危老都更40%獎勵 政府再加碼推「規模獎勵」64961' />
總統府在民國一○六年五月十日公布《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(俗稱危老條例)，施行申請期限至一一六年五月三十一日，更明定政策實施後的前三年內提出申請者，可多一○％的「時程獎勵」，容積獎勵上限值可達四○％，但三年時間咻一下，很快在今(一○九)年五月九日截止。規模獎勵將接棒不少人建議能延長獎勵時間，但內政部次長花敬群多次明白表示，絕不延長，但為了不讓好不容易燃起的危老都更熄火，則另闢長城，研擬增列「規模獎勵」項目，鼓勵大面積開發重建。為何會新增「規模獎勵」項目？根據營建署署長吳欣修在一場座談會上表示，曾有一位土地面積才二十六坪的地主都來申請，造成危老重建效益較有限。美商ERA學習長顏明輝表示，行政院於三月十九日通過《危老重建條例》修正草案，規劃一○％時程容積獎勵在五月九日到期後，分「時程獎勵」遞減＋「規模獎勵」遞增方式。經立法院於四月八日初審通過危老重建修正草案，原內政部規劃「時程獎勵」，今年屆期後逐年降為五％、四％、三％、二％及一％，經協商討論後，修改為八％、六％、四％、二％及一％(表一)，而新增「規模獎勵」依內政部版本通過，預期在本會期三讀修正通過，唯新修正的時程獎勵，加上新增的規模獎勵，二者合計若超過一○％時，最高仍以一○％為限。
顏明輝說，重建面積在二百平方公尺以下，沒有規模容積獎勵，今年五月九日只有時程容積獎勵八％，逐年遞減至六％、四％、二％及一％，一一四年五月九日後則獎勵歸零，但若基地面積達二百平方公尺以上，仍可保有合計一○％的獎勵。重建面積在一千八百平方公尺以上，只要危老條例續存，不論何時都有最高一○％容積獎勵。若要取得最高一○％容積獎勵，逐年以時程遞減八六四二一百分比，來看所需的「規模獎勵」之面積。而危老都更推動以來，除了原有各種容積獎勵最高上限只到三○％外，再多出一○％時程獎勵，大家為了搶這總計高達四○％獎勵，幾乎是全員總動員，不管是想危老重建的屋主、地主、建商、危老推動師、銀行，就連建築經理公司都加入推動者行列。危老重建大餅高達上兆元依據內政部營建署概估，全台超過三十年屋齡的「老屋」有四百多萬戶，而未來十年會增至近六百萬戶，整個重建大餅高達上兆元，難怪大家都來搶食。
「危老條例」與「都更條例」最大的差異，被稱為政府另開了一條「加速」審查的快速道路，因此，自一○六年五月十日公布實施以來，依內政部危老重建專區統計，截至今年三月三十一日止，全台有七四三件受理申請，而核定數為四八七件(表二)，成功率高達六五．五四％，更提振了危老重建參與者的意願。安信建築經理公司總經理張峰榮表示，以前《都更條例》需要一個「實施者」，大都由最後整合成功的建商扮演，但《危老都更》並沒有「實施者」角色，大都由想危老重建的住戶或地主擔任。但以往，都更整合之所以曠日廢時，主要是整合難度高，不管是「權利變換」或是「協議合建」，整合者都要召開數十次，甚至上百次的說明會，但都更不易，還有「釘子戶(不同意戶)」問題。以前，還有整合者跟老舊建築的住戶進行溝通、協調，但如今，沒有「實施者」，即便政府加強培訓「危老推動師」，但緩不濟急，此外，各縣市政府也都在官網上設有「危老重建專區」、「懶人包」，但很多人還是霧煞煞！中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥以其專長，多次獲各縣市地政相關單位邀請去演講，光是「危老重建之法制與開發整合之技巧與策略」，就列出「危老vs.都更沿革、危險老屋現況、危險老屋政策與本質、危險老屋重建條例(法制)、危險老屋問題、危險老屋後勤支援(平台)及開發整合之突破與技巧」等，就七大項，有時連房地產開發商都不太懂，更何況一些平民百姓。
建經公司積極推動危老重建因此，除了各縣市政府的危老推動師四處幫民眾解答及協助申請作業之外，現在還有更多建築經理公司加入，從以前只是支援《都更條例》，大都是各「實施者」所需「金融援助」的角色，一躍成為危老都更「建築開發總舵手」的推動角色。張峰榮表示，根據內政部統計，去年危老申請案較前年成長逾三倍，且在老屋基地面積有限的前提下，「自地自建」逐漸取代傳統「合建模式」成為地主老屋重建的新選擇。過去的都更，開發公司會整合完案件，然後讓渡給建設公司，賺取整合佣金，但安信所設計的「全案管理」，主要是協助地主(或開發商)自地自建，開發商可直接轉型為建商，而建經公司就成為該案的合作夥伴。安信建經接獲不少危老屋主希望協助取得危老重建容獎的需求，也在去年受理四件危老自建個案，包含重建計畫已核准的新北市「鶯歌案」、北市「信義路二段案」，以及計畫申請中的北市「延平北路案」及「長安東路二段案」。安信建經所推廣的「全案管理」服務內容採自地自建的客製化模式，針對地主的需求及想法協助規劃出最適合的重建方案，以大同區「延平北路案」的危老重建個案來看，因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合，執行過程中較難以達成共識，易導致案件胎死腹中。最後，針對「延平北路案」，安信建議地主們成立法人主體、建立股東會來執行重建，即可簡化重建及融資信託流程，並利用決議機制解決意見分歧問題，提升成案機率。張峰榮說，此案基地約一百五十坪，為數棟屋齡平均超過五十年以上之建物，其中有一棟還有九十年屋齡，總銷量體逾千坪，為地主量身打造地上十二層、地下二層之全新住宅大樓，目前已掛件危老重建計畫，預計今年請照動工，達成地主多年來的重建心願。危老戶數少也有難溝通者
曾從事都更長達一、二十年經驗的張峰榮指出，大家都以為都更不易，是因為有一兩百戶，意見不易整合，但即便是危老重建所針對，四樓高的老舊建築，一個樓梯共八戶來說，意見整合只要一戶難溝通，照樣沒辦法達成「一○○％」的基本門檻。張峰榮另分享了建經公司在危老重建，易受地主青睞的關鍵在於過往向銀行「融資」的錢脈關係。以占地約六百二十坪住商混合的「鶯歌案」重建案來說，地主本身就是旭碁開發，在危老條例剛開始推行時，因該家族祖產的產權所有人就是父子共三人，原想自地自建，但詢問多家銀行爭取融資，仍無法獲得滿意的條件，之後，為爭取最優惠的融資條件，找上安信建經。安信建經透過「全案管理」替客戶代建執行，歷經一年多良好互動，此案成功取得上海銀行融資撥付，危老重建計畫也順利核准，計畫打造地上七至八層、地下一至二層的電梯華廈，預計明年完工。
