【理財周刊記者顏瓊真報導】俗稱「囤房稅2.0」的《房屋稅條例》部分條文修正草案，18日由立院三讀通過，最快2024年7月起將以家戶為單位，採取全國歸戶，並於2025年5月1日的房屋稅課徵；由於非自住、囤房族，甚至建商的衝擊大，房仲業更直指房市將有五大變化。
立法院三讀通過的《房屋稅條例》修正條例，最快2024年7月起將以家戶為單位，採取全國歸戶，並將非繼承、非出租的「非自住」住家的稅率，由現行的1.5%~3.6%，上調為2%~4.8%；全國22縣市預計也分甲乙丙三組，各組針對不同持有戶數，適用不同稅率；建商餘屋則採全國統一標準，稅率依照持有年限不同，適用2%~4.8%稅率。
台灣房屋：囤房族、建商苦惱 房市將現五大變化
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，根據財政部最新資料顯示，2023年全國共有約51.4萬個家戶持有非自住住家，合計擁有至少73萬間非自住房屋，為引導釋出空屋，官方便推動房屋稅條例修法，提高非自用住宅的房屋稅。
張旭嵐指出，囤房稅針對非自用住宅，因此一般家庭僅持有3戶以內的自用住宅並不受影響，而修法後的稅率天花板，從3.6%拉高到4.8%，對全台非自住8戶以上的囤房家庭，以及餘屋量大的建商影響最為鮮明，假如修法通過，預料市場將出現五大變化。
第一、「房產重新配置」: 由於各組別縣市的戶數適用稅率各異，非自住房屋的多屋族，在節稅前提下，房產會逐漸調整，減少在高稅率縣市的持有量，降低整體的持有稅負擔。
第二、「出租換取降稅」，比起最高4.8%，若房產出租並報稅，適用稅率僅1.5~2.4%，可望使囤房族將空屋出租。
第三、「捨新屋買中古」，房屋稅是以房屋標準單價、屋齡和路段等條件來課稅，所以越新的住宅，房屋稅越高，在稅率調升的情況下，置產族將更明顯轉向中古屋市場。
第四、「傾向預售完銷」，建商為了避免銷售期拉長，導致新成屋被課以重稅，原本以成屋為主要銷售模式的建商，更傾向透過預售快速完銷。
第五、「大坪豪宅讓利」，高總價產品因銷售期長且稅基較高，對囤房重稅更加有感，因此建商不排除採取更積極的讓利方案，加快大坪數產品的銷售速度。
永慶房產集團：落實自住輕稅鼓勵閒置房屋釋出至市場
永慶房產集團指出，俗稱「囤房稅2.0」的《房屋稅條例》部分條文修正條文三讀通過後，最快明年7月上路、2025年5月開始課稅。不過，即使修法成功，但房屋稅屬於地方稅，各縣市的房屋差別稅率仍由各縣市政府自行訂定。
根據財政部統計，「囤房稅2.0」上路後，約有96.8萬戶至135.8萬戶房屋稅負會增加，囤房大戶、持有多戶新屋、有大量餘屋的建商最受衝擊。由於新制是全國歸戶，等於是全國合併計算，且依差別稅率課徵囤房稅，因此，持有戶數愈多，適用稅率愈高。尤其對於囤房大戶將大幅增加房屋持有成本，衝擊較大。
此外，持有新屋的影響遠大於舊屋，尤其是屋齡不滿5年的新屋，因近年來新屋的標準單價陸續上調，讓新屋的房屋評定現值高，再乘上「囤房稅2.0」的累進稅率2.%至4.8%，稅負將大幅增加，因此，對於持有非自用新屋的所有權人影響最大。
而建商餘屋也將受到衝擊，尤其是餘屋量大的建商，賣得愈久稅愈重，此舉有利於建商盡速將餘屋出清，避免建商囤房。
不過，本次「囤房稅2.0」對於3類對象完全沒有影響，包括全國單一自住、自然人全國總歸戶3戶內以及出租且申報所得達租金標準的房東。全國單一自住稅率不僅沒有影響，稅率由1.2%降至1%，落實自住輕稅的目標；而為鼓勵房屋釋出租賃市場，出租申報租賃所得達租金標準的房東將可享有1.5%至2.4%的優惠稅率，除了有租金收入，同時又能享有稅率優惠，甚至，也有利於房東轉成公益出租人，享有自用1.2%優惠稅率。
根據永慶房屋2023第四季網路會員調查結果顯示，83%消費者支持「囤房稅2.0」修法；至於囤房稅率上調部分，48%消費者認為調幅合理，但仍有33%認為稅率調高至2%-4.8%過低，認為要遏止囤房，可能需要更高的房屋稅率。
