─329檔期「淡季不淡」，520檔期「旺季不旺」，原因何在？
─下半年走勢：房地合一稅2.0+疫情+央行信用管制？
每年上半年各界都將329與520檔期視為觀察全年市場景氣動向的主要指標，就今年一、二月而言，雖然央行已於去年十二月祭出第一次選擇性信用管制，惟市場景氣似乎仍處於淡季不淡狀態，尤其土地交易依舊相當熱絡，及至今年三月央行再祭出第二次信用管制，預售市場方才開始呈現遲滯情況；因此，一般對於今年上半年329檔期的市場看法為淡季不淡，至於520檔期則是旺季不旺，請問莊教授，對於未來市場走勢的看法為何？
二、三年來最值得關注的是，預售建案頻開高價，建商大都歸咎於地價與營建成本高漲，尤其當前龐大游資缺乏投資標的，除股票市場之外，一般投資者根據經驗法則，大都會將閒置資金用以購置房地產，最近又逢新冠肺炎疫情加劇，導致匯回資金大量閒置，連帶打炒房效果大打折扣，尤其連蛋白區也盲目跟進，日後超額供給更是值得關切。
因此，當前購屋更應慎防超額供給區域因投機炒作排隊買房，而忽略高價購買或未兼顧交通、生活方便性等問題，而當前建商所最關心的，必然是未來是否能夠順利交屋等相關問題。
雖然國泰房價指數與信義房價指數都呈現價漲趨勢，不過自從去年十二月中央銀行實施第一次選擇性信用管制之後，今年三月又再推出第二次信用管制，連續大幅調降貸款成數，很明顯的，今年第一季桃園以及中、南部地區已逐漸呈現降溫跡象；惟整體房市在龐大游資沒有出路，復又股價指數一直盤旋於15000至17000點之間，在往昔房市、股市相互輝映情勢下，未來市場走勢必然備受關注，而這也正是最近央行拋出不排除再推出第三次信用管制之主要原因。
1-5月交易數量較去年同期增加24.10%
─下半年受疫情影響，交易數量必然驟降
其次，就六月一日六都地政局公布資訊顯示，五月買賣移轉棟數高達24,754戶，創八年新高，其中以新北市6,549棟最高，其他五都依序為高雄市4,490棟、台中市4,303棟、桃園市3,896棟、台北市2,999棟、台南市2,517棟；如就五月之24,754戶與四月之22,520戶相較，增幅9.92%，如再就今年1-5月109,431戶與去年同期之88,177戶相較，增幅高達24.10%，由此顯示今年前五月買賣移轉棟數確實較去年大幅增加。
惟其間應注意的是，五月移轉數量係反映四月交易數量，當時一般對於房市景氣看法普遍偏於樂觀，加以購屋必須經過簽約、報稅、完稅、過戶到辦理貸款等約一個月流程，因此，五月所呈現數據較高，然隨著新冠肺炎疫情加劇，五月下旬進入三級警戒，交易數量已驟減，預期六月之後還會大幅縮減，因此，疫情是否能夠儘速獲得控制，必然也是觀察下半年房市動向的一大關鍵因素。
─疫情與政府政策嚴重影響市場交易
依《住展雜誌》數據，2020年北台灣推案量高達1兆2,754億元，銷售率約58.36%，今年329檔期因受到打炒房政策影響，不少預售建案銷售量大幅縮減，因此，縱然329檔期推案量高達2,607億元，比去年大幅成長43%，惟囿於市場籠罩濃濃觀望氛圍，終致後續市況逐漸呈現「旺季不旺」。
520檔期，因疫情加劇，全國進入三級警戒，買方不敢貿然出門，賣方也不願讓人進門看屋，形同禁足而使得市場一片沉寂；另一方面，建商則囿於土地與營建成本不願輕易降價，致市場銷售陷入來人與交易數量大幅縮減窘境。因此，如就2016至2021年329檔期與520檔期之推案數據加以對照，當可充分了解今年上半年整體市場所遭遇之困境何在！(詳請參閱附表與附圖)
由附表資料顯示，2018-2019年不論是329或520檔期，推案量都超過二千億元，並且有不少建案完銷；2020年329檔期則出現大幅縮減17.97%，及至520檔期再大幅提高至二千三百餘億元，2021年雖然預估329檔期二千六百餘億元，較2020年大幅增加43.23%，至於520檔期則是二千一百餘億元，與2020年相較，大幅縮減9.34%。由此顯見去年以來在政府持續打炒房，再加上新冠肺炎疫情進入三級警戒情況下，不論是買方或賣方，對於市場未來走勢都不得不暫時採取觀望態度！
「實價登錄2.0」與「房地合一稅2.0」七月一日上路
─央行是否會再推出第三次信用管制？
2020下半年以來，各部會陸續提出健全房市措施，除囤房稅仍爭議不休之外，「實價登錄2.0」與「房地合一稅2.0」都確定在七月一日上路，其對未來市場長期影響，必然也是當前眾所矚目之焦點所在。
今年下半年最主要的觀察指標為七月一日開始施行的「實價登錄2.0」與「房地合一稅2.0」，至於現階段大家最擔心的則是，央行是否會再推出第三次信用管制，再度大幅調降貸款成數，有關此一議題可由央行總裁一再表示，央行會密切關注房市，不排除再度調整管制，言下之意關鍵時間點即在於視六月理事會之決議再做定奪，因此，目前相關業者莫不屏息以待，靜觀政策動向，再進一步研擬因應對策。
由以上之分析可知，今年329檔期「淡季不淡」，520檔期「旺季不旺」，主要原因在329檔期之前一般購屋者還樂觀期待市場景氣，至於520檔期則深受疫情影響；另外，對於下半年走勢最主要之影響因素則是房地合一稅2.0施行，疫情是否得以控制，以及央行是否再祭出第三次信用管制？
