房地合一稅上路後，大家都知道以105年1月1日為切割點，但若是繼承、遺贈，或配偶贈與等三種情況，新舊制的適用，可跟荷包大有關係。
正當台灣房市因七月一日將實施「房地合一稅2.0」，不少投資人怕重稅，趕在四、五月出現拋售潮時，根據財政部公布今年一至四月的房地合一稅實徵達五十一億元，較去年同期大幅成長八成，這種民眾「逃命」，而政府歡唱稅收成長的截然對比，令人不勝唏噓！
財政部進行「所得稅法部分條文」 (房地合一稅2.0) 修正草案，修法的重點，主要是為了「防杜短期炒作不動產，維護居住正義，遏止租稅規避，維護租稅公平，並穩定產業經濟及金融」，理由冠冕堂皇。
圖片來源 : 財政部官網
房市、股市際遇大不同
不過，令不少房市觀察者憤憤不平的是，房市「短線進出」就是「炒作」，但股市「當沖」嚴重，更是短線套利行為，但卻是政府設計的遊戲規則，簡直是兩套標準。
而政府於民國一○六年四月二十八日實施「當沖」政策，為鼓勵投資人當沖，還將證券交易稅由千分之三調降為千分之一．五，原本只適用一年，後來卻延至一一○年底，且另有聲音，希望再展延。
據指出，台股五月份的成交量爆衝，曾有一天高達八千多億元，全是拜投資人「當沖」所賜，其中「當沖」占比高達四成以上，五月十四日更高達四八％的情況，政府「坐莊」，穩收高額交易稅的情況，也讓一些不玩股票的人，對政府的施政作為，只能用「嘡目結舌」來形容。
但這些怨言都改變不了「房地合一稅2.0」即將在七月一日上路的事實，而修法有多項重點，其中，跟民眾最切身有關的是，「短線持有期間」的定義，由原本的二年延長五年，根據規定，中華民國境內居住之「個人」，交易持有二年以內房地，稅率四五％；持有房地超過二年，未逾五年，稅率三五％(如附圖)。
也就是說，如果持有房屋賣出後若獲利一千萬元，依持有二年內，或二至五年內，分別要被課四百五十萬元或三百五十萬元，政府的用意就是要你「不要短進短出」。
不過，這次修法不受修法影響者，分別是
一、維持二○％稅率者：
1.個人及營利事業非自願因素交易持有期間在五年以下之房地。
2.個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地後，持有期間在五年內之交易。
3.建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易。
4.個人及營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者，其取得房地後第一次移轉且持有期間在五年內之交易。
二、個人及營利事業交易其持有超過五年之房地。
三、持有自住房地及連續設籍並居住滿六年，且六年內沒有出租供營業及執行業務使用之交易，維持稅率一○％及免稅額度新臺幣四百萬元。
對很多民眾來說，因為「房地合一稅1.0」於民國一○五年一月一日實施迄今，已經四年半了，很多人都已經了解三五％及四五％重稅的「可怕」程度，另也對「105年1月1日」這個持有期間的分割點相當熟悉。
從這一天起，售屋的財產所得分為新制及舊制兩種，若是在105年1月1日後取得，之後再售出，就屬於課徵「房地合一所得稅」，所有權完成移轉登記之次日起三十日內申報納稅。
而若是出售在104年12月31日以前取得者屬於舊制，要在出售後隔年五月的綜合所得稅申報繳納。
繼承取得房屋再出售 先適用舊制
不過，很多在第一線幫忙進行土地及房屋移轉登記的地政士則指出，規定很清楚，但若碰到「繼承」、「遺贈」、「配偶贈與」取得的房屋，日後再行出售時，究竟該適用新制還是舊制，很多當事人照樣「霧煞煞」，申報錯誤者還因此收到補稅單。
政鼎地政士事務所負責人黃振國指出，如果你持有房屋(土地)，是經由「繼承」、「遺贈」、「配偶贈與」而來的，那一定要認識財政部這三個解釋函，它跟你的荷包大有關係。
黃振國就「繼承」的情況舉例，程永家於103年1月逝世，其子女程大有、程美美繼承取得父親名下房地各一戶，並於104年5月間辦完繼承登記。
另李明忠於104年1月逝世，其子李志成遲至105年3月繳完遺產稅後，並已辦理繼承登記完成。
請問，他們都在105年1月1日以後才出售房子，此時，各自要適用舊制還是新制呢？
這時就要認識財政部於104年8月19日公布的「台財稅字第10404620870號函」，該函規定：納稅義務人105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地，符合下列情形之一者，非屬所得稅法第4條之4第1項各款適用範圍(新制)，應依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額(舊制)，於同法第71條規定期限內辦理結算申報：
(一)交易之房屋、土地係納稅義務人於103年1月1日之次日至104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。
(二)交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。
不過，若是交易人交易之房屋、土地符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地者，納稅義務人得選擇依同法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得(新制)，並依同法第14條之5規定於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報房屋、土地交易所得，繳納所得稅。
黃振國指出，程大有、程美美、李志成分別符合財政部上述函釋，可以選擇按舊制，或符合自住房屋定額免稅規定而選擇按新制課稅。
簡言之，只要被繼承人於104年12月31日以前取得房地產，繼承人繼承後再出售，都有權選擇適用舊制課稅。
自住房地有二選一之權
其次，就「遺贈」的情況，黃振國舉例，楊文玉女士配偶死亡後未再婚，唯一兒子數年前已死亡也沒有孫子女。楊文玉父、母已死亡，法定繼承人只有第三順位的弟弟楊守成。楊文玉生前立遺囑將自己遺產，遺贈給楊守成的二子一女。受遺贈人於受遺贈登記完成後，出售受遺贈的房地產該如何申報？
