市五二○檔推案量預估高達二七三七億元，比去年同期暴增近一千三百億元，年增幅約八九．六％，創下近四年新高，顯見建商推案信心大增。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，今年五二○檔推案量上揚的主因，主要是台北市預估推案量高達一一一八億元，且更重要的是，等候已久的指標豪宅終於釋出，光是元利建設位於大安森林公園對面的「One Park Taipei信義聯勤」，及冠德建設位於信義計畫區的「冠德信義」等兩個豪宅案，總銷金額就高達七二○億元。豪宅建案蜂擁而出何世昌指出，今年來北市大坪數建案蜂擁而出，這個趨勢並從三二九檔延續到五二○檔期，而「One Park Taipei元利信義聯勤」、「冠德信義」、「吉美大安花園」、「正隆天第」、「拓璞」、「僑聯大千」、「潤泰奇岩」及「冠德微山丘」等建案，均有七十坪以上的大坪數房型，總案量高達九六○億元。根據了解，台北市豪宅行情於二○一二年開徵「豪宅稅」後，交易量急凍，不少專營豪宅仲介的房仲叫苦連天，像大師房屋董事長陳建慶就不諱言地提到，在二○一○年所銷售總價一億元以上的物件，一年可達七十件，但二○一一年實施奢侈稅後，降至一年四十二件，之後，又有「豪宅稅」，大師房屋仲介成交案量一直下降，二○一六年剩下十件，而二○一七年則只有十一件，為高峰時的七分之一。他說，受到奢侈稅及豪宅稅的衝擊，大師房屋最高峰時有十五個營業處，約三百個員工，但如今只剩六個營業處，一八○個員工，而能保有這些員工，是因為大師房屋很早就轉移重心，經營海外房地產仲介，不然早就要喝西北風了。豪宅稅衝擊不小一些房仲業者原本在房市多頭行情時，單獨成立「豪宅」仲介部門，也被「豪宅稅」打散，另有些專門代銷豪宅案的代銷業者，更因為豪宅預售案不好賣，最後資遣、縮編組織。曾在某大房仲集團擔任豪宅仲介部門主管者，早先在豪宅市場可呼風喚雨，但受到豪宅交易萎縮，不得不離開豪宅市場，目前更轉作海外房地產仲介，一提到豪宅，他大嘆表示，「好漢不提當年勇」。很多豪宅房仲或代銷業者，在房市多頭時，成交一個豪宅案，佣金收入幾乎是一般房仲業者一年的所得，但豪宅交易量縮，不成為「流浪房仲」就要偷笑了。不過，隨著房市在二○一四年底下滑，並在二○一六年只剩下二四．五萬棟年移轉量後，從去年底至今年上半年，房市成交量有微幅上升，市場也不再充滿悲觀氣氛。雖然很多建商在過去三年，以去化餘屋、減少推案做因應，但隨著市場上充斥著小坪數或二房的首購產品，致一些大坪數的換屋產品闕如，而台北市又有很多口袋深的有錢人，基本上，豪宅產品仍是他們的首選，因此，建商在今年開始重新推出豪宅產品，就得要「與眾不同」，才能吸睛。國際大師設計成超豪宅標配何世昌表示，因為台北市的豪宅社區相當多，要在芸芸眾生中獲得青睞，可以發現，目前所謂的豪宅DNA，除了地段好外，景觀要好，另外還有國際大師加持，幾乎快成為豪宅的「標準配備」。他談到，台北市豪宅還有所謂的「F4」，也就是「One Park Taipei信義聯勤」、「冠德信義」、「陶朱隱園」及「Diamond Tower」，每個建案都重金邀請國際建築大師或知名事務所設計，地段又是上上之選，把台灣豪宅推升到更高一階檔次。他說，台北市最知名的公園，也是豪宅孕育之處─大安森林公園，現在只要站在公園內或周邊，都能看到二棟橙紅色外觀的醒目建築物，而這二棟建物就是千呼萬喚始出來的超豪宅案「One Park Taipei信義聯勤」。該案一棟樓高三十一層、另一棟為三十五層，總戶數約二百戶。「信義聯勤」建築設計出自普立茲克獎建築大師理查．羅傑斯之手，室內空間則由曾替英國皇室操刀的凱利．霍彭所設計，可說是集國際建築與室內設計大師於一身。「信義聯勤」總銷金額高達約六百億左右，堪稱台灣史上案量最大的建案。雖然該案開價還沒對外透露，但如果是四、五年前房市多頭時，若每坪成交價高達三百萬元也不意外，但因豪宅行情尚未彈升，且建商會對豪宅買主「讓利」銷售，預估成交價可能落在一六○萬元至二八○萬元間，但這個價位不含最高樓層，因最高樓層屬「稀有物品」，元利建設是暫採封盤不賣。
