2021年房市原本可延續2020年的熱絡氣勢，然而，5月突發的這波疫情影響更勝去年，短期內房市因看房來客數呈雪崩式下滑，恐陷入急凍。
不用政府打炒房的「房地合一稅2.0」在今(二○二一)年七月一日上路，台灣房市因防疫進入三級警戒，每日確診人數達數百例，死亡人數更超過二○○三年的SARS疫情，民眾更主動封城，減少外出，使得非必要性的「買房」賞屋人潮急凍，這波疫情已重創房市。
疫情擴散 沒人敢出門看屋
房市觀察家指出，「房地合一稅1.0」在二○一六年一月一日實施，三五％至四五％的高稅率，逼得投資客退場，但房市至少還有自住首購客進場買屋，此一剛性需求讓房市緩步回升。
不過，今年政府打炒房，修法推出「房地合一稅2.0」，因短期持有期間由二年延長至五年後，威力被認為比「房地合一稅1.0」還重。
原本大家還預期，六月底前會有一波逃命的拋售潮，不過，五月中旬出現防疫破口後，疫情轉趨嚴峻，逃命潮被迫提前結束，加上疫情已從桃園、萬華及板橋，向四周蔓延開來，現在根本就沒有人「敢」冒生命危險，出門去看屋。
據指出，房市若沒有人要出門看屋，此波疫情將大大衝擊房仲業、代銷業及建商等三大族群的業績，而股票上市櫃公司尤其更要「剉地等」，今年第二季及第三季的營收勢必遭受影響！
根據了解，由於民眾「自動封城」，各房仲業店頭門市，以及預售代銷業的接待中心，從年初的「門庭若市」，到五月下旬已是「門可羅雀」。
包括中信房屋、住商不動產、永慶房產集團、信義房屋及台灣房屋等房仲業者，為了確保員工的安全，大都採取「分流」上班，另早就推廣「網路看屋」的業者，在聯繫上都善用看房軟體。
住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，目前住商機構與大家房屋旗下加盟店已經採取分流上班，並且要求店頭以CDC標準執行，例如實聯制、室內五人以下規定，同時全程配戴口罩等等。同時住商總部安排相關線上課程與線上諮詢協助，讓加盟店能夠順利度過疫情。
房價連漲16個月，5月就不妙了！
近期疫情突然快速升溫，第三級防疫警戒的升級或解除猶未可知，「好時價」指房市短期內將有一波冷凍期，從「價量俱增」轉變為「價穩量縮」。
「好時價」產品總監丁肇毅回顧2020年至今，疫情籠罩下台灣的房市變化，全國房價漲幅6.66％，六都中以台南漲幅13.44％居冠。
從清華安富房價指數來看，台灣整體的房價，從2020年1月(125.84)至2021年4月(134.22)已連續上漲16個月，漲幅達6.66％。
其中，台南市漲幅13.44％最高，其次依序為台中市9.90％、桃園市7.84％、高雄市5.59％、新北市4.47％、台北市4.13％，其中桃、中、南、高四都在這16個月內皆正成長，並且皆創歷史新高。
另根據內政部建物買賣移轉棟數，2020年台灣的房市，除了1月受到農曆新年影響，交易量最低，其次的低點發生在5月的2.2萬棟及4月的2.3萬棟，恰好都是上一波疫情較緊張的時候，出門看房的民眾快速減少，使得房市降溫。
所幸後來疫情控制得宜，交易量再度回升，到12月更站上3.5萬棟，全年合計約32.7萬棟，達到2014年以來最高峰。
今年原本也延續著2020年的熱絡氣勢，然而，這波突發的疫情影響更勝去年，短期內房市恐將陷入冷清。
安全考量 預售賞屋全改預約
至於代銷業者方面，海悅國際總經理王俊傑表示，全面配合政府防疫政策，員工分流上班，客戶服務部分，全部採預約方式接待！
創意家行銷品牌公關陸宜表示，五月十五日疫情突變嚴峻，創意家火速因應比政府先推出「掃描QR code無接觸實聯制」，讓客戶直接透過手機填寫。而升為三級警戒後，賞屋即刻採取預約制，同一時段只開放一組客戶，而每組客戶離開後，就會把其曾使用的空間消毒。
之後，創意家還會開放線上團體賞屋，用類似zoom會議模式，代銷人員一次可以帶領十五人賞屋，並作即時問與答，在房市需求不減的狀況下，讓消費者依舊能安心購屋。
