自用與投資需求帶動工業土地買氣蓬勃，不少開發商嗅到商機，紛紛投入廠辦及物流不動產投資，使工業地產成主流投資標的。
全台仍籠罩在新冠肺炎疫情的陰影下，但全台工業地產受惠於自用與投資需求，買氣蓬勃，不過，因北部工業地價已連漲多年，也有不少開發商競往中南部尋覓較便宜的土地，至於全台最熱的交易區，北台灣以桃園、新竹為主，南台灣則以南科所在的台南獨領風騷。
政府限貸令 工業地產不受影響
CBRE世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，今(二○二一)年上半年全台工業地產交易量達新台幣五九三億元，創歷史同期新高，並較去年同期增加三四．六％，顯示全球新冠疫情反覆並未影響台灣企業購置不動產的意願。
李嘉玶指出，政府於去年底推出的多項房市管制措施，中央銀行並於今年三月將工業區閒置土地納入信用管制範圍，限制最高貸款成數為五．五成，惟目前許多工業地買方皆具實質開發及營運需求，預期此次措施對工業地產市場影響有限，並未造成法人投資人對於工業地產市場改採觀望態度。
今年前六月全台工業土地交易暢旺，成交金額逾新台幣二三三億元，若與去年同期熱絡的市況相比，仍有○．八％的成長，足見工業土地買氣蓬勃，自用與投資需求均有增長，工業地產成主流投資標的(圖一)。
第一太平戴維斯公共關係暨市場研究資深協理丁玟甄指出，疫情加深人類對於科技的依賴，電子零組件、資通訊產品出口起飛，此外，歐美經濟復甦與美中科技戰爭，點燃台灣科技業接單動能，使得廠商在台投資設廠或買進舊廠房更新設備的速度加快，才好因應接單及生產。
據第一太平的統計，今年上半年的工業地產交易達六三四億元，年增四二％，其中，廠辦需求增幅最大，科技業從先前的購買廠房設置產線，逐步拓展至辦公環境擴充或升級的需求。
而科技業仍為工業不動產最大買方，上半年投入金額達三○一億元，比去年同期成長一倍以上，其中，桃園以工業土地及廠房交易為主，新北市與台北市則以廠辦交易為大宗。
工業地產三大成長動能
她指出，工業地產的自用及投資需求強勁，動能主要來自於一、台商回台行動方案：台商回台行動方案執行的後續效益、中美科技角力，以及全球疫情推動科技業在台布局信心。以及廠商聚落將朝三核心發展。
二、倉儲物流需求：疫情帶動線上購物，網購營業額突破二千億元，眼見商機如此大，促使不少實體零售、超市業者拓展線上，而帶動現代化倉儲物流需求提升，使得不少大型機構、壽險及專業投資人同步看好物流業未來成長性，積極投入。
三、半導體供應鏈擴張：由於台灣在半導體的全球戰略地位升高，台積電大幅在北中南持續擴產，帶動上下游產業鏈擴張動能，產業聚落一形成，不僅帶動工業地產，連住房需求都被帶動。
李嘉玶另針對工業地產買方動態指出，受惠於電子零組件產品外銷出貨暢旺，自用型買方持續擴廠增產的剛性需求，包括資訊電子產業及傳統產業廠商皆有斬獲，交易地點遍布桃園、新竹、彰化及台南(圖二)。
上半年廠房及倉儲市場總成交量為新台幣一五四億元，其中五成的金額由半導體產業鏈企業所貢獻，可見得在5G通訊、車用電子等趨勢推動下，半導體相關業者亦積極加快投產步伐(表一)。
至於廠辦市場，上半年成交額約新台幣二○五億元，創近三年同期新高，當中高達五六％是在台北市的交易，顯示科技業拓展業務、購買自用辦公室的需求仍強，其中，內科及大直廠辦大樓交易熱絡，如聯發科投資三十二．六億元購買內科整棟廠辦大樓作為研發大樓。
李嘉玶指出，製造業積極置產，開發商看好工業地產商機今年上半年間，工業土地和廠房、物流及廠辦兩大市場購買主力皆為自用型買方，總投資金額近新台幣四二七億元，較去年同期大增六九％。
台商回台投資設廠身影
此外，歡迎台商回台投資台灣三大方案，迄今兩年半，共有九七九家審核通過、投資金額高達一．三兆，創造約十一萬人就業，雖然今年前六月新增投資案僅七例，總投資額約三百億元，可見台商回流高峰期已過。
然而根據觀察，部分先前已獲准回台投資的企業陸續在過去數月內購入工業地產，以建立新生產基地，預料中短期內市場上將持續見到回流台商的身影。
以二○一九年中即通過審查的IC載板廠景碩科技為例，其原先規劃於既有廠區擴廠，但在出貨供不應求、訂單能見度拉長的激勵下，於今年二月斥資四四．八億元取得桃園約四萬坪廠房以加速擴充產能，反映出目前不少電子業者投產壓力仍大的現象(圖三)。
CBRE世邦魏理仕董事總經理朱幸兒指出，台灣疫情自五月中旬起轉趨嚴峻，短期內民間消費將因防疫管制措施而遭受衝擊，所幸歐、美等經濟體因疫情獲得控制而出現復甦跡象。展望未來，全球經貿活動升溫可望維繫台灣出口成長動能，央行預測今年全年經濟成長率可達五．○八％。
據政府公布最新數據，台灣出口已連續十二個月正成長，今年一至六月出口較上年同期大增三一％，主要係以積體電路為主的電子零組件出口表現強勢。
半導體擴大資本支出
此外，在全球終端需求旺盛的帶動下，製造業生產指數連續十六個月正成長，其中資通訊業者持續擴充產能，而化學材料、機械設備等傳統產業生產動能亦逐漸增強，預期未來在本土疫情逐漸緩和的情況下，國內生產端表現將維持平穩，具擴產需求的製造業者將持續尋找合適的地點。
從多家半導體業者宣布擴大資本支出規模的消息來看，未來一至兩年內半導體業前景可期，預料往後數季將繼續看到半導體產業廠商積極購買工業用不動產。
李嘉坪表示，在北部地區缺乏大面積土地的背景下，未來將持續有大型建商和自用型地主投入新廠辦開發，以及啟動舊廠房都更升級計畫，為新北及桃園市工業地產市場帶來新風貌。
在中南部地區，由於成熟工業區內出售案件少，預期將有越來越多企業選擇至非首選區域購買閒置廠房，甚或以租代買，以利盡速投產。