Q美中貿易戰促使台商回流,新冠肺炎肆虐,各國央行啟動QE(量化寬鬆),並擴大購債計畫,規模遠高於金融海嘯,在錢多利率低情況下,熱錢不斷湧進投資市場,導致台幣升值,股市漲破一萬四千點。
A此外,新冠疫情也迫使許多長年旅居海外的人返台,頓時房地產又成為龐大資金的避風港,並且還出現排隊買房熱潮,主管機關擔心投資炒房風氣蔓延,央行不得不出手干預。想請教莊教授,這次的打炒房措施真能壓抑炒房歪風?此外,是否會對首購及剛性需求造成什麼樣的影響?
就實務現況單就降低房貸而言,不論是建商或購屋者都會受到相當程度的影響,雖然央行一再強調所採行的不動產貸款針對性審慎措施,旨在控制金融機構信用之健全穩定,並非在影響既往之貸款案件,並且以申請時點為基準,不影響針對性審慎措施之執行效果與長遠政策目的。
此外,也不會影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件,其實,單就降低房貸議題,再分別從建商與購屋者面向加以深入探討,就可發現主管機關與業者、購屋者間之觀點落差極大。
另外,就建商角度而言,首當其衝就是土地貸款、建築貸款與餘屋貸款,有關此一議題就得回溯歷年普遍較為寬鬆的核貸方式,通常銀行辦理土地貸款八成、建築貸款七至八成,餘屋貸款也有六至七成,如今「一刀切」的以央行2020年12月7日發布的時間點為基準,對於已簽約土地之後續付款與已出售之預售屋承諾貸款成數,以及餘屋貸款,在整體資金調度營運,必然會產生預期貸款成數極大的落差。
此一議題可就央行於12月7日公布之「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,充分了解其對整體房市之影響程度。
如按照央行所公布自12月8日生效之四項新規定,就每一項前面均為「新增」,並且每一項都有最高貸款限制;其次,第一、二項還特別以最高貸款成數予以規範,由此不難了解其對建商整體營運資金之影響程度。
(一)新增全國公司法人購置住宅貸款限制:第1戶貸款最高貸款成數為6成;第2戶(含)以上貸款,最高貸款成數為5成,均無寬限期。
(二)新增全國自然人第3戶(含)以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為6成,無寬限期。
(三)新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制:應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為6.5成,並保留其中1成俟動工興建後始得撥貸。
最高房貸限制後座力很強
─建商擔心流動性風險,銀行也關心系統性風險
雖然央行一再表示不動產貸款針對性審慎措施,對首購及換屋族沒有影響,但就實務面加以深入探討,其實質影響還是很大,不僅建商普遍擔心興建期間的貸款變化,預售購屋者也關心房價漲跌對二、三年後交屋時的核貸比例,首當其衝就是現階段熱銷的小坪數,其次,預售屋未來交屋後貸款成數,以及必須按月繳付的期款重疊,是否負擔得起,都是相當值得關切之一大議題。
以下僅就以往購屋貸款實務加以探討,以供參考。當景氣看好時,通常銀行鑑價基準點會偏高,以1,000萬元房價為例(詳請參閱附表),景氣看好,銀行鑑價可能提高至1,100萬元,倘若貸款八成,就可核貸880萬元,若為七成則是770萬元;如今因受央行最高貸款限制,銀行鑑價可能降低至900萬元,倘若貸款七成,可能核貸630萬元,若為六成則是540萬元。亦即景氣看好與看壞,銀行核貸金額最高與最低差距可能高達140-340萬元,此不論就建商或購屋者而言,都可能帶來極大的衝擊。
而這也正是2020年12月7日央行公布「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」之後,建商普遍對於12月7日「一刀切」的直覺感受與震撼反應,而希望能有一段緩衝期之主要原因。惟就主管機關而言,在投機炒房歪風尚未徹底消失之前,恐怕很難有商榷餘地!
1.房價看漲:銀行鑑價偏高
鑑價1,100萬元(提高10%)
貸款八成:1,100萬元×80%=880萬元
貸款七成:1,100萬元×70%=770萬元
2.房價看跌:銀行鑑價偏低
鑑價900萬元(降低10%)
貸款七成:900萬元×70%=630萬元
貸款六成:900萬元×60%=540萬元
以1,000萬元房價為例