當6月28日，美國聯準會(FED)主席柏南克在貨幣決策會議中，柏南克刻意釋出的友善氣氛，僅宣布升息一碼，且升息之勢可能暫歇。全球股市大受激勵，反彈明顯。然而幾家歡樂幾家愁，美國房地產業股價不但未見明顯起色，美國銀行(Bank of America)甚至雪上加霜，在升息當日，一舉調降多家建商的獲利預測。為何看淡美國房地產？美國銀行分析師歐柏翰(Daniel Oppenheim)指出，由於6月份交易量減少、房價下滑，銷售期間拉長等因素，再加上升息可能帶來的獲利降低疑慮，因此決定調降建商的獲利預測。種種悲觀看法，連帶使得美國建商的信心也滑落谷底。美國全國營建業協會(NAHB)6月分信心指數大幅滑落，創下11年來的新低，包括HOV(Hovnanian Enterprises)等多家建商，已有不少在近期調降獲利預測，顯示多數美國建商對美國房地產的未來，呈現「重度悲觀」的看法。
#@1@#美國房地產的興衰之所以備受注目，原因在於該產業早已是美國各產業景氣的火車頭(現今美國房地產投資占國內生產毛額的比重，幾乎是50年來的最高水準)，且具有全球指標意義。也難怪美國近幾年平均房價的攀升趨勢，會引發市場對於美國房地產業是否泡沫化的高度憂慮。具有全球指標意義的美國房地產，是否真有泡沫化危機？現在不止美國建商正在審慎觀察中，全球也都不敢大意。要想解答這個問題，重視基本分析的投資人，可以從最基本的「供給面」和「需求面」來觀察。首先在供給方面。事實上，為了避免新建屋數量浮濫，供過於求，美國各州政府對於新建屋的核准數量規範一向嚴苛，規範新建屋數量必須低於需求，2000至2005年以來，全美新屋動工率僅成長約5%左右，幅度相當低，由此可見美國房產業供應面的限制。繼而再看需求方面，長期而言，美國房地產需求面成長的動能仍相當強勁。根據嘉鼎管理集團分析，需求面成長的動能，主要有兩個：外來移民數長年居高不下，與長壽銀髮族持續增加。美國人口成長在已開發國家中，可謂一枝獨秀：目前已經逼近3億大關，根據官方的預估，到了2030年將達到3.6億人的數目。會有如此強勁的人口增加速度，原因在於美國對外國移民採取高度歡迎的態度，光是2005年，美國的新移民就高達60萬人。根據哈佛大學《2005年美國房屋現況》報告，移民族群的第二代，所得通常比父母更高，也代表著更有置產意願。此外，銀髮族的購屋意願也是房市成長的一大動能。華盛頓著名的綜合政策研究機構布魯金斯學會(Brookings Institution)的報告指出，自2000至2030年美國65歲以上的銀髮族將會倍增，達7,000萬人。該機構預估，2000年至2030年間成長的4,000萬房屋需求，有一半的新屋主會是銀髮族，是未來成長最快的購屋族群。
#@1@#觀察過美國房市的供需基本面，曾歷經台灣房地產泡沫化的國人或許想到：美國是否也會發生類似台灣幾年前的房地產泡沫化狀況？綜合需求與供給面來看，可以發現，美國節節升高的房價，最主要的原因在於，長期而言，需求遠大於供給。而台灣前幾年的高房價導致泡沫化，則肇因於炒作風氣盛行，加上市場資金浮濫所致。投資人可再參考知名的企管顧問大前研一著作《思考的技術》中，分析日本90年代房地產的泡沫化，即以供給面的增加(如建築基準制度鬆綁)，及需求面的降低(如外資企業撤離、商業辦公室的閒置率增加......等)，對照官商聯合推波助瀾、推出「階段性償還」貸款性商品，創造資金浮濫的市場買氣假象，推論出日本房地產終將發生泡沫化危機。投資人兩相對照，可以發現美國現今的狀況，和台、日過去房地產泡沫化的情況，是截然不同的。市場資金浮濫，向來是造成房價非理性狂飆的最主要原因(尤以投機性資金為最)。事實上，在過去時代，許多投機客運用低利率資金，炒作美國房產業。而美國聯準會2年來17度升息，其實用意之一就在冷卻這種「非理性榮景」，避免產業火車頭衝破臨界點而泡沫化。美國的房地產在政策面的配合下，循序漸進地排除投機性資金的干擾，對於整體房地產的生態健全，其實有一定的正面意義。
#@1@#由於房地產價格極易受到投機性資金的哄抬炒作，海市蜃樓在熱潮過後還會留下些什麼？沒人敢打包票。曾獲諾貝爾經濟學獎、有「現代經濟學之父」之稱的保羅‧薩繆爾森（Paul A. Samuelson）就指出，美國房地產一旦泡沫化，受傷最重的不是銀行和房地產商，反而是廣大的美國房主。尤其是「嬰兒潮」世代陸續步入退休年齡，在過去低利率的刺激下，透過住房抵押貸款買入大量房產，作為變相「儲蓄」。倘若崩跌，「儲蓄」恐將跟著泡沫化。此分析一針見血地道破以房地產作為保值、增值工具的潛在危機。因此，在全球房地產飆升的情況下(尤其以亞洲為最)，若認為後市可期，究竟該採取何種策略才恰當？多數國人「有土斯有財」的觀念：直接購置房產等待長期增值(或至少能抗跌保值)，事實上不見得是知識時代創造財富的最佳方式。房地產、原物料、貨幣等有形商品，其價格與「供需法則」高度相關。尤其是內在價值難以衡量，充其量只是交易標的，不能作為投資標的。投資人在探討美國房地產是否有泡沫化危機的同時，可以更深入的發現：以「物」為導向的交易標的，缺乏創造價值的能力。投資人若在未來要參與房地產的榮景，就該將焦點放在能運用策略、發揮創新能力的建商「企業體」。因為在知識經濟時代，投資人透過與優質企業「價值共享」的互惠觀念，才能夠擺脫交易標的「供需法則」的限制，進而衝破一次次的景氣循環，在汰弱留強的考驗中，獲得投資優質企業帶來的豐厚回報。（本文由嘉鼎管理集團獨家提供）
