為了抑制炒房歪風，政府努力打房，從去年底迄今，連出好多拳，建商認為「拳拳到肉」，但民眾卻無感嗎？竟有六成看漲房市。
台灣房市近期一直籠罩在「房地合一2.0」修法的陰影中，而政府「打炒房」的決心，從去(二○二○)年底至今，可說是一波接一波，但奇特的是，政府愈打房，有些民眾反而想「逢低進場」，根據一些民調指出，看漲房市的比例竟過半，接近六成。
政府打炒房又急又猛
政府打房，對手中有房子的人，衝擊較大，「誰都不希望自家房子的房價下跌，財富縮水」；但對「空手」、有自住需求「想買房」的人來說，又不想買在「高價位」，自然就希望政府多多打房，把房價打下來，讓他們逢低好進場。市場上永遠充滿著這樣不同需求陣營的人的不同想法。
但就政府施政來說，以民意為依歸是最大的公約數，當房市出現「排隊搶房」的不合理現象，自然要有所作為，不能任由建商恣意胡為，創造「熱銷」的假象，誘使不明就裡的民眾傻傻地捧錢去「追買」。
因此，政府從去年修訂「實價登錄2.0」、查稅、中央銀行在短短一百天內，祭出兩波信用管制措施，再至今年三月行政院拍板修正所得稅法中有關「房地合一2.0」， 一連串的抑制房市作為，來得又急又猛。
不過，根據永慶房產集團及國泰金控的最新民調結果，看好房市發展的比例相當高，不知算不算是民眾在「打臉」政府。但很多人也肯定政府，能針對一些房市亂象，加強雷厲風行的稽查行動，讓建商知道政府不是「紙老虎」。
近六成消費者看漲房價
根據永慶房屋二○二一第二季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由第一季的五八％，小增一個百分點至五九％，顯示近六成消費者看漲房價，看漲比例維持高水位(圖一)。
永慶房屋業管部協理謝志傑分析，本次調查時間雖然是在行政院拍版「房地合一2.0」版本前，但先前就釋出修法的風向球，很多民眾已經知道，政府打炒房的狠招之一的「房地合一2.0」，遲早要上路。
但調查期間，民眾普遍感受到，在全球量化寬鬆續行下，市場游資充足，部分資金流入房市，讓房市熱度加溫，因此，看漲比例持續維持高檔，顯示消費者對房價有上漲的預期。
其中，台北市民對房價趨勢的看法向上，且自去年第二季看漲比例才一三％，之後逐季上漲至二八％、並在第四季陡升至四六％、五一％至最新的五二％；而看壞的比例由去年第二季的六一％，直接攔腰至三一％，再下滑到最新的一○％，顯見台北市的反差最大(圖二)。
此外，由新北市對房價趨勢看法的走勢圖也可以發現，「看漲」及「看壞」的轉折點，都落在去年第二季(圖三)，另其他五都的走勢也相仿，顯見去年受疫情干擾的房市，從防疫成功後，「加零」效應，以及資金狂潮帶動股市上「萬三行情」至「萬六行情」，也讓房市衝衝衝！
另再看高雄市房價趨勢走勢圖，高雄市則從二○一九年第四季的一七％，往上升高，除二○二○年第二季的疫情影響而拉回外，也是從二一％的看好比例，一路陡升至最新民調的六四％(圖四)。
六成四民眾預期房價漲超過三％
此外，根據國泰金控發布二○二一年三月「國民經濟信心」調查結果，指近九成民眾預期今年經濟成長可保二，在景氣復甦下，民眾認為通膨「溫和」，另主計總處估計今年經濟成長可至四．六四％，通貨膨脹率僅一．三三％，逾五成民眾認為今年經濟成長率會達到三．五％以上。
該項調查也針對疫情與房市關聯性進行訪查，詢問民眾對未來半年居住地縣市住房價格的預期與疫情對買房意願影響的調查。
結果，今年三月與二○一九年三月及二○二○年三月的兩次調查結果比較，本次調查結果顯示，有六三．八％的民眾，預期未來半年居住地房價漲幅將超過三％，而僅有五．三％的民眾預期房價跌幅超過三％，遠低於前兩次調查，顯示民眾看漲未來半年居住地房價的比例較上次大幅增加(圖五)。
國泰金控並調查民眾的購屋行為會不會受到新冠肺炎的影響，調查結果顯示，有三七．五％的民眾認為新冠肺炎對買房意願「沒有」影響，自身需求仍為主要考量。
甚至有二四．五％的民眾則會因為疫情而提前買房，其中一○．五％的人擔憂越晚買越貴，另有八．五％想買房者，主要是著眼於利率下滑，三％考量議價空間加大，二．五％因收入或儲蓄增加，僅有六．九％民眾受疫情影響而「延後」買房，另則有三成一的民眾目前並無買房計畫(圖六)。
在政府打炒房的氛圍中，政府一定沒想到，卻有這麼高的比例仍看好房價漲勢，而永慶房屋調查指出，「房地合一1.0」版本自二○一六年上路後，已超過五個年頭，那麼，消費者認為房地合一能有效抑制投機炒作嗎？