黃振國表示，財政部於108.09.11「台財稅字第10804008540號」規定，個人105年1月1日以後交易因受遺贈取得之房屋、土地，符合下列情形之一者，非屬所得稅法第4條之4第1項各款適用範圍(新制)，應依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得(舊制)併入綜合所得總額，於同法第71條規定期限內辦理結算申報，並得比照台財稅字第10404620870號令第2點至第4點規定(自住房地有選擇「新制」或「舊制」之權)辦理：
一、交易之房屋、土地係個人於103年1月1日之次日至104年12月31日間受遺贈取得，且該個人及遺贈人持有期間合計在2年以內。
二、交易之房屋、土地係遺贈人於104年12月31日以前取得，且個人於105年1月1日以後受遺贈取得。
配偶贈與的成本計算有兩種
至於「配偶贈與」的房屋出售，財政部106.03.02「台財稅字第10504632520號」令規定：
一：個人取得配偶贈與之房屋、土地，適用《遺產及贈與稅法》第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第一次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為「取得日」，據以計算持有期間，及認定應適用《所得稅法》第14條第1項第7類規定計算房屋之財產交易損益(以下簡稱舊制房屋交易損益)或依同法第14條之4規定計算個人房屋、土地交易所得或損失(以下簡稱新制房屋土地交易損益)，並按該房屋、土地原始取得之原因，分別依《所得稅法》相關規定課徵所得稅。
二：舊制房屋交易損益之計算，應以交易時房屋成交價額，分別按下列規定減除成本或房屋評定現值，及前點持有期間個人與配偶因取得、改良及移轉該房屋而支付之費用後之餘額為所得額：
(一)配偶原自第三人出價取得者：依《所得稅法》第14條第1項第7類第1款規定，得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本。
(二)配偶原自第三人繼承或受贈取得者：依《所得稅法》第14條第1項第7類第2款規定，得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值。
三：新制房屋土地交易損益之計算，應以交易時房屋及土地成交總額，分別依下列規定減除成本或房屋評定現值及公告土地現值，與個人及配偶持有期間因取得、改良及移轉該房屋所支付之費用後之餘額為所得額：
(一)配偶原自第三人出價取得者：依《所得稅法》第14條之4第1項前段規定，得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本。
(二)配偶原自第三人繼承或受贈者：依《所得稅法》第14條之4第1項後段規定，得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。
財政部另於107.10.31「台財稅字第10704604570號令」再解釋，個人取得配偶贈與之房屋、土地，符合本部106年3月2日台財稅字第10504632520號令第1點規定者，出售時應以配偶間第一次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，並按該房屋、土地原始取得原因，依所得稅法相關規定課徵所得稅。
依此，個人出售配偶贈與之房屋、土地，如係配偶於105年1月1日以後繼承取得，且係被繼承人於104年12月31日以前取得者，比照本部104年8月19日台財稅字第10404620870號令第1點第2款（適用舊制）、第2點至第4點（自住房地有權選擇適用新制）規定辦理。
搞得三個解釋函 立於不敗之地
黃振國指出，依據財政部該三個解釋函令，就「取得期間併計」的規定加以歸納重點，分別是：
一：因繼承所取得的房地，其持有期間=個人持有期間十被繼承人持有期間。
二：因遺贈所取得的房地，其持有期間=個人持有期間十遺贈人持有期間。
三：因配偶贈與所取得的房地，其持有期間=個人持有期間十配偶持有期間+被繼承人持有期間。
黃振國表示，上述三個解釋函令的內容看似「落落長」，又頗多相似之處，但關乎民眾的荷包甚大，尤其未來在房地合一2.0上路後，「持有期間」的長與短，與售屋者究竟選擇舊制或新制申報，關乎荷包是否要大失血，故都是要精打細算，才能少繳一些稅的。
房地合一稅新舊制法令
不是只有法律系的學生才需要懂法律，一般民眾若能多了解法令規定，無形中也能守住荷包不失血，尤其台灣有85%的民眾都有房子，未來在買賣房屋的過程，一定要懂《所得稅法》中有關房地合一稅的相關規定，尤其賣屋是適用新制還是舊制，一差就會差很多。
適用新制法令：
《所得稅法》第4條之4（中華民國105年1月1日起房屋、土地，交易所得按新制課徵所得稅之情形）
個人及營利事業交易中華民國一百零五年一月一日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅。
個人及營利事業於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。
個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。
第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。
適用舊制法令：
《所得稅法》第 14 條 (第一項)
個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算之：第七類：財產交易所得：凡財產及權利因交易而取得之所得：
一、財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。
二、財產或權利原為繼承或贈與而取得者，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。
三、個人購買或取得股份有限公司之記名股票或記名公司債、各級政府發行之債券或銀行經政府核准發行之開發債券，持有滿一年以上者，於出售時，得僅以其交易所得之半數作為當年度所得，其餘半數免稅。
