政府「打住不打商」，讓商辦成交熱度將持續，不過，租賃市場的租金行情好光景，在三年後，因供給突增二十萬坪以上，屆時恐豬羊變色，換房東捶心肝！
台商資金回台，帶動商用不動產行情逐年走高，迄今仍無停止跡象，加上政府打炒房「打住不打商」，使得壽險大咖及開發商的資金也轉進商用不動產。
不過，一向是房東市場的商辦租金行情，已經悄悄地在改變，二○二四年將是個轉捩點，新東區門戶的供給一下子大暴增，不少商仲業者指出，未來將演變成房東搶租客的局面。
壽險業子彈充沛大獵地
去(二○二○)年上半年有三大標案的決標金額受到關注，第一案是國有財產署於三月決標「世貿三館地上權案」，該基地面積四八五六坪，容積率五六○％，權利金底價在二六六．三億元間。
該案共吸引四大壽險業者進場投標，南山人壽出價三一二．七六億元，比富邦人壽的三一一．七億元，新壽二八八．八億元及國壽的二八三億元，價高而得標，其中，南山只比富邦的標價多出一．○六億元，顯見，富邦人壽對此塊信義計畫區最後一塊最大基地也勢在必得，奈何被南山人壽技壓一籌。
不過，「失之東隅，收之桑榆」，富邦人壽馬上轉進南港，在五月七日以二八二．八七億元標下「大南港」案，屬於所有權的土地交易案。
該地是由國揚、南港、和桐等多家上市櫃公司所共同開發，由於此案每坪交易地價高達三七五萬元，除刷新南港的交易新高外，更點亮了南港在未來商辦市場不可或缺的地位及能見度。
而六月底，松山機場對面的國泰營區七十年地上權案開標，尋求企業總部多年的全球人壽，以權利金九七．八億元，接近百億元得標。
壽險業尋找穩定收益投資
仲量聯行董事總經理趙正義指出，除了台商回台的資金外，壽險手中持有可投資不動產的資金更是不可小覷。
他談到，根據最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示，去年第四季國內前十大壽險業者可用於不動產投資餘額仍持續成長，季成長二．三％，年成長五．八％，來到新台幣六．五七兆，市場資金仍相當豐沛。
他談到，截至二○二○年第四季，國泰、南山、富邦、新光及中壽等五大壽險公司可用於投資不動產的金額，合計有二○．八兆元之多，其中，以國泰的六．六兆最多，南山及富邦也有四兆以上，但五大壽險目前投入不動產的資金才一．二二兆元，占比五．八％(圖一)，也就是說，滿手現金的壽險業，是台灣房市的真正「大咖」。
挾帶著保戶所繳的保費資金當動能，壽險業者近幾年買進動作頻仍，信義全球資產公司統計二○一八年迄今年第一季，南北大掃貨，投資筆數高達五十筆以上，其中，超過二十億元以上成交的筆數也有二十一筆(表一)。
信義全球總經理柯宏安表示，各大壽險公司只要有好的標的就會進場，像去年底，台灣人壽看好大直一帶的商辦需求，以三六．八九億元買下興富發蓋的「台北CBD時代廣場」的三個樓層。
而今年一月，新光人壽更接連進場，先是大手筆地以九二．八九億元買進中華開發舊商辦大樓，接著，看好台商回流對廠辦的需求，再以五六．四億元拿下新竹地區的萊恩廣場。
對於壽險業者大舉進場，趙正義表示，主要是疫情不穩定及低利環境下，市場游資充沛，壽險業加速尋找穩定收益投資，而不動產為最佳穩定資產。
除了追求投資效能外，也因為近幾年，台北市的辦公大樓空置率低，商辦租賃市場整個是「房東市場」，租金行情是房東強勢主導，不調漲已算佛心了；加上很多企業需要企業總部，Ａ級商辦可說「供不應求」，讓壽險業及開發業者都願意投入此一市場。
台北商辦空置率持續創新低
趙正義指出，台北市辦公租賃市場在供給持續緊縮下，市場仍維持平穩，今年第一季空置率持平在二．一％，為近二十一年來的新低紀錄，而租金部分則持續攀升，年成長○．七％，月平均租金來到每坪二八二八元(圖二)。
他談到，目前信義計畫區的平均租金行情為三四二一元，敦北商圈約在二四八一元，敦南商圈約在二四八一元，而非核心商業區的租金行情約在二一七四元。
因此，近兩年租金將有上調空間，預估整體租金行情將可成長二％至三％，有機會突破歷史高點，達到三千元的租金水平。
柯宏安就信義全球的調查指出，在供給稀少，商辦需求仍穩定的情況下，整體北市辦公平均租金每坪來到二三四九元，空置率來到二．四六％，各商圈租金也維持相對穩定狀態(表二)。
他表示，今年北市辦公預計釋出約二．五萬多坪新供給，以遠雄大巨蛋商辦大樓量體最大，但自用及預租比例高，真正能緩解市場需求的新辦公空間仍有限，辦公租金行情也跟著上漲。
柯宏安表示，從各商圈來看，北市辦公七個商圈中，就有六個商圈的空置率在三％以下，其中南京東路四、五段的空置率已維持連六季都在一％以下；各商圈租金表現持平，唯有站前西門商圈及敦北民生商圈微幅上漲，平均租金分別是一八四二元及一九五四元。
戴德梁行估價及顧問服務部及研究部協理薛惠珍指出，截至第一季台北市Ａ級辦公大樓空置率為三．八％，較上一季下○．七％，下探十年來新低。辦公大樓平均租金較上季微幅上漲○．四％，全市平均租金來到每月每坪二六一○元，其中，以信義區的三二一○元為最高，敦南區為二四二○元次之。而全市租金水準穩居高點，唯因缺乏新供給刺激，短期內租金漲幅有限。
因可供出租供給稀缺，預期今年租賃活動將持續平淡，短期內難見大面積之搬遷或增租活動，但她表示，因本地企業及外商公司，利用靈活的工作空間，因應經濟變化及異地備援辦公，致共享辦公室需求持穩。