但代銷賣不出房子，就無法跟建商按比例請款，不只佣金收入少，還要付接待中心租金、人員等費用，代銷業者將會比較辛苦。
至於建商則一個頭兩個大，據一些業者私下表示，從去年以來，就普遍遭遇缺工及建材大漲，成本上升的問題，沒想到，疫情又打亂房屋的銷售，而雖然營收採「完工入帳法」，近半年營收都有完工建案可進帳，但預售屋賣不出去，所受的衝擊將在日後遞延出現。
黑天鵝超大隻 房市不悶也難
根據了解，在今年三、四月間，房市的買氣仍相當好，但五月的這隻「大黑天鵝」來得又急又猛，未來幾個月的成交相當不樂觀。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，第二季通常是傳統房市交易旺季，四月初雖有「房地合一稅2.0」的修法紛擾，但自住、置產族群購屋需求仍強，買氣也延續至五月上旬。
五月份六都買賣移轉棟數月增九．九％，其中台北市月增一○．六％，新北市月增三．五％，桃園市月增三．七％，台中市月增一一．四％，台南市月增一七．五％，高雄市月增二○，七％，竟然逆勢增長。
陳金萍表示，五月份的買賣移轉棟數反映的是四月份市況，五月疫情的衝擊，要六月才能反應真實情況。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據六都已經公布的買賣移轉棟數資料顯示，六都五月買賣移轉棟數為二萬四七五四棟，月增幅度達一○％，另年增四四％，反映四月市場買氣維持高檔水準，不過五月移轉棟數數據尚未反映疫情擴散效應，預料六月的移轉棟數就會看到疫情對於房市的明顯影響。
住商機構指出，六都地政局公布今年五月份買賣移轉棟數全數上揚，與今年四月份相比有三．五％至二○．七％，但因日前各家不動產經紀業統計五月體系內交易均大幅下滑，與政府單位公布五月份買賣移轉棟數「不同調」。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，由於購屋需經過簽約、報稅、完稅到過戶，許多買方還需要申請貸款，故買賣移轉棟數通常會與簽約交易有半個月到一個月的時間差，由於今年疫情爆發在五月下旬，故五月份的買賣移轉棟數應在四月到五月上旬之交易量，才會出現業界與官方數據大相逕庭的狀況。
徐佳馨指出，五月下旬受限疫情，全台配合防疫減少外出及人與人間互動，房市交易雪崩，可預期今年六月份買賣移轉棟數將出現下滑，甚至可能拖累七月份交易，倘若疫情未能有效紓解，造成內需重創，房價也將受到影響。
房市變數多 靠施打疫苗救市
中信房屋總經理張世宗表示，去年疫情最嚴峻時，生活作息其實基本上還能保持正常不中斷的狀態，但這次警戒提升後，影響層面已擴展至各行各業，房地產業也受到衝擊，許多實體作業服務都只能利用線上來進行，唯成效不如預期。
他談到，房市要能恢復往日正常的運作，端賴於疫情控制以及疫苗的施打，不過六月底前要能看到這樣的轉機其實相當的困難。
張世宗表示，現階段房市雖仍有金融面低利率、資金寬鬆政策等有利條件，不過國際間已開始浮現通膨訊號，加上國內七月開始實施房地合一稅2.0，因此整體房市變數猶存。
綜觀目前房地產情勢，房價短期內仍有支撐，除非經濟面出現明顯下滑，房價才有可能出現鬆動。至於交易量層面，雖有線上看屋、VR環景等工具輔助與客戶的基本互動，不過仍無法取代真實看屋體驗，最終交易簽約仍然受限，因此在疫情舒緩前，交易量恐仍有衰減的可能。
郎美囡認為，雖然利率仍在低點，但如果疫情一旦拖長，將會影響到民生經濟，可能會有一些購屋族因為收入驟減，負擔不起房貸，得忍痛出售，對市場及個人都是衝擊。
房地產業也需要紓困
曾敬德表示，國內疫情升級到三級，對於國內觀光、零售業與一般店家，都會造成一定衝擊，去年政府在疫情期間超前部署，針對店家與個人提出紓困與振興措施，疫情很快受控後市場也恢復正常，今年疫情狀況則顯得相對嚴峻，難免影響到部分民眾的生計。
