興富發今(二○二一年)三月底，罕見地在其大直企業總部舉辦一場與新隆儲運的簽約記者會，打算投資一百億元，打造總銷超過三百億元的「汐止工建段都更合作開發案」，將讓以倉儲業為主的舊廠區，華麗轉身為台北水岸A級辦公大樓。
這場記者會，包括興富發總裁鄭欽天，及代表簽約的董事長鄭志隆，以及新隆儲運董事游裕仁及負責簽約的董事長游家禎，以及十多位新隆儲運家族的成員都與會，分享榮耀。
興富發主導汐止最大都更商辦案
「汐止工建段都更合作開發案」位於新北市汐止區大同路一段、建工路口，面對Costco好市多汐止店，基地面積高達一萬四千三百多坪，鄭欽天表示，該案是台北東區門戶計畫最東邊，最大的廠辦及商辦案，更是該集團有史以來最大的造鎮案，將在送都市審議進行後，預計在二○二三年可推出。
興富發副總兼發言人廖昭雄於簡報時指出，以南港為焦點的東區門戶計畫，是長線審視二○一五年至二○三五年，這二十年之間，每五年就會有一波新格局的翻轉，北市府團隊曾分析，公部門投資在南港的資源，上看新台幣二千至三千億元，從南港鐵路地下化、高鐵東延、台北流行音樂中心、瓶蓋工廠的全區保留、國家生技園區、國家會展中心及深耕發展許久的中央研究院，通通在南港布局，外溢效果可持續觀察。
廖昭雄表示，新隆儲運土地位置相當好，位於汐止科學園區廊帶的心臟，能銜接南港軟體園區、內湖科技園區，國道一號也能連接基隆六堵科技園區、基隆貿易港區，國道三號也可通往新店及土城工業園區。
以儲運起家並在國際物流公司工作二十年的新隆儲運董事游裕仁也認為，南港、汐止比信義區更有優勢，因為南港是臺鐵，捷運，高鐵以及巴士的交會點，作為交通樞紐的位置比信義區更有競爭力。
他談到，其家族在汐止經營事業超過半個世紀，近年來看到政府對於大南港地區的發展及投資，且幾乎所有的財團及公司都已經在南港汐止佈點。
因此，對於這塊離中山高，北二高一分鐘車程和離南港展覽館及汐科五分鐘車程的「起家庴」大基地的活化有極高的期許。
汐止A級商辦 租金具競爭力
他同時指出，在眾多尋求合作的開發商中，興富發提出的條件並不是最優的，但其能脫穎而出，在於其規劃案符合家族「創新」的期許。
廖昭雄則指出，據其側面了解，一萬四千多坪的土地太大了，其他開發商所提的開發內容，大都建議一半仍做倉儲用地，另一半做廠辦，這樣才好消化掉，但興富發的相法卻是朝向A級辦公大樓做設計，打造此區成國際地標。
廖昭雄表示，這兩年台商大舉返台投資，同時將帶動商辦高需求，疫情後的台灣有五至十年黃金期，存在穩定的辦公、住宅需求，未來十年台商在台發展的機會高，商辦出租投報比定存高，相較出租住宅管理又簡易。
據了解，商辦市場也是興富發強項，鄭欽天曾發下豪語，要在十年打造三十棟商辦大樓」，目前包括大直台北CBD時代廣場、台中NTC國家商貿中心、台中TOP1環球經貿中心及高雄CBD等，都是當地商辦地標代表作，另還有台北市「復興北路商辦案」及內湖「安康段廠辦案」等案在進行。
而此一都更案，將以科學園區模式規劃，打算蓋四大棟建築，其中三棟為A級商辦大樓，另考量未來此區將有三萬個員工進駐辦工，帶來洽公需求，因此，有一棟正在洽商日系商務飯店進行合作。
廖昭雄表示，合作占比為三八％的新隆儲運將可分回一大棟商辦，據了解，傾向出租當「包租公」，而興富發占比六二％，約可分回二棟半，其中一棟也以長期出租規劃，其餘則出售。
游裕仁另談到，南港近幾年來的高度發展它的房價以及租金高漲，而新隆倉儲的用地，正對汐止COSTCO商圈，只要五分鐘的車程就到南港，其辦公室售價及租金卻可能只有三分之一至二分之一，非常有競爭力。
▊興富發總裁鄭欽天(右一)、董事長鄭志隆(右二)，與新隆儲運董事游裕仁(左一)及董事長游家禎(右二)簽約後共同合影。
信義區外溢南港 帶動區域發展
