高雄市鹽埕區「城中城」大樓於今(二○二一)十月發生火災事故，造成台灣死傷第二多的四十六人死亡及四十一人輕重傷，而造成如此多的死傷，除了廢棄物堆疊造成逃生不易的問題外，舊大樓都更談不攏，屢屢卡關的老問題又浮現！
發生大火的「城中城」，火災鑑定報告尚未出爐，但老舊建築的都市更新問題，以及民國八十四年以前老舊大樓沒有依據「公寓大廈管理條例」強制設立管理委員會問題，馬上獲得行政院的重視。
民眾批評政府慢半拍
內政部於十月二十一日發布新聞表示，部務會報通過「公寓大廈管理條例」修正草案，要求民國八十四年前落成的老舊建物，限期強制成立管理組織並訂定罰則外，也規定直轄市、縣市主管機關，得委託專業機構協助公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並可補助成立費用；至於老舊危險的認定要件，由中央主管機關另行公告。
「為何要等到出了人命，才來重視舊大樓缺乏管委會問題？」不少人批評，都要有重大災害的發生，才看到官員的出現，並抨擊他們平時「人在哪兒？」
此外，該大樓屋齡高達四十多年，老舊房屋都市更新問題，不是沒有被討論，但因大樓產權過於複雜，加上居住人口大多屬於經濟弱勢的老弱族群，在都更的整合，以及進行都更的負擔問題，都造成該大樓的都更案「卡關」。
其實老宅重建一直是件不容易的事，例如台北市的正義國宅都更案，歷經四、五十年的都更，其中，甚至發生了一件槍擊案，一位「不同意戶」被槍擊身亡，震驚社會。
台北市的都更案，曾在前台北市長郝龍斌喊出「一坪換一坪」再加一個車位，吸引不少人搶買老屋可變身「黃金屋」的投資潮，並一度造成老屋比大樓值錢的反常現象。
不過，此一榮景在二○一三年三月，台北市政府依法院判決，執行代為拆除「不同意戶」王家，卻引發「文林苑都更爭議」的社會運動事件，且還申請大法官解釋，「都市更新條例」部分條文被大法官認定違法要修法，造成全台都更審議案大停擺。
文林苑案 都更陷黑暗期
以前被視為「都更商機」的舊公寓，頓時成為「棄嬰」，而台北市的都更審議進度更進入「黑暗期」。
在這之間，小英政府由內政部主導「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(俗稱危老條例)於立法院三讀通過，另開闢一條舊屋重建的快速道路，自二○一七年五月實施至今年九月，全國申請案累積達二二八六件，目前已核准一七八三件(表一)。
不過，因危老政策只有十年的時間，到二○二七年五月三十一日就「落日」，之後會不會因為政權的更迭而再有另一個十年，都很難說，故現今是「危老」可能是主流，但未來還是要走回「都更」的老路子。
都市更新重建及危老重建有何不同？耕薪建設及耕薪都市更新公司董事長黃張維指出，更新重建主要是根據「都市更新條例」，配合政府改善居住環境等政策所進行的老屋重建。
包括所在位置，如是否位於都市計畫區域內、房屋的環境條件，如房屋是否足夠老舊、有無電梯、是否位於狹小巷道等等，都必須符合政府訂定的標準(表二)。
此外，重建時需得到八成以上屋主的同意，且各縣市政府對最小重建基地規模也有不同的規定，以台北市和新北市為例，至少需有五百平方公尺(約一五一坪)。
但因都更重建法規限制較多，程序也非常繁複，從提出申請到審核通過、執行、完工，所耗費的時間，短則五、六年，長則十年、二十年以上。
所以，政府制定了「危老條例」，讓規模較小的基地，或具危險性的老建築，可以即時重建，但前提是要一○○％的同意。
