【理財周刊記者顏瓊真報導】今(2021)年台灣房市在驚濤駭浪中,即將邁入尾聲,並進入2022年,中華民國房不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長張世芳偕同各縣市公會理事長發布2021年十大新聞,其中,「實價登錄2.0」位居榜首,「房地合一稅2.0」居次,全聯會並發布2022年房市預測代表字為「安」,並期盼房市移轉棟數能突破35萬棟。
2022房市代表字為:安
張世芳代表全國各公會理事長發表2022年度預測代表字為「安」,他說,2016年「房地合一稅」,及「持有稅」議題的雙重重稅下,重擊市場信心,造成買賣交易移轉棟數創下史上新低紀錄;2017年不動產業走勢如同全聯會所預測代表字「溫」,在經濟景氣回穩下,加上政策不確定因素消失,終於擺脫「冷」、「苦」的局面。
2018年則以「揚」字,代表繼續維持2017年底復甦的態勢;2019年則以地方選舉選後新視界為主的「亮」。2020年則以「湧」字回應台商回流帶來5000億投資金額、民間投資大爆發。2021年為「宜」字,去除短期投機,房地產市場供需更加合理穩健。
從2020年下半年爆發的買氣以來,2021年穩穩接住這好景氣,房地產市場遍地開花,政府積極運用政策引導,短期投機買賣逐漸銷聲匿跡,如期在2021年7月1日實施房地合一稅2.0及實價登錄2.0;但是市場買氣還是持續上揚,可見這波景氣並非由投資炒作所帶動,而是源自於通膨效應、全球股市大漲及低利等因素。
預料2022年不動產市場將在這三大因素的推升下,買氣持續上漲,且蛋白區漲勢更勝蛋黃區,縮小城鄉差距;買方也以自住及自用為主,投資也以中長期投資與資產配置為主,減少短期投資,房地產整體穩定安穩,疫情雖不間斷,卻也能順利平安度過。展望2022年度,全聯會選定以「安」作為代表字。
實價登錄2.0居十大房市新聞之首
仲介公會全聯會並發表「2021年房市10大新聞」,第一、二名為今年7月1日上路的「實價登錄2.0」及「房地合一稅2.0」(如附表),而政府打算修法,禁止預售屋換約的新聞,則位居第三。
張世芳指出,從去年下半年起,台灣房地產市場便已經提早出現報復性買盤,延續到2021年,加上全球性通膨帶動的置產抗通膨需求大增,國際各大城市都出現房價大漲的現象,這已經不是單純由投資引發的上漲,打房政策都無法抑制這股買房熱潮。
這波海外資金匯回台灣,主要是來自「境外資金匯回管理運用及課稅條例」,2年期限在2021年8月16日截止,共引導新台幣3,017億元的資金匯回,其中1,137億元從事實質投資。資金回流除了繁榮產業之外,更間接帶動了股市上漲,股市獲利再延伸轉換到房地產,購屋需求整個從年初旺到年尾。
房地產政策面,在2021年也是大動盪。主要是實價登錄2.0版及房地合一稅2.0版,同步在2021年7月1日實施,將預售屋納入實價登錄的範圍,並嚴禁紅單轉售,管制短期紅單轉售炒作房價。
上述兩大政策實施約一季之後,房市熱度並未降溫,政院於是再度端出囤房稅,台北市、宜蘭縣及連江縣,早在數年前便已實施,其他縣市並未跟進;2021年第4季,財政部找來房價顯著波動縣市包括六都及新竹縣市稅捐處開會,建議適度採用現行房屋稅差別稅率(即囤房稅)。
為遏止炒作亂象,內政部12月13日宣布將修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》,祭出五大打炒房措施,包括全面限制預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金制度等,且只要修法通過三讀並自發布日實施上路後,就不能轉售,並溯及既往。此法若通過,對預售屋行銷將產生重大影響。
張世芳指出,2021年房市交易熱絡,從買賣移轉登記棟數的增加便可驗證,2020年全年已經達到32.6萬棟,2021年前10月較2020年同期增加7.3%,預料全年將會再創下103年以來新高。
囤房稅應以「5戶以上」為課稅對象
全聯會另針對囤房稅若要擴大實施,建議應以「5戶以上」為課稅對象,張世芳舉韓國為例指出,以韓國在2018年實施提高綜合不動產稅率來看,反造成首爾房價飆漲五成,租金也大漲兩成,引發更高的民怨。
他表示,囤房稅若要擴大實施,應採循序漸進方次,建議5戶為基準,5戶以上每戶再課以2.4%,避免增加自用者負擔,避免發生租金轉嫁效應,引發全台租金大幅上漲。