長期以來，美國經濟一直扮演著全球經濟主要火車頭的地位，而消費支出更是美國經濟成長的重要支柱；2000年以來，受到網路泡沫破滅的影響，美國經濟一度陷入衰退的危機當中；之後，幸好有美國房地產景氣的帶動，使得關係到美國經濟前景的消費支出得以再度恢復生氣，美國經濟也因而得以維持一定的榮景；不過，近年來，美國房地產前景不看好的聲音愈來愈多，也為美國的經濟前景投下不小的變數，本期的「社長開講」就針對未來美國的房地產景氣加以分析，以探討其對未來美國經濟，甚至於台灣經濟的影響，以做為投資人未來投資的參考。
#@1@#首先，以銷售業績來看，7月份美國房屋銷售量為633萬間，相較於6月份660萬間的月成長率為負4.1%，而且，這是一種普遍的現象，美國各地區都發生相同的情況；除此之外，顯示美國房地產景氣疲軟的情況還包括房屋的供給量大增，根據美國房地產協會的統計顯示，代表美國房屋供給情況的房屋供給月數已高達7.3個月，這是7年來的新高水準；而且，獨棟的房屋市場供給，也創下1993年5月以來的新高水準，顯示在房地產景氣大好之際，建商都加快腳步增加建案，以趁景氣好的時候大賺一筆；不僅如此，房屋銷售的年成長率已下跌11%，而密西根大學的房屋購買意願調查也掉到16年來的最低水準；更慘的是，獨棟房子的建造許可呈現負23%的年成長率，這種情況只有在1991年景氣呈現衰退的時候才看得到。像這樣的房地產景氣疲態，反映在全國房屋建造信心指數上，更是跌到15年來的谷底；整體來看，目前，美國的房地產景氣的確處於技術性的衰退狀態。
#@1@#回顧美國過去近20年來獨棟新屋價格的趨勢來看，從1990年到1992年平均每間12萬美金的價格起漲開始，到今年初每戶26萬美元的高價位來看，漲幅高達1倍有餘，這也使得美國人的平均每人財富大幅增加；不過，這樣的房價水準，也使得許多潛在的購屋需求者望穿秋水而不可得；根據密西根大學最近的調查顯示：每5個美國潛在購屋者當中，只有1位認為美國房價已跌到合理而可負擔的價位；從過去1990年初的歷史經驗來看，只有當每2個人中有1個人認為房價已達合理水準的時候，才可能是房價到跌到谷底的時候，如果以這樣的經驗法則來看，美國的房價仍有相當大的下跌空間，這可從4月以來，新屋價格已下跌10%可看出，回顧過去3年以來每年7月的情況，即可看出美國房地產景氣的變化。在2004年7月時，平均二手屋價格的年成長率為10.1%，銷售金額年成長8.9%，房地產景氣呈現價漲量增的多頭走勢，到了2005年7月，平均二手屋的價格年成長率為9.6%，銷售金額年成長4.4%，顯示美國房地產景氣持續呈現價漲量增的情況。不過，到了今年7月的時候，平均二手屋的價格年成長率僅剩下0.4%，銷售金額則呈現11.2%的負成長，房屋庫存量成長40%，顯示美國房地產的景氣已明顯出現疲態。
#@1@#前面提到美國房地產價格有所鬆動的情況，探討其最終原因還是與經濟學第101條原理，供給與需求原理有關。在經濟學的原理中，最有名的蛛網理論，就可用來解釋因為生產及銷售間的時間落差而造成的價格變動，不論是大家所熟知的半導體、TFT-LCD景氣循環的原因，或是養豬業者及其他農產品的價格波動，都可從這個理論中找到答案；套用在美國房地產的例子上（見下圖），自從美國房屋庫存量從1996年開始下降以來，其間房地產的價格也因而緩步向上推升；到了1999年以後，由於庫存已消化到一定水準，房屋供給量減少，之後美國的房價也開始加速走高，維持了約7年的榮景。在這段期間，由於房價高漲，房屋建商眼看機不可失，當然就大興土木，以期從這波景氣榮景中獲利；這與半導體業者在景氣一片大好時，積極擴廠增加產能的思維如出一轍。不過，由於擴廠或建造房子都需要前置作業時間，也因為如此，等這些房子都蓋好準備出售時，景氣榮景可能不像之前那般熱絡，而庫存量也日益增加，庫存情況逐漸惡化，（見上圖）如2005年中期後房屋庫存量快速增加一樣，在這種情況下，與半導體業者的做法相同，這些建商看情況不妙，最後只好降價求售，因而，造成自今年4月以來，美國平均房屋售價已較高點下跌10%，房地產價格也因而有所鬆動。