不過，危老條例有施行申請期限，必須在二○二七年五月三十一日前提出申請，因此有興趣進行危老重建的屋主或地主，就要抓緊這一次的機會。
危老重建大爆發 蛋黃區房價高
據住展雜誌統計，大台北地區今年截至九月十五日止，都更推案量約八五二億元，反觀危老推案量微幅「超車」都更，已至八五四億元，不僅已超越去年全年推案量，更與都更呈現「黃金交叉」(如附圖)。
住展雜誌研發長何世昌表示，雖然危老重建需要一○○％所有權人同意，但因危老容積獎勵明確、程序簡便快速、無最小基地面積限制，且整合鄰地又能獲得容積獎勵等諸多優惠條件，吸引民間大舉投入，所以推案量逐年成長。
由於危老重建效率極快，甚至出現部分已整合完成的都更案「棄都更轉危老」，都更推案量能明顯遭受危老排擠，二者的天秤逐漸往危老傾斜。
若以遍地開花來形容危老推案，一點也不為過。今年台北市十二個行政區中，每一個行政區都有危老案開賣。
都更重建條例推行了二十幾年時間，才在二○二○年達到台北市「每區有新案」的成就，但危老卻只花了五年就解鎖這項成就。不僅如此，今年台北市所有行政區中，竟有高達九個行政區危老建案數高於都更建案數。
雖然「文林苑都更」爭議事件，一度澆熄都更的熱度，但台北市中心土地難取得，能透過都更與危老改建，取得可開發的土地推案，仍有不少建商願意投入。
信義房屋根據近期實價揭露可發現，北市的都更與危老逐漸進入收割期，松山區就有五件預售揭露案，都是危老或都更改建預售，其中前身為蘇黎世大樓的舊商辦，變身「敦仰」的豪宅預售案，揭露最高單價達二二一．九萬元，已躋身台北市豪宅圈的二百萬俱樂部。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市參與危老改建的基地面積已經超過十萬坪，其中約有五％是老舊飯店改建，危老改建今年有機會挑戰累計核准通過近六百件，等於每個行政區平均有五十件危老審核通過，可說是遍地開花，且有些手腳比較快的甚至已經預售推案，危老案件進入收割階段。
此外，根據台北市建管處公布的危老資料顯示，台北市除了大馬路邊的老舊建築改建熱門外，巷弄內的老宅改建也相當積極，統計核准的五五九案之中，有高達五五％的改建案門牌都在巷弄內，顯示北市巷弄內的老宅受惠危老政策也動了起來。
北市危老的容積獎勵方面，目前已核准的五五九件重建計畫案中，有二四九件獲得容積獎勵最高上限四○％(即獎勵法定容積三○％，外加時程獎勵一○％)；申請容積獎勵平均為三三．四八％，最低申請容積獎勵值為八％。
另外，統計還顯示五十坪以下的基地面積，平均可爭取到二四％的容積獎勵、一百坪以上則平均可以爭取到三六％的獎勵，基地面積越大，可以獲取高額容積獎勵的機率越高。
雖然危老政策對於北市巷弄內的老宅改建有所助益，不過並非所有區域都能受惠，主要因為台北市房價水準較高，二方面巷弄內的小面積開發，造價成本都會比大面積開發的成本高上許多，若是北市以外的小巷弄，開發商進去整合的意願都會相對低落。
老屋「鍍金」 翻身為「黃金屋」
此外，台北市三大都更有名案件中，文林苑、永春案及正義國宅，前兩者都已經完工，華麗轉身後的「房價」更不可同日而語。
至於即將完工的正義國宅案，未來的正式名稱為「Diamond Tower鑽石塔」，目前更確定引進新光三越來經營賣場部分，而該地處於黃金地段，更新後的房價也讓人期待，有機會躋身二百萬元俱樂部。
曾敬德指出，從整合到興建完工歷經二十年的永春案，幾經波折後終於落成，目前以「森業永春」為社區名稱對外銷售，目前已揭露超過五十筆的實價行情，每坪成交單價多落在一○九至一三八萬元之間。
