你的房子只值500萬,但你希望能貸到超過500萬的房貸嗎?如果理財專員告訴你:可以給你100%的全額貸款,但是你得繳付多一點利息,你願意接受嗎?你認為房地產價格會繼續上揚嗎?你曾經有不良的繳款紀錄嗎?如果,以上的問題答案都是"Yes",那要說聲恭喜了,你就是次級房貸的標準客戶!而成千上萬像你一樣的美國人,就是導致今年次級房貸風暴的元凶。不過,將箭靶都指向那些借款人是不公平的;因為,借錢無罪。能夠借錢買到一棟心目中的房子是天經地義的事情,真正的禍首應該是美國那些猛推次級房貸的金融機構。
#@1@#很多國家是不提供100%的房屋貸款,就算有,銀行也會強制貸款戶投保保險;只是,在美國激烈的競爭市場下,法令管制又鬆散,正值房市大好之際,銀行豈能不多賺點錢?次級房貸應運而生,就是專門提供信用紀錄比較差的人一個借錢的管道,通常,這些金融機構的規模較小,他們的推銷員頂著三寸不爛之舌告訴你:「想買房子嗎?別擔心貸款,我幫你搞定!」「我一定會幫你借到超過你房子價值的金額,你手頭上還會有些閒錢可以利用呢!」「別擔心利率啦!前兩年保證低利率的,兩年後房價又漲了,屆時你貸款方式可以再調整啊!」聽到這些話,難道你不心動嗎?因為競爭,所以金融機構花招百出,大力銷售堆砌出漂亮的營業額,而金融機構也很聰明,把這些次級房貸的產品包裝成證券化產品上市,於是一些國際型投資公司也紛紛追捧、一些基金散戶也都加入了,結果次級房貸就這麼迅速地膨脹。沒有商品是只漲不跌的。當房地產出現疲弱現象、兩年前的貸款戶之後開始繳不出高額利率時,惡性循環就開始了。2006年年底時,美國已經有高達20%的次級房貸戶宣布破產,大約有150萬美國人因此失去家園、房子被銀行強制沒收拍賣。當初大方借錢的銀行不只是賺不到利息,由於當時核貸的額度高,碰上現在房價下跌,自然是認賠殺出。而次級房貸公司抵押的債權規模高達8000億美元,如今產業出現裂縫,整個金融體系的大水壩出現嚴重潰堤。
#@1@#今年4月,美國第2大次級房貸業者新世紀金融公司(New Century Financial Corp.)先爆發危機;不過當時多數人評估是單一問題;直到7月份,最大的抵押貸款業者全國金融公司(Countrywide Financial Corp.)第2季財報揭露鉅額虧損、獲利下降33%後,才讓金融界感到震驚。另外,國際知名投資公司貝爾思登(Bear Stearns)旗下投資次級房貸為主的兩檔對沖基金宣告停止交易,甚至總裁都黯然下台,讓市場風聲鶴唳。更糟糕的是,不是做次級房貸的公司──美國房貸投資公司(American Home Mortgage Investment Corp.)竟然於8月初宣布破產,讓人憂心整個美國金融市場都出現系統性危機。
#@1@#低迷的氣氛讓美國股市在8月初遭逢大地震,全球股市也出現連鎖效應、幾乎都應聲大跌。外界甚至預期8月7日的美國聯準會將調降利率,不過主席柏南克沒有對次級房貸問題多著墨,利率也保持不動,聯準會認為雖然經濟有震盪,但不是什麼大問題,美國經濟隨著全球經濟成長依然會溫和緩慢前進,因為聯準會的安定作用,讓隔天美股在上沖下洗後出現上揚。不過,問題來了。CIBC銀行的經濟分析師Ted Howel直接嗆聲質疑:「聯準會的判斷正確嗎?」Howel說:「我不敢說美國的次級房貸風暴影響會持續多大,不過目前全球從歐洲、加拿大到澳洲等幾個國家的金融機構,因為投資相關產品失利,都可以看到次級風暴的陰影,顯然問題不小。」First Albany資產管理公司顧問Hugh Johnson也認為:「柏南克這次不調降利率,不代表下一次不會調。」他說,已經可嗅到市場苗頭不對的氣氛了,8月初的股市重創是一個警訊。但樂觀的聲音依然不少。Stonegate投資公司分析師Keith Summers對於次級房貸風暴看得很淡,他認為,「雖然你可以看見一個個地雷引爆,不過就整個金融市場來說,這些依然微不足道,因為全球經濟力道依然強勁,美國經濟不可能因為房貸市場這一環就出現嚴重衰退。」豐銀行投資顧問江偉明說得更露骨,他認為,8月初股市的重創只不過是借題發揮,「次級房貸的問題已經好幾個月了,嚴重性程度大家都很有數,怎麼會無端拖到8月份爆發呢?部分原因應該是因為7、8月有很多基金經理人要放假,今年正值前波段股市大漲,不少經理人手頭上的股票早已經處理得差不多了,自然不希望在休假時間股市繼續大漲,所以有一點風吹草動就拿來大作文章。」
#@1@#在全球金融市場中,牛市和熊市的辯論聲音不會停止。因為從經濟數據來分析,也可以有不同解讀,其實美國7月份的就業市場新增了9萬2千個工作機會,不過8月3日公布的最新失業率為4.6%,是今年來的最高水準,但如果放大角度看,4.6%依然是近30年來的低水位。所以,當只有半杯水時,你是那個慶幸還有水的人?還是那個擔心只剩半杯水的人呢?
#@1@#其實,次級房貸風暴能清除一些惡質的房貸問題,對長期的金融市場倒有正面作用。Croft投資公司總裁Richard Croft說,「如果要讓美國房市回到合理穩定發展,最好必備三個條件,一是房價得降到一般人買得起的程度,二是貸款利率也得下降,三是最好收入能增加。」不過,目前來看,似乎只看到房價下跌的訊號,而跌幅卻還不到新買家願意掏錢出價的程度。至於利率問題,完全得看聯準會評估的通貨膨脹程度,如果房價下跌,當然有利於減低通膨隱憂,但房價終究只是影響美國經濟的一個因素罷了,其他還得看原物料等價格的波動。再者,4.6%的低失業率,代表就業市場依然是勞方籌碼多一點,勞方比較有條件要求加薪,如此一來,又升高了通膨問題。總之,環環相扣的糾葛因素,很難論定未來金融市場的走向,但可以肯定的是,經歷了8月初的股市大地震,次級房貸風暴的壞消息再也不會是震撼彈了,但是未來意外的好消息卻有可能陸續報到,如果擔心美國經濟,甚至是全球經濟出現陡峭的逆轉,還真是多慮了。