#@1@#歷史可能不會重複發生，不過大多數投資人應該都同意歷史可做為預測未來時的參考。在過去50年當中，美國房地產共出現6次較大的景氣循環，分別發生在1963~65年、1969~70年、1972~75年、1978~81年、1984年、1986~1991年，從這6次的景氣循環中，每次的美國房地產景氣修正幅度似乎都相當的大。以過去的經驗來看，每次從景氣高峰到谷底的平均修正幅度都高達50%，而且，平均修正期間都長達2年；若以房屋開工率來看，通常景氣谷底的房屋開工率只有景氣高峰時的一半左右；這些房地產景氣修正，大多出現在房地產價格飆過頭的情況下，而最近幾年美國房地產似乎就有這種情況；根據美林證券的預測顯示，這波美國房地產的修正，將使得房屋開工率從今年初210萬戶的高峰逐漸下降，到明年將跌到140萬戶的低點，均衡的水準大約會落在160萬戶到170萬左右。不過，以過去3年新屋開工率每年平均都達到200萬戶來看，房屋供給過剩的情況，將很有可能使得未來的新屋開工率跌幅超過美林證券的預估。整體來看，若考慮房屋價格下跌，加上房屋庫存量成長趨緩的影響，美林證券預估因為房地產景氣滑落的影響，美國整體的財富金額在明年將會減少超過1兆美元，約相當於近33兆台幣，這個金額有多大，比一比就可見分曉，這個金額相當是台幣上市公司整體市值的2倍，約當是台灣去年國內生產毛額GDP的3倍，約是美國去年GDP的1/10，可見其金額相當之大。
#@1@#根據國際貨幣基金會（IMF）國際經濟研究的副首席Thomas Helbling在2003年10月間，發表了一篇有關全球房地產從1970年到2002年的歷史實證研究顯示：在他所研究的14年工業國家，75次的房市景氣循環中，房市多頭通常會持續4年之久，平均漲幅32%；房市空頭，同樣也會持續4年，平均跌幅27%；根據美國全國房仲協會的統計，過去這4年當中，美國的房地產價格平均上漲了38%，這與IMF這位經濟學家的研究發現似乎是不謀而合。因此， 觀看過去歷史經驗，美國房地產的景氣似乎已到頂了。此外，美國前任的聯邦準備理事會(Fed)主席葛林史班，去年在位時對美國房市的看法也相當準確；在去年下半年的一次公開演說中表示，房市交投熱絡的情況將從當時歷史新高水準下滑，房價可能下跌，使得消費者減少房屋貸款，手上可支配所得也將減少，由於消費者支出占全美的經濟活動情況的70%，根據美商高盛證券的統計顯示，從2001年以來，美國消費者從貸款中增加的房屋資產高達1.62兆美元，約是一年美國國內生產毛額GDP的15%，而其中有一半，也就是約8000億美元，都是花費在消費支出上，因此，一旦美國房市景氣榮景不再，將使消費支出因而減少，對於美國經濟可能產生的影響可想而知。