超豪宅案爭出 房市帶動唱大安區另一顆明日之星是由正義國宅都更案，目前已動工興建中的「Diamond Tower」，該案係由日本丹下憲孝建築師事務所操刀，未來有一棟將分回給財政部，另一棟為住商複合式大樓，一到五樓為商場，六樓以上為住宅，與其他三案純住宅規劃不同。另一個百億級開發案，絕對不能忽略信義計畫區；事實上，信義計畫區是全台灣百億級開發案最密集的地區，包括豪宅案大陸建設的「琢白」、皇翔建設的「皇翔御琚」、冠德建設的「冠德信義」、中華工程的「陶朱隱園」及寶豐隆開發的「D5-首席公館」案。何世昌說，由於「琢白」、「冠德信義」及「陶朱隱園」三大案，均預計在今年完工，將重新改變信義計畫區天際線。其中，「陶朱隱園」總銷案量外傳約五百億，換算每坪均價逾四百萬元，假如成真，則將刷新我國住宅建案最高開價紀錄。何世昌說，像「陶朱隱園」這種「超豪宅」，曾被美國CNN評選為「二○一六年最令人期待的新城市地標」，也是台灣史上第一座旋轉外觀的物築物，住戶的汽車甚至可以「坐電梯」停進自家房子裡。獨特、稀有 豪宅主人才買單中工表示，位在台北市信義計畫區的「陶朱隱園」，身處豪宅林立地段，卻仍然一枝獨秀，順時針四．五度向上旋轉的藝術外觀，不僅屢獲國際獎項，在建築結構上更是堅若磐石，超越傳統矩形的建築結構。「陶朱隱園」旋轉式造型已是建築設計界的一大創作，是由有「為地球而生」美譽的法國生態建築師Vincent Callebaut所設計。「陶朱隱園」是Vincent在世界各地作品中，最先完成的生態地標建築，在世界即將引領潮流，未來只會有追隨者但無法複製。至於「冠德信義」則由澳洲DBI建築師事務所與台灣豪PGA建築師事務所合力之作，何世昌說，全案含三塊基地，強調是一層一戶的空中立體別墅，冠德建設更宣稱是「最後一個豪宅案」，短期內將不再蓋新豪宅。而走在信義路五段，明顯可見一棟純白外觀的豪宅，就是大陸建設與厚生集團等投資興建的「55 TIMELESS琢白」，該案邀請全球知名紐約白派建築大師Richard Meier理查麥爾主導設計。不過，這些超豪宅的每坪開價，卻是建商與豪宅買主間「不能說的秘密」。
房價成不能說的秘密自從前央行總裁彭淮南「三百萬元防線」一出，只要有建商霸喊每坪要賣超過三百萬元，或是提到「賣四百萬元都不為過」，都會被央行關切。何世昌表示，根據《住展》雜誌市調資料顯示，從二○一五年來迄今，台北市一線豪宅案多數成交價落在二百萬元至二二○萬元間，只有少數能拉到二五○萬元，差三百萬防線還有一段距離。難道每坪三百萬元是台灣豪宅無法衝破的天花板嗎？信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據台北市地政局的不動產市場動態年報所揭露的住宅交易單價前十名的資料顯示(如附表)，近五年台北市房價最高的是大安區帝寶曾創下的每坪二九八．二萬元。此外，以前動不動就每坪超過二百萬元，但一○五年卻只有三件超過二百萬元，每坪二百萬元的豪宅數量呈現明顯衰退，可能因素包括有豪宅價格回檔，另外還有豪宅市場的買氣不若以前暢旺。不過值得觀察的是，去年成交價超過二百萬元的案件至少有十件，其中，信義區「文心信義」的揭露就占了六件，豪宅市場仍維持偶有佳作的表現。何世昌談到，雖然近期豪宅成交量放大，顯示豪宅市場可能已經走出谷底，但因整體房市元氣還未完全復甦，未來走勢仍不能過度樂觀。央行仍緊勒豪宅貸款瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，今年是選舉年，各項建設、福利支出的兌現或較勁，照理說應該會創造房市利多，但台北市豪宅似乎未蒙其惠。他分析，雖然柯Ｐ市長已經調降豪宅稅的路段率加成比例，今年進一步折減稅基一六％，且研議調降「單一且自住」的房屋稅，但央行唯獨對豪宅貸款絲毫不放，降稅只對自住客有感，但置產、投資需求觀望比例仍高，有便宜可撿才願意進場，市場沒有新活水，因此走勢續跌。另一方面，豪宅市場供給量大但去化不易，就連專做北市豪宅的上市櫃建商都紛紛跨足新北、台中，甚至桃竹，鎖定自住買盤，可見北市豪宅仍是艱困市場，短期只有個案表現，全年價格下修六％至一○％的預測不變。