曾敬德表示，這三大都更案都遇過整合上的複雜問題，加上早年都更制度上有些窒礙難行的部分，導致整個都更流程一拖再拖，甚至有些年邁的屋主等不到新房子改建落成，就已經不在了，但隨著時代的演進，恰巧搭上這一大波的房地產上漲歷程，房屋單價從兩位數飆漲到三位數，房產價值上漲幅度驚人。
老屋「鍍金」，翻身為「黃金屋」，是每個參與的同意戶的夢想，因為既可「舊換新」，好地段的都更案，也許能躋身「億萬」的上流社會。
但再看看高雄城中城大樓案，經過火燒事件，大家又可以發現，鹽埕區已從過往的繁華趨於房價的沒落區，以該案產權使用複雜，戶數又多，最怕不同意戶的釘子戶問題，而最重要的是，建商參與都更後的利潤有限，致興趣缺缺。
不同意戶讓人頭痛
但即便有都更利潤，若碰到不同意戶(釘子戶)，也讓建商頭痛不已。國立台北科技大學不動產估價師學分班主任曾文龍博士以永春案來說，該地臨忠孝東路及松山路，地段好，且全部基地方正，但因機車行的彭姓地主抗爭多年，最後迫得建商不得不把「不同意戶」的位置切割出去，而形成三棟大樓三面包圍機車行的畸形畫面，很多路經的人都大嘆「可惜了！」。
曾文龍表示，若該機車行能一起都更，則「森業永春」的身價會更高，至於彭姓地主的土地，雖然仍可出租收租，但未來若想都更，則因立地面積小，重建後的價值，就無法跟「森業永春」相比了。
不管不同意都更戶是因為眷戀「起家厝」的情感，或是因為價格上談不攏而「卡住」住整個都更案，在卡住別人的同時，有時也可能「卡住」自己的「錢」途。
曾文龍說，像文山區木柵路巷子內有一整排的二樓高房子，建商進行危老重建整合，卻碰到兩間不同意戶，怎麼談都談不下來，建商只好把他們「切出去」。
沒想到，隔壁開始蓋大樓了，那兩戶卻掛起抗議的白布條，上面寫著「拒絕惡意排除，拒當危老孤兒」，但為時已晚。
此外，價格談不攏的另一有名案子是中德建設位在汐止金龍湖畔推出當地的豪宅案，但房子剛蓋好不久，位於Ａ大棟樓前面約六公尺的距離，當初的不同意戶地主，竟硬生生的往上蓋起了五樓高的公寓，從側面看，根本就是「紙片屋」，並擋住不少Ａ大樓低樓層住戶的視野，讓買到房子的屋主大跳腳。
曾文龍認為，每一塊私地，地主對如何處分其資產，都有其權利，但碰到這種都更整合不易的情況，都是三敗俱傷，除了自己蓋的房子讓外界嘖嘖評議外，對大樓住戶更是永遠搬不走的視覺「障礙」，房價不可能漲，而對市容景觀來說，已經不是「難看」可以形容了。
每次老屋一出問題，首當其衝的就是民眾都會批評政府施政的不積極，而有關都更問題，內政部營建署有話說。
營建署說明，為加速危險建築更新重建，已於今年五月完成都更條例第57條修法，搭配「建築法」代為拆除的機制。
都更重建 政府已備齊蘿蔔與棒子
對於經地方政府認定有明顯危害公共安全之建築物，可免除實施者與政府最後階段的協調程序，依「建築法」第81條規定，由地方政府直接拆除，以加快更新腳步，避免重大災害發生造成嚴重傷亡或財損。
此外，為鼓勵民間加速重建，也同步修正都市更新條例第65條，提高獎勵誘因，針對實施容積管制前已興建完成之中高樓層建築物建築容積，得放寬至原建築容積1.2倍；如屬於有明顯危害公共安全者，因有改建的急迫性，並得進一步直接依獎勵上限原建築容積1.3倍放寬建築。
營建署再說明，目前都更重建的相關法規、機制以及經費等已到位，也就是都更重建的蘿蔔、棒子已齊備了，接下來更要將結合中央與地方、政府與民間共同合作，加速推動都更或危老重建，以提升建築安全及國民生活品質。