#@1@#根據美國經濟分析局（Bureau of Economic Analysis）及美國全國建商協會的統計顯示，過去近20年來，若分析實質個人消費支出及房屋市場綜合指數的走勢，可發現二者之間實際上是存在相當高的連動性，例如在1986年到1991年間，美國房地產歷經史上最大的不景氣，新屋開工率從高峰期間200萬戶，大幅下跌到只剩下80萬戶，跌幅高達60%；房屋市場綜合指數也滑落近7成，其慘狀可想而知。反過來看消費支出的情況，同樣出現大幅下滑的情況。它的年成長從原本超過6%，大幅降低到近負2%的年成長率，這對於以消費支出為主要經濟成長動力來源的美國經濟來說，無異是相當嚴重的打擊。因此，其對美國GDP成長率可能產生的負面影響不言可喻，根據美林證券最近的研究結果顯示，假設明年房地產價格下跌5%，將會使得美國GDP成長率減少約0.3%，而個人消費支出將減少0.4%，若房地產價格的跌幅擴大到10%，對GDP成長率的影響將是負0.4%，而對個人消費支出成長率的影響則是0.7%，以美國如此大的經濟體規模來看，影響可謂不小。
#@1@#除了美國民眾該關心美國房地產景氣的未來發展之外，遠在太平洋對岸的亞洲國家，事實上也應該要多加關心。最主要是因為美國這個全世界最大的經濟體，目前仍是多數亞洲國家最重要的出口之一。因而，美國經濟景氣的良窳，事實上是維繫著這些以美國為主要出口對象的國家，台灣就是其中之一。如前面所述，美國房市疲軟，最直接的衝擊就是美國的個人消費支出可能會減少；因而，對於產品的需求也將因而下降；想當然耳，對於亞洲國家的進口需求亦將因而減少，這些亞洲國家的出口成長率也必將因而降低許多。美國自亞洲國家進口減少，原本日益嚴重的經常帳赤字將因而得到控制，對美國來說未嘗不是件好事。不過，對於依賴出口到美國來帶動本身經濟成長的亞洲國家來說，這就不是什麼好消息了。以美國今年第1季高達1951億美元的經常帳赤字來看，已相當於6.4%的GDP了；亞洲國家像是中國大陸及日本等，又是美國貿易赤字的主要對手國，美國若因消費支出減少而降低進口數量，亞洲國家當然是首當其衝，台灣自然也無法倖免，對於目前以出口為唯一帶動經濟成長動力的台灣來說，將產生一定的負面影響。
#@1@#自從Fed從2004年6月開始升息以來，美國的聯邦資金利率連升了17次，達到5.25%，這也使得房屋貸款的利率節節高升，連帶也使得房貸利息支出愈來愈高，進而影響到一般民眾的購屋意願。因為如此，加上蛛網理論的效應，近3年來美國房地產的供給大幅增加，美國的房地產景氣及房市價格因而大受影響。如上所述，由於房市降溫連帶將會影響到個人消費支出減少，進而使得美國的整體經濟成長速度趨緩；基於此，Fed再度升息的機率已經是愈來愈小，這可從最近一次在8月8日聯準會的FOMC會議紀錄看得出來；在該紀錄中，聯準會委員對於經濟趨緩，將使得通貨膨脹壓力降低，似乎已經達到共識，因此，未來聯準會的貨幣政策可能維持目前的平衡政策；最近公布的各項經濟數據也支持這樣的做法。因此，在房市降溫而造成經濟成長趨緩的情況下，Fed的升息動作極有可能將就此打住，不再調高聯邦資金利率。
#@1@#在看完前面對美國房市及整體經濟，甚至個人消費支出的影響後，投資人可能不禁要問，美國經濟是不是要步入衰退，事實的情況可能並不是那麼嚴重；因為，美國是一個經濟規模相當龐大，產業分布相當分散，經濟活動力十分強勁的國家；因此，並不會因為房地產向下修正，就使得整體美國經濟步向衰退；正如前面所提有關美林證券預估房價下跌對經濟的影響，即使房地產價格向下修正10%，對於美國GDP成長率的影響也只有0.4%，還不至於使得美國的經濟走向衰退。此外，若以固定投資的情況來看，受到美國整體企業的基本面及獲利情況仍十分健康，預期今年固定投資仍可望成長7.2%，明年再成長5.5%；美國的出口，今年仍將呈現9%的成長，明年可望再成長7%。由此來看，雖然房市可能表現不佳，不過企業資本支出及出口成長，仍將使美國整體經濟呈現穩健成長。對於台灣可能產生在可承受範圍內的衝擊，投資人無需過度擔心；台股近期承受「倒扁」政治利空後，反而有更多公司股價大漲，除了驗證「政治利空是買點」的投資鐵律外，對於今年台股行情也蘊藏著：7400點還會再來的暗示。