而正值政府祭出「房地合一2.0」，以及中央銀行祭出兩波信用管制措施打炒房之際，興富發卻打算投資一百億元在興建高級商辦大樓案，根據了解，關鍵就在於政府目前打房重心是「打住不打商」，也就是商用不動產(含辦公大樓、廠辦、工業土地)並不在政府的緊箍咒範圍內。
廖昭雄表示，伴隨著區域飽和逐漸向外擴張，加上南港四鐵共構(捷運、高鐵、台鐵、客運轉運站)重大建設陸續到位，周邊區域如汐止，逐漸吸引眾多上市櫃公司進駐，形成新型態高含金量產業聚落。
在信義區飽和情況下，租客逐漸向外區尋找新標的，現南港超過二十萬坪商用空間將成為新的商辦聚落，帶動北市、國際外商租客向東遷移，目前南港每坪租金上看三千元，以汐止區來說，五分鐘鄰近南港及內湖，未來又有捷運汐止民生線，汐止若有頂級新商辦產品也必將受惠。
興富發並看好後疫情時代，台商加速回流，對地段優質、成本合理的商用空間需求日益殷切，帶動商辦、廠辦需求板塊位移。
台北東區隨著內科、南軟發展，已成為北台灣高產值產業聚落首選，而企業設點轉往高性價比、新興聚落的搬遷風潮正盛。
打住不打商 第一季商辦交易熱
而政策「打住不打商」的原則，也讓今(二○二一)年第一季商用不動產市場表現亮眼，信義全球資產統計上市櫃法人大型交易(截至三月二十六日)，總交易金額來到四三二億元，較去年同期的一八二億元，大幅成長一三七％，更是歷年第一季交易規模的新高紀錄(表一)。
產品包括整棟商、廠辦大樓及工業土地等成交熱，而買方除了壽險業投資外，科技產業購置總部辦公及廠辦需求依舊強勁。
高力國際董事總經理劉學龍則指出，在「需求穩、資金多與信心強」等三大要素加乘下，第一季交易便傳捷報，整體商用不動產交易總額約四一四億元，係自二○○七年開始調查以來第一季的新高，更較平均值一五○億元高出近二倍（圖一）。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年商用不動產市場淡季不淡，根據統計，大型商用不動產交易總額為三三八億元，比去年同期增加六○％，相較於過往因農曆過年影響，第一季交易金額普遍介於一百至二百億元間，今年的大型交易則無放緩的跡象，也反應著科技業出口接單動能旺盛，各界對於經濟前景樂觀看待，企業的自用購置動能充足。
壽險大咖出手
從買方類別來看，帶領商用不動產衝出大量的首推壽險公司，信義全球資產總經理柯宏安表示，壽險業總體交易規模一五一億元排名第一，其中新光人壽最為積極，包含看好危老都更效益，以近九二．八八億元買下中華開發大樓，同時也看好新竹產業發展與長期租金收益，以五六．四億元買下新竹的萊恩廣場。
不過，建商購地受到央行現貸影響，第一季總交易金額來到二三三億元，比去年同期減少一七○億元，但興富發建設購地反而是最積極，分別買下二筆台中七期重劃區土地以及機場捷運A7站土地，以總交易金額約八十六億元占整體土地交易市場近四成。
而哪一區的交易最熱呢？高力國際研究部董事梁儀盈認為，台北市因單一產權大樓開發潛力最高仍受投資人追捧，有開發金大樓及敦南SOGO指標大案坐穩第一名寶座來到二三九．九億元(表二)。
新竹縣市及桃園市則因明顯有科技業擴張及產業聚集效應帶動分列第二、三名，除了自用型買方擴廠之外，新光人壽首度跨出雙北市布局新竹收益型不動產，便是看準這波國內外科技大廠積極在台擴點的契機。
柯宏安另外談到，第一季在政府祭出房地合一2.0，同時央行又出手加重限貸力道下，仍有亮眼表現，主要是交易動能都來自產業需求，他認為，這次政策屬精準打炒房，對於企業實質需求衝擊應不高，長期對市場價量也是健康的，對多數企業而言，仍會依其品牌營運與成本考量下，做進駐區域與產品的選擇佈局。
台商資金返台，工業類面積爆量
都說台商資金返台投資，真實情況如何呢？信義全球資產讓數據說話，據該公司觀察近年建照核發面積發現，工業類(工廠、倉儲)建照核發面積從2017年中美貿易戰開打以來穩定成長，2020年來到263萬坪創下新高，分佈區域桃園為第一，新北則是亮點。
