【理財周刊記者顏瓊真報導】受到政府打炒房，以及升息之影響，台灣商用不動產在今(2023)年Q1的投資交易大受影響，CBRE世邦魏理仕台灣公司發表調查指出，全台大型不動產交易，土地及商用不動產成交金額合計近新台幣367億元，較去年同期減少57%，創下自2017年第三季以來單季最低成交量。
CBRE世邦魏理仕華東區及台灣區域董事總經理朱幸兒(圖中)11日在第一季記者會上分享，她近日前往大陸上海視察華東地區的業務，行前，很多業界朋友都跟她說，上海不是還在疫情中，有什麼好去的？
這一回，她回台灣，很多人都說她瘦了一大圈，因為，她一去上海，每天排定的內部會議，以及向投資人簡報的場子，多達六、七場，晚上要審批的公文也不少，上海業務比台灣忙碌許多。
她談到，上海很多企業都在轉型，且調整辦公室的規劃，不少企業也要在蛋黃區找點，因此，服務案件增加不少，此外，就她觀察，上海第一季辦公市場已觸底，預計第三季可望有彈升機會。
但一談到台灣市場，她話鋒一轉說，因為政府的緊縮政策，許多建商都面露憂色，擔心未來的景氣不好，不敢隨意投資，另外資也不看好台灣市場，投資意願低，因此，成交量萎縮是必然的。
她另表示，由於升息，不少壽險業投資不動產的最低投報率門檻從2.095%走高到2.845%，但台灣符合此投報率的物件太少，故有些機構及壽險業者已找上世邦魏理仕，要求提出到越南、倫敦、東京等市場的投資評估，因此，她預期，到今年第三季就可能看到有些機構投資人把錢投到海外去。
世邦魏理仕台灣分公司研究部主管李嘉玶(右2)針對台灣商用不動產市場指出，為平抑國內通膨預期心理，台灣央行於3月底召開2023年第一季理監事會議，會中決議升息半碼，這已是自去年以來央行連五次升息，總計升息三碼，這也對不動產市場投下變數，影響投資人購買意願。
世邦魏理仕預期，因應景氣走弱，許多國內外企業對於資本支出的態度將更趨謹慎，商辦市場租賃活動將持續受到衝擊，而部份自用型買方也將在短期內暫緩置產計畫。
據世邦魏理仕研究部統計2023年第一季全台大型不動產交易，土地及商用不動產成交金額合計近新台幣367億元，較上年同期減少57% ，創下自2017年第三季以來單季最低成交量。進一步觀察台灣商用不動產市場，第一季成交額僅新台幣181億，年減54%，其中辦公室投資大幅衰退72%。
世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學(右1)指出，自央行去年啟動升息以來，保險業投資商用不動產需達到的最低年化收益率，由2.095%升至目前的2.845%。未來壽險業購買國內投資用不動產的困難度增加，預期部份業者會持續評估投報率較高的產品類型，如百貨商場或工業地產，少數投資額度充足的業者，則同時在評估海外不動產投資機會。
此外，據世邦魏理仕資本市場部主管林敬超(左2)觀察，在央行連續升息的背景之下，其他非保險業的專業不動產投資機構，反將獲得更多投資機會，如過去幾年較少出手的海內外私募基金及投資人，將可能更主動地評估精華區潛在投資標的。
例如近期標售底價合計近新台幣300億元、創下歷史新高金額的新光一號REITs，其中位於天母商圈的新光天母傑仕堡大樓、台南市站前商圈的台南新光三越百貨大樓，以及在永康商圈的新光信義華廈，都是近年極為罕見的核心地段資產，同時具備誘人投報率及未來改建開發價值。
至於土地市場，今年第一季總成交額為新台幣186億元，較去年同期減少59%。隨著預售屋去化速度放緩、銀行土建融利率上升，建商購地動能同步減弱，第一季建商購買土地金額僅達新台幣113億元，年減67%。
在房市前景不佳及資金調度壓力沉重的影響下，世邦魏理仕預期今年內，建商仍多將專注於現有土地開發計畫，土地市場交易動能將以自用型買方購買工業地作為支撐；整體而言，2023全年土地投資額將呈雙位數衰退，然區位佳且開價符合市場行情的土地，對投資人仍具吸引力。