他談到，去年疫情第一波爆發時，政府提前紓困的確有助於避免房貸出現大量違約的狀況，根據內政部不動產資訊平台資料顯示，去年疫情爆發的第一季開始，房貸逾放比維持在歷史相對低檔的○．一七％，第三季最低甚至縮小到○．一四％，甚至比疫情之前的二○一九年的○．一六％至○．二％還低。
而今年，政府紓困腳步也相當快速，可望協助國人度過難關，也可避免房貸逾放比大幅拉升。
王俊傑認為，疫情對房市的衝擊，短期內難免，但長期應該還是看經濟基本面的表現！
而這波疫情的死亡數已經超過SARS期間，房市的後續發展會如何呢？徐佳馨表示，目前還很難說，但資金與利率都處在對市場有利的位置，產業基本面也不差，如果時間不長，影響相對有限。但如果拖個三個月以上，那將會因為產業受傷，民生也受到影響，對房市負面衝擊不容小覷。
住展雜誌研發長何世昌指出，SARS當時非常恐慌，但沒到封城的地步，現在雖然封城，但多數民眾已經有足夠的經驗，不會因恐懼而拋售手中資產，因而讓房市呈現不同光景。
SARS期間搶房
SARS當時房價在短短半年內快速下殺，均價跌約一成；不少屋主、建案下殺幅度更深，甚至有降價殺到二成以上者。所以，當時氛圍雖恐慌，但接待中心卻是滿滿的人，很多人戴口罩去搶房子。原因很簡單，就是撿便宜。
當時第一次遇到瘟疫沒經驗，所以價格殺得兇，如今大家已經有經驗，建商與中古屋主普遍不降價，出門搶房子的人自然少了。
陸宜指出，以今年疫情突然爆發的五月十五日的五月第三周，和去年同期相比，來人從三位數掉到二位數，少了八成五，成交金額更只剩四分之一；當然，這是短期顯現的遇疫反應，長遠來看，房價並不會因此崩盤。
雖然交易量可能暫時短縮，但她認為，自住需求仍在，只要在「零接觸」下能完成賞屋、簽約，甚至下訂等手續，相信買方依舊會有信心進行交易。
而若以疫情跟七月一日將上路的「房地合一2.0」相比，誰的威力較大呢？陸宜也表示，絕對是疫情！就像寓言故事「太陽和北風」比賽誰讓路人先脫外套，如果變成「讓房市冷卻」的比賽，可能跌破眾人眼鏡，其實疫情是北風，反而房地合一2.0是太陽，因為後者的目的是為了「打炒房」，前者卻是真正的「打到房」了！
她說，今年五月升級的疫情，為了避免群聚或可能的接觸傳染，賞屋人潮和成交數量不只冷卻，甚至凍結，目前推估七月一日時，疫況應該還未減緩，或許正式上路的房地合一2.0和實價登錄2.0，屆時都會成為轉移大眾對疫情注意力的話題。
何世昌另外指出，大家都預期房價會下跌，但二○○三年SARS與二○二○年新冠肺炎，它們發生的時間有一個共通點，都是房市走出谷底往上的初期，二○二一年雖然疫情大爆發，但市場資金依然豐沛，房市復甦趨勢不會因短期疫情而改變。
以歐、美多數國家來說，一年多來封城多次，房價依然創新高，而台灣現在有點像複製貼上的狀況。預期恐慌期後，市場回溫會快得超出預期。
房仲要防倒店潮
不過，最慘的是疫情嚴峻區域，像北市萬華，所有建案都拉下鐵門暫停營業，新北市則以板橋、新店、中和、三重、蘆洲等重災區影響最大。
他說，建商口袋深還撐得住，最慘的應該是房仲從業人員，因為房仲開店家數來到高峰，而原本房地合一2.0逃命潮沒賺到，新制上路後交易量也不會大爆發，市場呈現僧多粥少，可能爆發房仲倒店潮。
▊周末應該是人潮滿滿的首購族預售屋產品，三級警戒後，賞屋都改採預約制。/創意家行銷提供
蘆洲店租跌5~10%，萬華恐現倒店潮
蘆洲「獅子王」及萬華「茶裡王」疫情衝擊兩區房市，全國不動產指出，許多屋主封盤不賣、社區無法帶看，民眾也不敢出門看屋，房市交易呈現停滯狀態。
不過，最慘的是店面產品，全國不動產蘆洲中正店店長林上凱表示，蘆洲商圈店面空置率本來有3成空置率，現在更來到4成，店面租金行情約下跌5~10%。
而蘆洲捷運站、舊商圈等行情，20~30坪店面月租金約6~8萬元，接下來有機會降到5~7萬元，但也有不少民眾已打好未來低接承租的如意算盤。