此外， 56%消費者認為「囤房稅2.0」修法會導致租金上漲顯示雖有高達八成以上的消費者支持修法，但仍擔心調高非自住房屋稅率將造成租金轉嫁的效果，期待政府能有配套措施，保障租屋族權益。
本次修法主要增加多屋族及空置房屋的持有稅負，有望落實自住輕稅，同時鼓勵房屋釋出至租賃市場，有助於租賃市場透明化，讓房市能更加健全發展，但仍需完善相關配套措施，才能避免囤房稅負轉嫁租金的狀況發生。
住商不動產：該跑的快跑！稅負恐轉嫁房租，房客先哭！
立法院院會三讀通過《房屋稅條例》修正案，也就是產官學界討論沸沸揚揚的「囤房稅2.0」，房屋持有稅的遊戲規則除了非自住住家用房屋的稅率大幅拉高，從原本的縣市歸戶改為全國總歸戶，影響之大。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，非自住住家稅率調高再搭配全國總歸戶及全數累進的計算方式，多屋持有人稅負將有感增加，然而，以房東的角度持有成本增加，通常不會自行吸收，極有可能將稅費成本轉嫁至房租上，再拉高租金水平，除此之外，由於稅率拉高，新屋的持有成本重，為壓低出租成本，房東找房屋現值低的老屋、老公寓比例可能拉高，影響租屋市場的供給態樣。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，新法上路後，原本藉由縣市稅率不同、沒有全國歸戶的特點，達到節稅目的之作法將明顯減少，除了衝擊多戶持有者，也包括手上有長期庫存的建商，且新屋影響比舊屋明顯，故預期受囤房稅2.0影響深的持有人會重新整頓手上資產。
郎美囡表示，為減輕自住且只有一屋的所有權人負擔，全國單一自住房屋的稅率從1.2%降至1%，但這次修法把設戶籍列入自住房屋的條件中，原本申請自住房屋稅率只要全國3戶內且有實際居住情形，不需要設戶籍，但修法增訂本人、配偶或直系親屬須辦竣戶籍登記，故提醒民眾檢視各屋的設籍狀況。
賴正鎰：囤房稅2.0對開發商 形同打了七傷拳
全國商總主席賴正鎰以武俠小說「倚天屠龍記」的崆峒派武功「七傷拳」來形容囤房稅2.0對開發商的衝擊，並指使用者（政府）若功力不足，反而會造成自身之內傷；他認為，在全國總歸戶後採累進課徵，就有達到增稅效果，建議非自用住宅與建商待售房的稅率，應該維持現狀即可，以免出現轉移效益。
賴正鎰指出，開發商都有金流壓力，誰會故意囤房。政府以過多政策干預，只會更扭曲市場機制，例如房租提高及新屋售價統統轉嫁給租屋與買房者，明年元月起最低工資提高，軍警公教也都調薪，因應COP28聯合國氣候變遷大會碳權實施，加上電價調整，營建成本也還在上漲，所有物價勢必會再漲一波，如今在選舉前炒作打房議題，是最不智的做法，他也預告元月大選後的未來兩年萬物必漲，大家要做好心理準備，將重創國民經濟，造成全民皆輸。
他認為，囤房稅立意雖然不錯，是為了要逼出空屋，但是自從政府這三年接連七波打房政策後，房價反而越打越高，沒有一次成功的，這次也恐怕也是七傷拳。政府有沒有想過，政府每次加稅，到最後都是消費者埋單，絕對會產生提高租金及售價，轉嫁給消費者情況，若政府執意這樣做，只會得不償失。
他還以內政部今年七月發布最新統計說明，2022年下半年全台低度用電住宅比率（俗稱空屋率）為8.77%，為統計數據以來的歷史次低，在六都中，又以新北市蘆洲區的空屋率最低、為4.21%，其後分別是台北市內湖區4.85%、新北市新莊區5.28%、台中市潭子區5.29%和新北市泰山區5.33%。可見空屋情況已經明顯改善許多。
他表示，房市因應政府今年七月通過的平均地權條例，預售屋禁止轉手，開發商都配合遏止打炒房，但明年碳權交易實施後，工料續漲，多數開發商改推成屋銷售，減少推案，空屋率也降到有史以來最低點，但現在如果又通過囤房稅2.0，若新成屋待售超過五年，將採4.8%的最高稅率，豈不是又要讓開發商走回預售屋模式？不論怎麼做，外界都有意見，簡直讓開發商左右為難。
