打炒房政策各部會一波接一波，到底房價上漲的核心問題在那裡？政策能否命中靶心？那些KPI指標可做為打炒房依據？
自二○一八年房市止跌以來，房市盤整一年後房價就節節上升，於是政府開始提前部署，二○二○年第四季央行率先推出四限貸政策、內政部推出實價登錄2.0修法，促使資訊朝向更透明化並對預售紅單炒作提出嚴格規範，而財政部也在立委質詢壓力下，推出房地合一稅2.0延長加稅時程，打炒房政策各部會一波接一波，外界關心，到底房價上漲的核心問題在那裡？政策能否命中靶心？打炒房可依據那些可信的KPI指標？
筆者先針對政策打炒房的效果做出三點預測：
(一)打炒房政策只做對一半，並未針對真正核心，效果有限：
這次政府在房價尚未過熱時即提出「超前部署」打炒房措施，這是正確的選擇值得肯定，惟因事前國發會未提前整合各部會分工循序部署，以致央行錯把後衛當前鋒，先行提出四限貸的風險控管措施，接著各部會開始各自表現，包括內政部提出實價登錄2.0版對房市資訊透明化有很大助益，而最猶豫的財政部也在立委不斷質疑的壓力下推出房地合一稅2.0版。
筆者認為這些政策並未真正命中靶心，並提出政策方向的三點缺失：
1.預售炒作的核心在於土地炒作未規範：預售紅單炒作雖會因政策管制與納入房地合一稅的規範而漸行收斂，但房市炒作的核心問題在於土地被少數人囤積壟斷，才是房價炒作的原兇。
2.成屋炒作的核心在於租賃黑市與低總價市場被壟斷：實價登錄2.0是資訊透明化的重大進展里程碑，但租賃交易未全面登錄是最大敗筆，這也是無法防止租賃逃漏稅黑市的主因，造成都會中小坪數被多房的房東壟斷，而政府政策又不斷給予房東多樣減稅措施，反對黨提出的囤房稅也給予多房的房東減稅，以致鼓勵包租公不斷囤房，低總價產品的房價與房租節節上升，受害最大的就是無殼蝸牛與年輕族群。
3.房地合一稅2.0對預售市場有效，對成屋市場會失靈：預售紅單炒作的形成要件，是房價上漲幅度高，短期轉單才能獲取利差，若不從源頭做起很難防堵，只要納入合法繳稅機制，加強稽查，短線紅單炒作就會收斂。而成屋市場目前幾乎是剛性需求市場，房價漲幅有基之彈，在上升趨勢線上，若政府硬要延長加稅時程，恐會形成助漲現象發生，政策適得其反。
(二)打炒房政策只能降溫房市，無法讓房市價量俱跌：
經濟成長強勁是此波房市推升的主要基本面，若房市技術循環面也在上升趨勢線上，除非國內外政經局勢有突發性利空，否則房價必然會依經濟成長率加權1.3~1.5倍的幅度持續上漲，今年預計經濟成長率坐四望五，因此全台房價平均漲幅預計坐六望七(6%~7%)。而在經濟成長強勁、資金充裕、低利率、建築相關產業高通膨…等等環境下，政府打炒房只能期待降溫，事實上卻難以抵擋房市的有基之彈。
(三)打炒房政策KPI指標設定若偏差，恐演變為實質打房：
筆者仍然肯定政府各部會對打炒房的用心，但部分立委錯把打炒房成效指標(KPl)訂為房市價量要俱跌，他們認為當前交易量第一季較去年同期仍有16%增長，就是打炒房無效，一直希望政府再加重力道打炒房，這是非常偏差的指標設定。回顧一九九○到一九九七年間，房價處於盤溫穩定時期，但因經濟成長強勁及資訊代工業蓬勃發展，房市自住與換屋要求強勁，全台平均年成交量達四十至五十萬戶之間，形成價穩量增的現象，這才是健康的房市，如今，打炒房怎會形成打交易量、打房價的趨向？
甚至也有學者認為只要以房價所得比單一指標做為打炒房依據，這也忽略房價所得比的分母是所得，台灣十八年來經濟不斷成長，但分配所得不均，薪資所得原地踏步，這才是房價所得比居高不下的主因，政府若未能針對打炒房設定好降溫指標，打炒房政策恐形成為實質打房趨向，對房地產將造成實質傷害，甚至在建築相關產業通膨影響下，成本不斷上升，政府硬要打跌房價與交易量，不但扭曲市場，更會造成房市崩盤、違約與消費糾紛不斷的嚴重後果。
筆者認為打炒房的KPI(Key Performance Indicator)指標主要衡量因素有三：
一、房市價量增長與經濟成長率的同步指數指標關係。
二、房市價量增長與通貨膨脹率的同步指數指標關係。
三、房市建照核發量、開工量、使照核發量的因果關係。