全國不動產萬華店店黃坤洋表示，除了知名連鎖品牌外，實體商鋪不好經營，以萬大路整排店面為例，原先店租金有5萬元行情，目前4萬元也仍空置，此外，現在萬華商圈內店面幾乎全數歇業，若疫情再拖2~3個月，商圈店面租金下降機會很大外，恐還將出現「倒店潮」。
更可怕的是，萬華地區房市明顯凍結，連帶地，區內所有房仲業幾乎都已暫停營業，若以每間店的加盟金、店租金以及行政人員薪資來看，一間店一個月至少要燒掉12~15萬元跑不掉，對於在地房仲業者確實衝擊不小。
萬華會因此出現「仲介倒店潮」嗎？黃坤洋認為不會，主要是上一波空頭，已有多間投資客經營的仲介業者倒閉，能存活下來的都是專注本業的實力店家，大家會苦力支撐。
疫情衝擊 不動產將出現10大糾紛風險
COVID-19疫情嚴峻不散，管制漸嚴，封城傳言不斷，使得現階段房市遭遇亂流，市場已經開始發生許多不動產糾紛案件。
中國土地改革協會副秘書長吳宜學歸納以下10大風險態樣，供民眾預警參考：
一、房客因疫確診，遭房東驅趕解約：
日前有立委指出，陸續接到民眾陳情，住在疫情熱區的民眾，因有人確診就馬上被房東下逐客令，被要求即刻將人帶走，甚至要叫計程車把房客載走並解除租約。
在外來移居人口較多的區域，恐怕會越來越多，另國外也曾發生許多類似案例，值得有關單位重視。
二、民眾在家隔離，因病或壓力過大自殺身亡，房子瞬成凶宅：
新北雙和醫院發生確診病患，62歲老翁疑不滿隔離，持刀砍傷3護理人員事件，顯見「確診症候群」的問題會愈來愈嚴重。
目前因醫院醫療能量不足，有些確診者只能在家隔離等候通知，另因公司裁員、減薪，讓許多人的壓力大增，更有因此在自家或租屋處尋短，導致凶宅事件發生，這會讓家人或繼承人承擔起凶宅的損壞賠償責任。
三、因疫失業或減薪，導致繳不起租金或貸款：
疫情讓國內許多民眾因此失業或減薪的情況驟然大增，就連台南市長黃偉哲都公開呼籲房東能拿出良心減租。
而疫情將使原先租屋或購屋的租金貸款，立刻成為重大經濟壓力，間接影響房東收入及銀行的正常繳息，資金流動性風險上升，恐致空屋或法拍的現象醞釀上升。
四、疫情確診熱區，房價或租金恐下跌：
雙北疫情熱區確診人數大增，不僅區域人心惶惶，未來恐遭汙名，區域民眾選擇移出或避開，恐導致當地房價或租金下跌。
五、原物料大漲，物價通膨蠢動，不利不動產營造裝潢施工：
國外疫情解封復甦，經濟需求大增，各項物料大漲，以銅來說，今年以來漲幅超過30％，其他包括鋼筋、五金及工程所需的建材等等，都已上漲20％以上，營建成本大幅提高，整體售價自然不易下跌。
六、電商通路崛起，實體店面需求恐下滑：
政府宣導禁止群聚，盡量不要外出，因此網路電商成為安全的消費管道，消費習慣被疫情改變，商圈人潮退去，實體店面效益變差，未來店面的型態及需求將會有明顯變化。
七、居家遠距辦公漸成風氣，辦公室需求恐下修調整：
分享辦公室已風行一段時間，而拜疫情所賜，企業將因上班辦公的型態多元改變後，開始檢討辦公空間的新需求。
八、帶看數趨近零，房仲代銷&小建商汰強除弱生死戰開打：
疫情讓民眾不敢外出，連帶讓需要實體看屋介紹的房仲或代銷業，因帶看量歸零而無法成交，若疫情持續較久，體質較差或規模較小的房仲代銷和小建商將面臨倒閉，交易違約糾紛必然增加。
九、疫情不散房客想提前退租，租賃糾紛大增：
疫情未見稍緩，管制可能延長，商家或一般住家房客恐因生意慘澹或無力付租，導致必須提前解約，但提前解約都有違約條款或要回復原狀，此時承租方在無力承租且要面臨賠償的雙重壓力下，違約風險大幅提高，糾紛必然大增。
十、因疫民眾購屋退定解約，各式理由出籠，消費糾紛難解：
因為疫情造成市場前景不明，抑或民眾無力負擔，疫情前所簽訂的不動產買賣合約恐會因此解約或中止，然因不甘賠償或被沒收價金，自然會提出許多瑕疵理由好讓自己免於被求償或沒收，而這些解約理由往往造成雙方糾紛難解，形成消費糾紛對簿公堂。