謝志傑指出，五七％消費者認為房地合一是能有效抑制投機炒作的，且有七三％消費者表示支持拉長短期持有定義，認為能藉此壓縮短進短出的投機客操作房價的空間，使房地產不再淪為投機客炒作的標的，最終讓房價回歸供需基本面。
二○二一年竟是購屋好時機
至於何時是最好的買房時機？結果有五四％消費者認為，二○二一年就是購屋好時機，顯示消費者認為國內經濟轉佳加上政府積極推出打炒房政策下，認為房價仍有緩漲的可能，因此，認為今年即是進場購屋的最佳時機。
而民眾「敢」進場的關鍵，也與第一波健全房市方案有沒有把房價打下來的看法有關。
謝志傑指出，自去年十二月開始，行政院祭出「健全房市方案」，也啟動第一波打炒房措施，包括央行宣布選擇性信用管制、金管會實施不動產專案金檢、內政部聯合稽查預售屋以及實價登錄2.0立法三讀通過，有四八％的民眾認為，可以有效打擊炒房。
他補充，第一波「健全房市方案」推出後，的確有讓部分投機客縮手，抑制炒作風氣(圖七)。
但第一波「健全房市方案」推出後，房市有降溫嗎？謝志傑說明，根據調查結果顯示，五五％消費者認為並沒有讓房市降溫，其中，以新竹的消費者感受最深，有六三％消費者認為沒有降溫。
國內游資充斥
永慶房產集團業務總經理葉凌棋則就經濟情勢指出，龐大資金潮挹注，使得國內閒置資金過多，近年我國超額儲蓄成長快速，預估今年超額儲蓄金額為三．一七兆元，創歷史新高外，超額儲蓄率也逼近一五％。
國內資金中，一月M1B年增率一七．八一％，創二○一○年五月以來新高， M2年增率八．八四％，「黃金交叉」格局續行，市場資金動能不虞匱乏。
再看七大都會區平均房價，今年第一季的房價與去年第四季相比，都是全數上漲，其中，新竹縣市及台南市的漲幅更在六％以上；此外，今年一至二月交易量約四．一五萬戶，較去年同期成長一九．三％，是近七年來新高。
葉凌棋指出，在政府用力打炒房的情況下，房市的市況卻是「熱」的，是打房無效，還是趁著「房地合一2.0」上路前的逃命潮？都值得解讀。
他另就七大都會區目前房價與前波歷史高點相比，僅台北市仍有跌幅，新北、桃園、新竹、台中、台南及高雄，均漲破前波房價歷史高點，而新竹縣市房價漲勢最犀利，從最多跌八．一％到漲最多的二二．五％，來回達三○．一％，其次是桃園市的來回達二七．一％，而台中市高低價來回漲幅則有二一．四％(圖八)。
台經院指房市有機會回穩
俗話說，「數字會說話」，台灣經濟院三月二十五日也發表對於全球景氣的看法指出，隨著多國開始施打COVID-19疫苗，防疫措施逐步解封，加上各大央行持續維持寬鬆貨幣政策，美國一．九兆美元財政紓困方案順利通過等，均有助於維持經濟回升之動能，加上美國、歐元區與日本製造業PMI同步擴張，顯示全球經濟復甦力道增強。
而不動產業方面，由於二月適逢農曆春節，交易天數較少，以及房市仍在消化先前去年十二月以來各部會所祭出的打炒房政策，因此今年二月，六都建物買賣移轉件數月增率仍延續一月以來的下滑態勢，月減率為三五．四％。
展望未來，雖然央行房貸成數再限縮，房地合一稅2.0也勢在必行，使得今年第二季房市恐將處於政策調整適應期，不過後續隨著政策效應逐步淡化，且剛性需求的自住客買盤仍在，加上市場尚有房貸利率處於歷史相對低檔、市場資金相當充沛等有利因素，第三季房市將有機會逐步回穩。
將上述營建業對景氣看法調查結果，經過台經院模型試算後，本次營建業二○二一年二月營業氣候測驗點為一一○．三一點，較一月之一○八．三九點上揚一．九二點，結束先前連續三個月下滑的走勢。
央行公布的數據 房市仍熱
此外，根中央銀行新近公布的五大行庫今年一至二月新增房貸為九五七．八九億元，幾近千億元的數字，不僅較去年同期增加一三％以上，更創下歷史新高，此也顯見去年第四季打炒房以來，民眾反而積極買賣房子，房市熱度不減。
另就二月建築融資餘額高達二．五一兆元，月增○．六八％，年增一八．一八％，再創歷史新高，顯見建商仍持續買地、預售房子及蓋房。
但葉凌棋仍認為，全球經濟穩定復甦，在量化寬鬆持續的狀況下，市場資金充裕，讓全球迭創新高的股市高檔震盪，而資金流向大宗商品市場所引發的通膨疑慮，恐讓全球金融市場震盪加劇，可能連帶影響房市表現。
而在國內部分，自去年底行政院祭出健全房地產市場方案、實價登錄2.0通過後，積極打擊投機炒作，今年央行再度祭出限貸令，實施第二波信用管制來管控資金源頭，而「房地合一2.0」目前正送立院審議中，尚未定案。
關於是否回溯、預售屋納管等規範仍有諸多變數，且對預售屋、成屋、豪宅及商用不動產的影響都不一樣(見附表)，他認為，都將左右今年房市交易量表現，是否掉落三十萬棟大關，或仍站穩三十萬棟大關，一切都值得再觀察。