至於商業類(商店、旅館、遊樂場)部分，台中近五年總核發面積超越台北，躍居第一；台北雖被超車，但2018年後已連兩年成長，娛樂服務產業的對於實體商場需求將有不同佈局。
信義全球資產總經理柯宏安分析，科技業擴大布局，廠房需求增加，考量購地成本與供應鏈，許多企業選擇由北往南做跨區域或多地同時設點，加速建置產線。
而今年截至2月底投資台灣三大方案已高達近1.2兆資金投入，台商企業持續回流，而國際間貿易戰演變為科技戰，讓產業界布局也牽動商用地產的量變與質變，開發商除住宅產品外，也因應企業需求而投入更多商用、工業產品。
經濟成長高 商用地產具支撐
劉學龍表示，全球經濟可望溫和復甦，短期內寬鬆貨幣政策及低利環境暫不退場，加上製造業出口及擴廠動能仍強，台灣經濟基調仍屬正面樂觀，且行政院及中央銀行紛紛上調今年經濟成長率預測至四％至五％，而這也是帶動辦公及工業的自用需求的支撐力之一。
他說，即便有政府打炒房的陰影，但住宅市場影響層面較大，若以商用不動產投資角度而言，通常在台灣的租期都是五年為基準，短期快進快出的機率較小，因此對以長期持有收租為主要目的的商用不動產影響程度較小，反而，可將過多的游資導向小型商用不動產的一個機會點。
劉學龍認為，台灣正巧把握住全球產業重組商機，加上若能將資金正確引導至商用不動產，今年市場將「順勢而上」，不動產投資將較去年大幅反彈。
另根據訪查，有近九八％的受訪者將加碼投資，預料，辦公、廠辦、廠房及倉儲仍為接下來幾季的熱門產品（圖二）。
黃瑞楠表示，隨著疫苗普及率增加，全球景氣復甦下，主計處預估台灣今年經濟成長率為四．六％，創下二○一五以來的新高，經濟表現將趨動企業對於自用不動產的剛性需求，特別是工業廠房及廠辦。
雖然政府陸續推出多項打房政策，從自用廠商的角度觀察，購地建廠至產線建置完成至少需要二年至三年，設備的投入金額更可能達到一倍以上，多屬於長期計畫，政策的影響有限，然而減少短期投機機會，有助於將土地資源導入真正的需用方。
仲量聯行董事總經理趙正義表示，在國內消費、投資信心及外貿出口三頭馬車並行帶動下，經濟將持續穩定成長，景氣指標更是於今年二月迎來了久違的紅燈，經濟蓬勃發展同時也能帶動對於不動產投資及租賃需求。
另一方面，在今年第一季也迎來了商用不動產投資額創下歷史第一季新高，顯見國內投資信心仍相當穩健，加上國內游資相當豐沛，保險業仍有近六．五七兆的可用資金能投入到商用不動產，投資信心不減下，短期內將能持續看到機構型投資人積極進入不動產市場的盛況。
此外，政府積極招商，預估今年有將近一千九百億元的投資額，因此，可望在科技及製造業自用型買方積極擴廠、國內資金動能充裕和公私部門加強合作等利多條件下，為國內不動產市場注入能量。
這些公司在創造工業地產新歷史
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠指出，在科技業帶動下，工業廠房買氣強勁，今年第一季，景碩科技以44.85億元購置勝華科技楊梅廠，為近5年來科技業購買工業廠房的第二高價記錄，僅次於去年台積電購買瀚宇彩晶南科廠房的48.4億元。
同時，屬於半導體產業鏈的家登精密、中華精測及昇陽半導體，也在本季積極於新北土城、桃園平鎮及台中加工出口區購置工業廠房擴大產能。
科技產業前景看俏，吸引大型專業投資人將投資目光轉向具有產業題材的投資標的，新光人壽首度進軍新竹地區，斥資56.4億元投資新竹東區萊恩廣場，租金收益率高達3.8%；另外，中華郵政及第一金人壽則購置雙北市的分層科技廠辦。
看好這一波產業榮景，多家建商宣佈跨足工業不動產市場，京城建設斥資33.8億元購入台南仁德工業土地，將開發為工業園區；另外，寶徠建設及璞園建設與春保鎢鋼集團合作，將在桃園華亞科技園區打造廠辦園區；而大型傳產集團亦積極活化旗下舊廠資產，紡織大廠南紡宣佈將占地9萬坪的台南仁德廠，轉型為南紡科技園區，以掌握這波台積電產業鏈商機。
